誰來當(dāng)樓市接盤俠

隨著人口結(jié)構(gòu)的巨變，廣受關(guān)注的房地產(chǎn)市場或許也將迎來巨變。

根據(jù)貝殼研究院日前發(fā)布的《2020新青年居住消費(fèi)趨勢報告》，通過對2017年~2020年購房行為情況的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，80后仍是購房主力，但購房占比呈現(xiàn)逐年下降趨勢，目前80后購房行為多以改善型換房為主，更追求居住品質(zhì)。90后正是組建家庭、結(jié)婚生子階段，購房目的多以剛需為主。

當(dāng)前，80后為置換會賣掉首套房產(chǎn)，而90后會為剛需“接盤”，以保證存量房市場的流通性。只有新人群不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場，才能保持市場的流通性。由于00后比90后少了4591萬人，比80后少了5831.7萬人。當(dāng)前00后已經(jīng)逐漸進(jìn)入到勞動力市場，幾年后即將進(jìn)入到婚育階段。這也意味著今年后，為剛需“接盤”的數(shù)量也越來越少。

在這種情況下，不同地區(qū)、不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊、不同戶型的房子也將出現(xiàn)分化。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，人口變化對于未來房地產(chǎn)影響主要會體現(xiàn)在兩個方面，一方面房地產(chǎn)增量市場的規(guī)模大概率會不斷縮減，即商品房銷量緩步減少是個大趨勢；另一方面青年人口會不斷向大中城市集聚，大城市集聚效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，奠定了熱點一二線城市未來房地產(chǎn)市場需求增長的基礎(chǔ)。

圖：廣州珠江新城（林小昭/攝）

前述貝殼研究院的報告也顯示，當(dāng)前新青年（這里的新青年即為90后，下同）人口流出以三四線城市為主。城市化進(jìn)程加劇城市間分化，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的三四線城市人口流失嚴(yán)重。外流的人口大多會選擇一線及新一線城市。主要原因是這些城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對雄厚，就業(yè)機(jī)會多且相對公平競爭，新青年為了獲得更好的勞動報酬，無疑會將這些城市作為首選項。

在這種情況下，一些人口外流、住房供應(yīng)較大的三四線城市，住房需求也會隨之萎縮，存量房的流動性和價值都受到很大影響，未來類似鶴崗、阜新等出現(xiàn)”白菜價”房子的城市也會越來越多。

近日，由國家衛(wèi)健委直屬事業(yè)單位中國人口與發(fā)展研究中心主辦期刊《人口與健康》2020年第12期刊發(fā)了一篇題為《城市化、低生育率與人口負(fù)增長》的文章分析，（由于）新生人口無法填補(bǔ)老齡化和勞動力人口流失，造成非核心區(qū)域的鄉(xiāng)村與城市人口收縮。大城市對青年人口的‘虹吸效應(yīng)’導(dǎo)致鄉(xiāng)村與落后地區(qū)遭受更嚴(yán)重的老齡化挑戰(zhàn)，這是周邊國家的現(xiàn)實案例，也是我國正在經(jīng)歷的現(xiàn)實。

即使在大城市內(nèi)部，不同板塊、不同配套的房子走勢也會出現(xiàn)明顯差異。高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)集聚的新城區(qū)，集聚了大量的年輕人口，未來這些區(qū)域會更看好，相比之下，產(chǎn)業(yè)缺乏、年輕人少的區(qū)域，發(fā)展會相對緩慢。

另一方面，隨著老齡化不斷加深，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著新的發(fā)展機(jī)遇。張波說，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)在未來將發(fā)揮出極大效應(yīng)，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為服務(wù)于夕陽人群的朝陽產(chǎn)業(yè)，和40、50后出生人口不同，60后人口在青年時期經(jīng)歷了國內(nèi)改革開放的起始階段，在學(xué)歷、收入以及職業(yè)發(fā)展方面，整體有著更為明顯的提升，因此對于養(yǎng)老也有著更高品質(zhì)的需求。目前，屬于國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金期還未全面開啟。

表2：歷年出生人口