近期，東莞、廣州、深圳等地城市更新項目陸續(xù)公布進展，明確未來改造計劃。同時，奧園、時代、富力等房企今年也積極簽約城市更新改造項目，熱情不減。

隨著行業(yè)由增量時代向存量時代過渡，城市更新市場規(guī)模將持續(xù)擴大，房企也在這一賽道上你追我趕。

01四成百強上市房企、過半50強上市房企的城市更新業(yè)務(wù)已成規(guī)模

我們初步假定城市更新規(guī)模達到百萬方即認(rèn)定企業(yè)城市更新已成規(guī)模。故根據(jù)房企2020年半年報及公開信息，可知超六成百強上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達到超百萬方的規(guī)模。

由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強的運營能力，相比之下該梯隊中有更多房企樂于參與城市更新改造，78%的房企涉足了該領(lǐng)域，形成規(guī)模的房企占比則達51%。

內(nèi)外兩方面原因使得大部分房企加速布局城市更新:

一方面，通過城市更新獲取的土地樓板價往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動更高的利潤;

另一方面，隨著城市化進程的推進，土地資源特別是一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。

02房企城市更新潛在土儲建面最高約1億平方米，行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大

雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時間、資金投入和運營經(jīng)驗等因素的影響，涉及的規(guī)模有所差距。

我們用房企通過城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊。

根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開信息，可以發(fā)現(xiàn)房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規(guī)模小的只參與了1個項目，建面不到10萬方，但規(guī)模大的涉及100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數(shù)千億。

整體來看，一是由于越來越多的房企進入城市更新賽道，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項目且這部分土儲轉(zhuǎn)化緩慢，行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴大。

03佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先

第一梯隊包括佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時代這5家房企，他們或資本雄厚，或經(jīng)驗豐富，獲取項目的能力強。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達百萬級別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平。

第二梯隊房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規(guī)模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢高歌猛進。

第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平，其中大于百萬規(guī)模的有十來家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。