03涉房信貸規(guī)模、用途監(jiān)管趨緊

銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線”關系非常密切。按照規(guī)定，各類銀行機構房地產貸款占比上限不能超過40%，個人住房貸款余額占比不能超過32.5%。受此影響，各大銀行房貸額度分化，由此出現有些銀行額度偏緊有些銀行相對寬松的情況。

此外，房貸利率上調直觀反映信貸資金供需關系變化，居民端購房需求不減，而銀行端涉房信貸供給持續(xù)趨緊。兩者互相作用，才會出現房貸利率上漲的情況。具體表現出兩大方面原因。

首先，貨幣政策逐步回歸中性，房地產信貸環(huán)境持續(xù)趨緊。從總量上看，貨幣政策繼續(xù)回歸正�；�，M2增速持續(xù)回落，截至4月末 ，M2余額226.21萬億元，同比增長8.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個和3個百分點。

圖：2019年1月-2021年4月M2余額、同比增速（億元）

數據來源：中國人民銀行

從結構上看，信貸投放有保有壓，房地產等領域持續(xù)趨緊。針對房地產領域，通過貸款集中度管理等制度，全面壓降信貸規(guī)模，進而控制金融體系對房地產行業(yè)的風險敞口。就居民端而言，央行近日公布的數據顯示，一季度個人住房貸款余額 35.7萬億元，同比增長14.5%，增速較上年末低0.1個百分點。

第二，信貸資金用途管理趨嚴，經營貸、消費貸等灰色購房資金來源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。3月末，銀保監(jiān)會、住建部、央行等三部門聯合發(fā)文，全面收緊經營貸監(jiān)管，此后多個地區(qū)、多個商業(yè)銀行開展個人住房信貸管理自查。與此同時，監(jiān)管部門懲處力度加大，據統(tǒng)計，5月至今銀保監(jiān)會已向銀行機構開出59張罰單，總罰金近4億元，其中，信貸資金違規(guī)流入房地產市場是處罰重災區(qū)。

從近期金融數據來看，4月住戶部門短期貸款增加365億元，同比少增1915億元，一定程度上表明信貸資金用途監(jiān)管取得成效。

圖：2020年2月-2021年4月住戶部門短期貸款、中長期貸款增量（億元）

數據來源：中國人民銀行

04“房貸漲價”城市持續(xù)擴容

房貸利率調整是諸多信貸政策工具中最為溫和的手段，根據需求端表現調整利率水平已成為常規(guī)操作，未來“房貸漲價”的城市將持續(xù)擴容，那些房價上漲預期強烈、投資需求旺盛的熱點城市將會陸續(xù)加入。

從目前來看，“加息”后對于打壓投資性購房需求效果較為明顯，畢竟貸款成本直接決定其投資回報率。但從“剛需”的角度而言，難以真正抑制其加杠購房的意愿，因為房貸利率上調意味著每月增加數百元的購房支出，負擔較為有限。

相較而言，房地產信貸規(guī)模管控和用途管控更為直接有效。

就信貸規(guī)模管控而言，落實貸款集中度兩道紅線要求，合理控制個人住房貸款規(guī)模占比，尤其是已經超標的商業(yè)銀行，更應采取一系列管控措施。信貸資金用途管理仍將從嚴執(zhí)行，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責，加強對購房者首付資金來源審查管理，利用低息經營貸套利購房、挪用消費貸購房等違規(guī)行為仍將受到高壓監(jiān)管和嚴厲處罰。

房貸“漲價”城市持續(xù)擴容，熱點城市跟進調整房貸利率加點已是大概率事件，而前期已經調整的城市不排除短期內再度調整利率水平的可能。受此影響，全國房貸利率仍具備明顯上行空間，短期內易漲難跌，預計2021乃至2022年，全國首套房、二套房貸款平均利率延續(xù)穩(wěn)步上移走勢，利率水平或逼近甚至超越疫前。

來源：丁祖昱評樓市