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      三四線樓市的困局:人口外流明顯本地需求不足,二手房賣不掉

      來(lái)源:證券時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2021年04月06日 【字體:

      清明假期,筆者一家人回到愛(ài)人老家祭祖。難得閑暇,就去看看樓盤(pán)。這個(gè)典型的大西南三四線城市,近兩年樓市變化很大。前兩年棚改驟停后,樓市迅速消停下來(lái),而去年疫情對(duì)外出打工人群沖擊很大,他們主要在珠三角生產(chǎn)、生活服務(wù)行業(yè)就業(yè)。因此,相比正值火熱、房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高的一二線熱點(diǎn)城市,這個(gè)城市主城區(qū)房?jī)r(jià)大概在每平米6500元左右,比最高峰下跌1000-2000元。

      筆者調(diào)研的幾個(gè)在售樓盤(pán),都冷冷清清的。即便是清明節(jié)這樣的人口回流最旺季,售樓處門(mén)可羅雀?吹接蟹掂l(xiāng)上門(mén)客,銷售人員非常熱情地迎上來(lái),然后便是套路般的一頓營(yíng)銷。筆者發(fā)現(xiàn),這里的新樓盤(pán),很多都是全國(guó)性大房企開(kāi)發(fā)的。不管是戶型設(shè)計(jì)、片區(qū)環(huán)境、配套商業(yè)、社區(qū)管理,都是按一二線城市的開(kāi)發(fā)套路來(lái)做的。

      這里的二手房多數(shù)是上世紀(jì)90年代前后建設(shè)的。這個(gè)城市臨近珠三角、三江交匯,上世紀(jì)90年代,工業(yè)和貿(mào)易比較繁榮,大批房子就是那時(shí)建設(shè)的,建筑質(zhì)量還不錯(cuò),但戶型陳舊、采光通風(fēng)不佳,也沒(méi)有社區(qū)管理意識(shí),樓下多是雜亂無(wú)序的店鋪和小商販。前幾年,棚改熱熱鬧鬧,在貨幣補(bǔ)貼支撐下,很多危舊住房被拆了,剩下的房子總體也很老舊,卻也無(wú)法納入棚改。

      這幾年,盡管老舊小區(qū)改造政策扶持大,但當(dāng)?shù)刎?cái)政實(shí)力真的不給力,無(wú)法在水電管氣路網(wǎng)上“補(bǔ)短板”。同時(shí),百姓收入不高,多數(shù)居民月收入在3000元左右,即便是當(dāng)?shù)刈詈玫墓k高中,年輕教師月工資也不到3000元。所以,無(wú)法支撐加裝電梯、樓道等公共空間維修支出。這就導(dǎo)致市民有改善住房的迫切訴求,但手上的二手房在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力,賣不掉。

      這可能是惡性循環(huán)的開(kāi)始。二手房賣不掉,改善需求干著急沒(méi)法子,而前幾波行情后剛需釋放殆盡,潛力有限。于是,新盤(pán)開(kāi)始積壓,開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷,在售新房?jī)r(jià)格并不比二手房高多少。所以,一旦有新增購(gòu)房需求,新盤(pán)自然是首選,二手房庫(kù)存越攀越高,越來(lái)越難成交。

      當(dāng)?shù)氐闹薪闄C(jī)構(gòu)告訴我,縣城的人到市里買房,兩極分化很明顯,少數(shù)有錢(qián)人直接買市區(qū)的新房,縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般百姓買不起市區(qū),他們會(huì)選擇到新區(qū)買新房。首先,新區(qū)的房?jī)r(jià)只有5000元左右,有的只有4000元,普遍比市區(qū)低1000-2000元,縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)百姓能買得起。據(jù)悉,縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房的人,多數(shù)也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工,即便4000元的房?jī)r(jià),也沒(méi)多少人能支付得起。其次,多數(shù)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人認(rèn)為,市里房?jī)r(jià)太高、生活成本也高,不適合他們。新區(qū)距離縣里近,鄉(xiāng)下有啥事能很快趕回去,畢竟鄉(xiāng)下還有田地和老人家。

      當(dāng)下,三四線樓市普遍存在的問(wèn)題是:攤子鋪得太大,人口外流明顯,而本地需求不足,難怪業(yè)內(nèi)都在唱空三四線樓市。但調(diào)研發(fā)現(xiàn),其實(shí)三四線城市的潛在需求還是很龐大的,只不過(guò)結(jié)構(gòu)上失衡太嚴(yán)重了。比如,市區(qū)新房基本以為改善型主導(dǎo),普遍都是大戶型的,這個(gè)城市沿江十幾公里都變成江景大宅了,舊改拆遷也走豪宅路線,這也是導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)不動(dòng)的原因。

      針對(duì)供需不匹配的疑問(wèn),開(kāi)發(fā)商告訴我,前幾年這里的棚改多、樓市好,大家對(duì)需求升級(jí)太樂(lè)觀了,都以為購(gòu)買力還不錯(cuò)。另外,這幾年土地、拆遷、用工等成本太高了,倒逼著新盤(pán)走高端路線。筆者走一圈下來(lái)后感覺(jué),當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃華而不實(shí)、大而鋪張,開(kāi)發(fā)商配合著跑馬圈地,相互抬轎子,房?jī)r(jià)就這么被鼓吹起來(lái)了。需求一波一波消耗后,增量需求跟不上了,但房?jī)r(jià)還得懸在高位,因?yàn)楹罄m(xù)還有更多的規(guī)劃要實(shí)現(xiàn),從而就造成了騎虎難下的局面。

      樓 盤(pán) 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      錦繡宸府 6300 通達(dá)路
      邑城大院 - 內(nèi)蒙古大道
      幸福公社-吾村 14000 青霞
      優(yōu)山瀾園 11142 桃源西區(qū)
      山水華府 6156 北街
      億瀾峰薈 9805 桃源西區(qū)
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