“集中供地”第一回合:哪些房企占盡風騷?
來源:第一財經(jīng) 更新時間:2021年06月30日 【字體:大 中 小】
從“涓涓細流”到“放量出讓”,集中供地成為今年地產(chǎn)圈的重磅性改革。
隨著各地首輪試水相繼結束,土地供給側變革初步效果如何,已逐漸浮出水面。土拍熱度是否被抑制?哪些房企大秀肌肉、哪些低調收場?這其中,既有符合業(yè)內預測的走向,也有意想不到的微妙變化在發(fā)生。
綜合各大機構數(shù)據(jù)可見,在這輪廝殺中表現(xiàn)突出的,多為資金實力雄厚的規(guī)模房企及央企,保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、招商蛇口、萬科等龍頭各領風騷。“這與我們最初的研判一致,強者更強、弱者更弱。”某TOP5房企人士稱。
不過,首輪集中供地的整體熱度,還是超出了業(yè)內預期。
年初新規(guī)剛流出時,有龍頭房企人士曾告訴第一財經(jīng),集中供地對房企資金要求高,可降低搶地熱度。但在實際土拍中,初次試水的緊張感與焦慮感在房企間蔓延,優(yōu)質地塊熱度不減,各能級城市地價也全線上漲。
是拿地沖規(guī)模、還是謹慎保利潤,成為房企必須回答的終極命題。業(yè)內認為,從當下市場熱度看,沖擊規(guī)模仍是很多企業(yè)的核心訴求。不過,首輪試水結束后,各地或會完善土拍規(guī)則,屆時市場熱度有望降溫。
房企的理性與賭博
今年2月26日,自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人宣布,將對22個重點城市住宅用地供應實行“兩集中”新政。其中,包括北上廣深4個一線城市,以及天津、重慶、南京、杭州、廈門等18個二線城市。
4月15日,長春首次試水,最終平淡首場。在此后的74天內,加上長春已有21個城市首輪土拍收官,總土地成交金額高達9699億元。若不考慮明日揭牌的武漢加油站地塊,22個重點城市首輪集中土拍收金高達10487億。
在這場土拍盛宴中,有人放手一搏,也有人理性觀望。不過,中小房企未能像新規(guī)初衷所料,避開大房企直接競爭、獲得更多土地開發(fā)機會。相反,規(guī)模房企、尤其是國企央企,仍是行業(yè)新規(guī)則下的最強“獵手”。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至6月10日,TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅地塊,占全部地塊的比重超四成,國企、央企等龍頭更是競爭中的頭號玩家。從拿地幅數(shù)看,期內融創(chuàng)拿地總量達41宗,排名第一。
(數(shù)據(jù)及圖片來源:克而瑞地產(chǎn)研究中心)
從新增貨值看,前五月保利發(fā)展位列行業(yè)第一,全口徑新增貨值高達1801億元,融創(chuàng)中國全口徑新增貨值位居第二,達1620億元,招商蛇口、萬科、華潤置地同樣在1500億以上。
作為央企地產(chǎn)龍頭,保利在集中供地中出手頻繁,如在上海以總價105.13億元奪得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。據(jù)管理層在股東大會上披露,今年保利計劃房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元,較去年上調后同比漲17.9%。
受累高價地塊、去年利潤承壓的招商蛇口,今年未放慢搶地的步伐,前五月拿地金額高達638億元,位居行業(yè)第二,其中不乏溢價率達130%的重慶地塊。同期,該集團實現(xiàn)簽約銷售金額1327億元,居行業(yè)第七。
據(jù)其管理層表示,溢價率并不是唯一指標,最終要看土地跟房價的關系。招商在拿地時,系按照一城一策戰(zhàn)略認真測算后,在資源好、市場好的城市優(yōu)先投資。同時近五年來,通過綜合發(fā)展拿地已占土儲的35%。
出現(xiàn)在4城前5月拿地總額10強榜中的華潤置地,拿地力度也頗為激進。譬如,以封頂價111.61億獲杭州未來科技城地塊,21.28億元+配建2.34萬平方米摘廣州宅地,溢價106.72%摘佛山順德陳村TOD商住地。
在近日股東大會上,華潤管理層對此回應稱,集團不會過于盲目,始終圍繞核心城市進行布局。“土地市場現(xiàn)在分化比較嚴重,熱點地區(qū)、城市地價貴,開發(fā)回報比較低,這種項目華潤置地基本不會特別沖動。”
相較而言,龍湖、中海等企業(yè)則較為謹慎,對利潤率的把控也更為嚴苛。據(jù)悉,龍湖在拿地上堅持毛利率在25%左右,凈利潤率10%以上。不過,具體到各個地塊,熱點城市如重慶溢價率仍較高,非熱點城市則不然。
與上述龍頭主動出擊不同,“三道紅線”之下,資金緊張的房企拿地與否則是身不由己。富力地產(chǎn)低調拿了一宗,泰禾集團、華夏幸福、藍光發(fā)展則在集中土拍中銷聲匿跡,中國恒大前五月新增貨值僅151億元。