03涉房信貸規(guī)模、用途監(jiān)管趨緊

銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線”關(guān)系非常密切。按照規(guī)定，各類銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限不能超過40%，個(gè)人住房貸款余額占比不能超過32.5%。受此影響，各大銀行房貸額度分化，由此出現(xiàn)有些銀行額度偏緊有些銀行相對(duì)寬松的情況。

此外，房貸利率上調(diào)直觀反映信貸資金供需關(guān)系變化，居民端購(gòu)房需求不減，而銀行端涉房信貸供給持續(xù)趨緊。兩者互相作用，才會(huì)出現(xiàn)房貸利率上漲的情況。具體表現(xiàn)出兩大方面原因。

首先，貨幣政策逐步回歸中性，房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)趨緊。從總量上看，貨幣政策繼續(xù)回歸正�；�，M2增速持續(xù)回落，截至4月末 ，M2余額226.21萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019年1月-2021年4月M2余額、同比增速（億元）

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行

從結(jié)構(gòu)上看，信貸投放有保有壓，房地產(chǎn)等領(lǐng)域持續(xù)趨緊。針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過貸款集中度管理等制度，全面壓降信貸規(guī)模，進(jìn)而控制金融體系對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口。就居民端而言，央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度個(gè)人住房貸款余額 35.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速較上年末低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

第二，信貸資金用途管理趨嚴(yán)，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等灰色購(gòu)房資金來源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。3月末，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行等三部門聯(lián)合發(fā)文，全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監(jiān)管，此后多個(gè)地區(qū)、多個(gè)商業(yè)銀行開展個(gè)人住房信貸管理自查。與此同時(shí)，監(jiān)管部門懲處力度加大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月至今銀保監(jiān)會(huì)已向銀行機(jī)構(gòu)開出59張罰單，總罰金近4億元，其中，信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是處罰重災(zāi)區(qū)。

從近期金融數(shù)據(jù)來看，4月住戶部門短期貸款增加365億元，同比少增1915億元，一定程度上表明信貸資金用途監(jiān)管取得成效。

圖：2020年2月-2021年4月住戶部門短期貸款、中長(zhǎng)期貸款增量（億元）

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行

04“房貸漲價(jià)”城市持續(xù)擴(kuò)容

房貸利率調(diào)整是諸多信貸政策工具中最為溫和的手段，根據(jù)需求端表現(xiàn)調(diào)整利率水平已成為常規(guī)操作，未來“房貸漲價(jià)”的城市將持續(xù)擴(kuò)容，那些房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、投資需求旺盛的熱點(diǎn)城市將會(huì)陸續(xù)加入。

從目前來看，“加息”后對(duì)于打壓投資性購(gòu)房需求效果較為明顯，畢竟貸款成本直接決定其投資回報(bào)率。但從“剛需”的角度而言，難以真正抑制其加杠購(gòu)房的意愿，因?yàn)榉抠J利率上調(diào)意味著每月增加數(shù)百元的購(gòu)房支出，負(fù)擔(dān)較為有限。

相較而言，房地產(chǎn)信貸規(guī)模管控和用途管控更為直接有效。

就信貸規(guī)模管控而言，落實(shí)貸款集中度兩道紅線要求，合理控制個(gè)人住房貸款規(guī)模占比，尤其是已經(jīng)超標(biāo)的商業(yè)銀行，更應(yīng)采取一系列管控措施。信貸資金用途管理仍將從嚴(yán)執(zhí)行，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責(zé)，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者首付資金來源審查管理，利用低息經(jīng)營(yíng)貸套利購(gòu)房、挪用消費(fèi)貸購(gòu)房等違規(guī)行為仍將受到高壓監(jiān)管和嚴(yán)厲處罰。

房貸“漲價(jià)”城市持續(xù)擴(kuò)容，熱點(diǎn)城市跟進(jìn)調(diào)整房貸利率加點(diǎn)已是大概率事件，而前期已經(jīng)調(diào)整的城市不排除短期內(nèi)再度調(diào)整利率水平的可能。受此影響，全國(guó)房貸利率仍具備明顯上行空間，短期內(nèi)易漲難跌，預(yù)計(jì)2021乃至2022年，全國(guó)首套房、二套房貸款平均利率延續(xù)穩(wěn)步上移走勢(shì)，利率水平或逼近甚至超越疫前。

來源：丁祖昱評(píng)樓市