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      房貸“五類分檔”樓市大起大落或成歷史

      作者:李宇嘉 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 更新時(shí)間:2021年01月10日 【字體:

      每經(jīng)特約評(píng)論員 李宇嘉

      2020年的最后一天,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知(銀發(fā)〔2020〕322號(hào))》,啟動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行差別化的房貸“五類分檔”監(jiān)管模式。

      從過去一年的政策來看,高層對(duì)房地產(chǎn)金融審視漸趨嚴(yán)格。從2020年年中熱議的對(duì)開發(fā)商融資設(shè)立“三道紅線”,再到年末對(duì)銀行房貸設(shè)置“五類分檔”,可以看出,房地產(chǎn)金融長效機(jī)制——宏觀審慎管理體系漸趨成熟。

      不過,房貸“五類分檔”的邏輯與針對(duì)開發(fā)商融資的“三道紅線”完全不一樣。“五類分檔”是對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比采取雙管控。針對(duì)工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)這些大行,兩個(gè)貸款指標(biāo)占比的最高限分別為40%和32.5%,中型股份行分別為27.5%和20%,城商行和縣域銀行占比限制更低。

      可以說,“三道紅線”“五類分檔”是繼去年落實(shí)城市政府的主體責(zé)任,啟動(dòng)約談和問責(zé)外,房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的另一個(gè)重要布局,即加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管。

      2020年1月5日,央行召開工作會(huì)議提出“補(bǔ)齊房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策框架”“加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制”,宏觀審慎強(qiáng)調(diào)逆周期調(diào)節(jié)和動(dòng)態(tài)平衡,核心是“防風(fēng)險(xiǎn)”,而不是一味地“收杠桿”,即當(dāng)?shù)貎r(jià)和房價(jià)明顯上漲、杠桿過快攀升時(shí)收緊融資條件,控制資金流入房地產(chǎn),控制違規(guī)加杠桿;當(dāng)房地產(chǎn)市場明顯回調(diào)時(shí),政策也會(huì)適當(dāng)優(yōu)化。

      過去,地產(chǎn)融資監(jiān)管往往以窗口指導(dǎo)方式展開,融資窗口周期性地開或關(guān)。當(dāng)融資窗口打開后,基本不分融資對(duì)象資質(zhì)和類型,只不過大開發(fā)商融資成本低一些,小開發(fā)商融資成本高一些;首套房、改善型二套房貸款利率低一些、杠桿高一些,投資性購房或炒房貸款利率高一些。

      由于窗口指導(dǎo)不是長效機(jī)制,隨時(shí)可能關(guān)閉,下一次什么時(shí)候打開并無明確的規(guī)則。于是,一旦融資窗口打開,開發(fā)商就會(huì)拼命融資,甚至不惜高成本融資。放貸主體銀行的行為也很類似,拼命放貸。因?yàn)樵阢y行的眼里,房價(jià)存在上漲預(yù)期,地價(jià)有隱性擔(dān)保,房地產(chǎn)貸款就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),有土地或房產(chǎn)抵押的貸款,就是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

      所以,當(dāng)融資窗口打開時(shí),開發(fā)商拼命融資,銀行拼命放貸。甚至為躲避監(jiān)管,部分銀行會(huì)將資金借道信托、基金等影子渠道,披著中小微貸款、實(shí)體貸款的外衣投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。而“三道紅線”和“五類分檔”最大的特征就是,形成市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則。融資受限的房企,想要融資就得調(diào)整方案,或者做大分母(增加資產(chǎn)或現(xiàn)金流),或者縮減分子(償還負(fù)債或債轉(zhuǎn)股等),等杠桿降下來,騰挪出融資的空間,再去申請(qǐng)融資。對(duì)銀行來說,如果房貸占比觸頂了,要想繼續(xù)發(fā)放房貸,就要做大貸款總數(shù)這個(gè)分母,增加對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款。 在市場化、規(guī)則化、透明化的融資環(huán)境下,開發(fā)商就能形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為,以做強(qiáng)資產(chǎn)和現(xiàn)金流來創(chuàng)造融資空間,增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力,而非一味地等待融資窗口打開,然后去集體搶融資、搶土地,最終帶動(dòng)房價(jià)上漲、風(fēng)險(xiǎn)累積,倒逼融資被迫“一刀切”地收緊,導(dǎo)致樓市周期性波動(dòng)。

      此外,銀行也將形成穩(wěn)定的信貸投放預(yù)期,以做大實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款規(guī)模,支持中小微企業(yè)融資,以此來釋放房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模。

      當(dāng)然,最大的好處之一就是,市場化、規(guī)則化、透明化的融資環(huán)境,可以防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。融資規(guī)則明確了,開發(fā)商也不用再擔(dān)心融不到資金,以“手中有糧,心中不慌”的心態(tài)去搶融資、搶土地。這樣,地價(jià)就有望告別高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià),房價(jià)也就不會(huì)出現(xiàn)單邊瘋漲。

      而且,對(duì)房地產(chǎn)融資因企施策、因行施策,不會(huì)出現(xiàn)融資、貸款“一刀切”地收緊或放松的情況,房地產(chǎn)融資整體將趨于平穩(wěn),實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長效機(jī)制目標(biāo)也就水到渠成。

      更值得注意的是,新規(guī)則以激勵(lì)相容的機(jī)制設(shè)計(jì),引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。比如,某國有大行要想新增40億房地產(chǎn)貸款,首先必須增加60億元其他類別的貸款,這樣才能使得總體房貸比例控制在40%的監(jiān)管要求以內(nèi);無法增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款,就得壓降存量房地產(chǎn)貸款的規(guī)模,將新增貸款空間釋放出來。

      這樣做,從融資端和資金端“雙管齊下”,控制資金違規(guī)、過度流入房地產(chǎn)市場,如此一來,地價(jià)、房價(jià)快速上漲,樓市大起大落或?qū)⒊蔀闅v史。

      (作者系廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員)

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