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      “三道紅線”下龍頭上市房企普遍“降檔”

      來源:金羊網(wǎng) 更新時間:2021年03月30日 【字體:

      截至目前,A股、H股兩市發(fā)布2020年業(yè)績報告的上市房企已逾20家。從年報披露情況看,2020年下半年以來,“三道紅線”融資監(jiān)管政策高壓下,龍頭上市房企報告期內(nèi)在控杠桿、降負債方面普遍“降檔”成功。

      去年8月,住建部、央行等部門聯(lián)合推出針對重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的新規(guī)定。監(jiān)管部門通過設(shè)置“三道紅線”,根據(jù)各家房企財務(wù)狀況,按照踩線條數(shù)不同,從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理。在監(jiān)管要求下,上市房企下半年開始積極降低杠桿水平,但各家企業(yè)負債水平不盡相同。從近期公布的2020年業(yè)績報告來看,龍頭上市房企在疫情影響疊加融資監(jiān)管高壓之下,表現(xiàn)出更強的韌性。通過較強的風(fēng)險管控能力,普遍讓公司杠桿保持在行業(yè)低位。

      3月25日,碧桂園發(fā)布年報顯示,2020年凈負債率下降至55.6%。這一數(shù)字明顯低于2020年百強房企凈負債率均值的94.6%。截至報告期末,碧桂園有息負債總額從3696億元下降至3265億元,同比下降11.7%,期末平均融資成本僅5.56%,同比下降78個基點。3月23日,招商蛇口發(fā)布2020年度報告顯示,截至期末公司資產(chǎn)負債率(剔除預(yù)收款)為58.84%,凈負債率為28.81%,現(xiàn)金短債比為1.23,三項指標均滿足監(jiān)管要求。

      貝殼研究院針對上市房企2020年業(yè)績報告的監(jiān)測統(tǒng)計顯示,2020年融創(chuàng)中國“三道紅線”各項指標成功由紅變黃。期內(nèi),融創(chuàng)中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為78.3%,較上年同期下降約5.6個百分點;凈負債率為96.0%,較2019年末大幅下降約76.3個百分點;非受限現(xiàn)金短債比為1.08,較上年同期提升約0.51。由此,融創(chuàng)中國2020年全年較2019年末“三線全踩”的情況大為好轉(zhuǎn),成功實現(xiàn)降檔。

      此外,中國金茂2020年各項指標也全部達標,成功躋身綠檔房企之列。報告期內(nèi),金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為66%,較上年同期下降8個百分點至達標;凈負債率下降為53%,較上年同期大幅下降32個百分點。由此,截至報告期末,金茂成功降檔,進入“零踩線”房企行列。

      不僅如此,2020年綠城中國通過多賽道發(fā)力,“三道紅線”當(dāng)中僅一項指標超出閾值,較2019年改善明顯;佳兆業(yè)在2020年也實現(xiàn)由橙轉(zhuǎn)黃,相比2019年末,凈負債率由144%降至98%;現(xiàn)金短債比由1.1提升至1.56;剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率下降至70.3%。公司預(yù)計2021年將實現(xiàn)全部達標。

      中國指數(shù)研究院認為,在行業(yè)環(huán)境趨穩(wěn)、監(jiān)管強化、企業(yè)發(fā)展降速的市場背景下,房地產(chǎn)行業(yè)進入全面競爭時代。行業(yè)逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變。在城市化和經(jīng)濟增長驅(qū)動下,市場仍有向上發(fā)展空間,改善型需求積極釋放成為房地產(chǎn)市場需求的關(guān)鍵支撐。

      中泰證券分析稱,監(jiān)管政策本質(zhì)上是針對不同負債水平的房企的有息負債規(guī)模進行約束。該機構(gòu)預(yù)計,政策環(huán)境將驅(qū)動龍頭房企穩(wěn)杠桿提周轉(zhuǎn),提升經(jīng)營質(zhì)量。尤其是已經(jīng)處于綠、黃兩檔的房企,依靠穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格,有望通過逆周期補充高質(zhì)量的土地儲備。

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