大環(huán)境不樂觀，市場大概率見頂回落

整個9月份，由于“三道紅線”、開發(fā)貸款排隊的問題，開發(fā)商營銷戰(zhàn)打得很激烈。畢竟，銷售回款占資金來源的60%，這部分拿回來，資金面就大為好轉(zhuǎn)了。筆者所在的珠三角，除了廣州、深圳、東莞這三個城市外，其他5個城市開發(fā)商降價促銷愈演愈烈。第三季度這些城市新房銷售面積的增速，基本上實現(xiàn)了“由負轉(zhuǎn)正”，全年也不會太差。

到了10月份，市場高位回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年10月份，66個城市新房市場合計成交套數(shù)環(huán)比下滑13.7%，成交面積環(huán)比下滑12.9%。近期，筆者和很多業(yè)內(nèi)人士交流，大家普遍的一個觀點是，樓市政策基本面和資金基本面都不樂觀，市場會像往常那樣周期性地見頂回落。

7月份以來，“冒頭即打”的調(diào)控思路很清晰，20多個城市強力調(diào)控，甚至類似海鹽這樣的縣級市也一樣，說明調(diào)控已經(jīng)常態(tài)化了。資金面也是一樣。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會后，馬上出臺了“三道紅線”，9月份開始房企融資明顯減少，特別是對信托等非標的打擊，非常嚴厲。

所以，雖然1-10月商品房銷售額明顯增長、創(chuàng)下新高，推動居民中長貸款創(chuàng)新高，但增加的額度在減少，部分貸款確實延后了。同時，也釋放了一個信號，這一輪“信貸潮”的頂點該到了。此外，10月份，全國首套房貸平均利率九連降趨勢結(jié)束。從融360監(jiān)測的全國首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平，同比下降0.28個百分點。從過去數(shù)據(jù)看，房貸利率和銷售面積趨勢剛好相反，前者領(lǐng)先3-6個月。

因此，樓市的動力可能真的減弱了。

商品房銷售面積同比增速、首套房貸利率圖

不必悲觀，熱點城市需求仍然旺盛

不過，市場的韌性遠比我們想象的要強大。數(shù)據(jù)顯示，11月1-9日，35個城市新房銷量增速顯著改善，需求改善也帶動庫存去化。根據(jù)方正證券的統(tǒng)計，截至11月8日，16個城市新房庫存105.2萬套，比上周環(huán)比下降0.4%，去化周期為10.4個月，環(huán)比下降0.2個月，遠低于18個月的警戒線。因此，隨著2015-2018年快速“去庫存”，目前熱點城市在售庫存并不大，庫存對需求的壓制不明顯。

目前來看，熱點城市需求的潛力和范圍，遠比我們想象的樂觀。比如老舊小區(qū)改造、換房的人很多。根據(jù)貝殼發(fā)布的最新一期二手房供給月報，重點18城市鏈家二手房在售房源中，樓齡超過10年的房源占比63.2%，其中樓齡超過20年的房源占比24.8%，樓齡小于5年的次新房占比13.6%。另外，房企啟動全渠道促銷后，廣告效應疊加降價效應，對市場需求的帶動和轉(zhuǎn)化，還是比較明顯的。畢竟，熱點城市外來人口多，想買房的人多。深圳限購強化以后，很多人轉(zhuǎn)向惠州、東莞，甚至購買公寓等。

同時，盡管資金面收緊，但并不是像過去“嚴調(diào)控”式的收緊，而是有所為有所不為。畢竟，樓市強調(diào)“穩(wěn)字當頭”。值得注意的是，除個別中心城市及核心區(qū)域之外，全國大部分城市房價面臨的不是上漲壓力，而是潛在下行壓力，比如山東、河南、天津等地，近期不斷傳出房價下跌的消息。從前瞻性指標——帶看認購指數(shù)來看，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，市場熱度仍在高位，10月，熱點城市帶看認購指數(shù)環(huán)比分別增長21%和22%，達到年內(nèi)最高值。這意味著，核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，隨著供應持續(xù)放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現(xiàn)年末的“翹尾”行情。全國數(shù)據(jù)看，今年依舊是在高位徘徊。

最真誠的買房建議

對于剛需來說，年底是一個買房的好時節(jié)。

開發(fā)商年末業(yè)績壓力大，優(yōu)惠也比較多，新房可挑可選。從現(xiàn)在起到春節(jié)前后，都是選房時機。當下，各個片區(qū)基本不缺新盤，軌道交通也四通八達，選擇范圍也廣了。

多去現(xiàn)場看看、多比較幾個項目、多去已入伙社區(qū)或周邊社區(qū)打聽打聽，多聽聽論壇里的聲音，多看看前期銷售情況、老業(yè)主的評價。這樣，你就知道開發(fā)商的宣傳靠不靠譜了。

另外，熱點城市的限價又啟動了，各種“精裝”變“驚裝”的亂象，可能又會出現(xiàn)，建議選品牌房企的項目，地拿得早的項目，優(yōu)惠會實在一些;高地價項目，必須要謹防“提價后折扣”“捆綁銷售”“裝修縮水”等口惠而實不至的偽優(yōu)惠。

對于部分庫存大、已開啟降價的省份，比如河南、山東、天津等，建議暫緩。如果急需買房，如婚房、換房、學區(qū)房等，也建議仔細甄別，能撈到性價比最高的。

二手房被新房壓制著，業(yè)主降價空間也慢慢打開了，特別是對于換房業(yè)主，交易周期和貸款周期拉長，急賣的有比較大的議價空間，能對沖稅費和中介成本，而且買了以后馬上能入住。

總之，現(xiàn)在到春節(jié)前，還有接近4個月，當下的樓市基本是買方市場，不建議著急入市，希望大家都能買到自己中意的房子。

來源：中新經(jīng)緯