居民中長(zhǎng)期貸款創(chuàng)新高

最近，10月份金融數(shù)據(jù)發(fā)布。乍一看，情況不容樂觀:10月社會(huì)融資規(guī)模增量為1.42萬(wàn)億元，和9月份的3.4萬(wàn)億元相比，可謂斷崖式下降。不過每年10月全社會(huì)的融資都會(huì)季節(jié)性滑落，因?yàn)橐�考核指�?biāo)，就要把資產(chǎn)的分母做大了，貸款項(xiàng)目要趕快放。今年也是如此。

值得注意的是，10月份，居民中長(zhǎng)期貸款(大部分是房貸)新增4059億元，比去年同期的3500億元還要高500多億。今年1-10月居民中長(zhǎng)貸新增額已突破5萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng)了11%。

看來(lái)，今年商品房市場(chǎng)有超預(yù)期的表現(xiàn)。綜合各方預(yù)測(cè)，今年全年新房銷售面積預(yù)計(jì)將與去年持平，銷售額上漲5%以上，核心原因不得不談資金。不過，房貸政策也在逐漸收緊。從貸款新增量來(lái)看，居民中長(zhǎng)期貸款多增的部分，已由7月的1650億元回落到10月的472億元，這就是壓降房貸的結(jié)果。但是新增量的減少，并不改變新增貸款創(chuàng)新高的事實(shí)。對(duì)樓市而言，這已經(jīng)是非常大的推力，疫情后又便宜、又多的這一波貸款潮，已經(jīng)將樓市的熱情推起來(lái)。6月份，全國(guó)新房均價(jià)每平米首次“破萬(wàn)元”，達(dá)到了10113元。7-9月份，新房?jī)r(jià)格繼續(xù)在“萬(wàn)元”大關(guān)上方，每平米分別達(dá)到10263元、10539元和10191元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年前三季度，全國(guó)商品住房均價(jià)達(dá)到9988元，離“萬(wàn)元大關(guān)”只有一步之遙。2020年是個(gè)值得紀(jì)念的年份，全國(guó)房?jī)r(jià)“萬(wàn)元時(shí)代”開啟。

1999-2020年全國(guó)新建商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖

房?jī)r(jià)，明顯在上漲

居民中長(zhǎng)期貸款刷新記錄，自然與房?jī)r(jià)和銷售面積的增長(zhǎng)密切相關(guān)。今年前三季度，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積11.71億平米，同比下降1.8%，降幅連續(xù)7個(gè)月收窄，年底增速轉(zhuǎn)正基本沒有懸念。疫情下不許集聚，售樓處關(guān)閉了近半年，但是商品房銷售面積居然要硬生生“轉(zhuǎn)正”了，只能說(shuō)房地產(chǎn)韌性太強(qiáng)。要知道，疫情后商品房市場(chǎng)受到的沖擊，比普通居民消費(fèi)受到的沖擊大得多。一季度，商品房銷售面積同比下跌26.3%，而社會(huì)消費(fèi)品零售總額下跌了19%。但是，5月份開始，二者的走勢(shì)開始分化了，到了9月份，商品房銷售馬上浮出“水面”了，而全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比下跌仍達(dá)7.2%。

商品房銷售面積同比、社會(huì)消費(fèi)品零售同比增速圖

如果看全國(guó)商品房銷售額，8月份就轉(zhuǎn)正了，1-8月份全國(guó)新房銷售額9.69萬(wàn)億元，接近“10萬(wàn)億元”大關(guān)，也創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)1.6%。1-9月份，全國(guó)商品房銷售額達(dá)到11.6萬(wàn)億元，同比漲幅擴(kuò)大至3.7%。從4月開始，銷售金額與銷售面積出現(xiàn)增幅“剪刀差”，二者之差從4月份的0.7%擴(kuò)大到9月份的5.5%，金額漲幅大于面積漲幅。從數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)在明顯上漲。原因主要有幾個(gè)方面:首先，現(xiàn)在賣的項(xiàng)目，多數(shù)是前兩年拿的地，那時(shí)正是地價(jià)高企、地王頻出的年代。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，2019年100個(gè)城市出讓地塊的樓面均價(jià)首次突破3000元/平方米，達(dá)到3087元/平方米，房?jī)r(jià)也順勢(shì)走高。

其次，疫情后，部分限價(jià)政策松了一些，這自然會(huì)結(jié)構(gòu)性地推高房?jī)r(jià)。當(dāng)然，也不是所有城市房?jī)r(jià)都在漲，主要是重點(diǎn)一、二線城市。疫情后，國(guó)家重視都市圈建設(shè)，規(guī)劃利好多，加上因疫情延后的潛在需求，持續(xù)釋放的時(shí)間拉得很長(zhǎng)，這些城市的商品房?jī)r(jià)格高，銷售占比增加，銷售規(guī)模擴(kuò)大后，自然會(huì)推高全國(guó)均價(jià)。10月份，4個(gè)一線城市成交同比增長(zhǎng)34%，廣州、深圳、上海市場(chǎng)很火。以深圳為例，“7·15”樓市調(diào)控以后，二手房成交量下跌40%，需求立馬轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，新房成交量同比增長(zhǎng)60%-70%;上海更明顯，5月份以來(lái)，新房、二手房市場(chǎng)都在高位運(yùn)行，8、9月份二手房成交量突破3萬(wàn)套，10月份盡管成交量降至2.8萬(wàn)套，但同比增長(zhǎng)了76.8%，在高位上穩(wěn)定住了。