從“涓涓細流”到“放量出讓”，集中供地成為今年地產(chǎn)圈的重磅性改革。

隨著各地首輪試水相繼結束，土地供給側變革初步效果如何，已逐漸浮出水面。土拍熱度是否被抑制?哪些房企大秀肌肉、哪些低調收場?這其中，既有符合業(yè)內預測的走向，也有意想不到的微妙變化在發(fā)生。

綜合各大機構數(shù)據(jù)可見，在這輪廝殺中表現(xiàn)突出的，多為資金實力雄厚的規(guī)模房企及央企，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、招商蛇口、萬科等龍頭各領風騷。“這與我們最初的研判一致，強者更強、弱者更弱。”某TOP5房企人士稱。

不過，首輪集中供地的整體熱度，還是超出了業(yè)內預期。

年初新規(guī)剛流出時，有龍頭房企人士曾告訴第一財經(jīng)，集中供地對房企資金要求高，可降低搶地熱度。但在實際土拍中，初次試水的緊張感與焦慮感在房企間蔓延，優(yōu)質地塊熱度不減，各能級城市地價也全線上漲。

是拿地沖規(guī)模、還是謹慎保利潤，成為房企必須回答的終極命題。業(yè)內認為，從當下市場熱度看，沖擊規(guī)模仍是很多企業(yè)的核心訴求。不過，首輪試水結束后，各地或會完善土拍規(guī)則，屆時市場熱度有望降溫。

房企的理性與賭博

今年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人宣布，將對22個重點城市住宅用地供應實行“兩集中”新政。其中，包括北上廣深4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門等18個二線城市。

4月15日，長春首次試水，最終平淡首場。在此后的74天內，加上長春已有21個城市首輪土拍收官，總土地成交金額高達9699億元。若不考慮明日揭牌的武漢加油站地塊，22個重點城市首輪集中土拍收金高達10487億。

在這場土拍盛宴中，有人放手一搏，也有人理性觀望。不過，中小房企未能像新規(guī)初衷所料，避開大房企直接競爭、獲得更多土地開發(fā)機會。相反，規(guī)模房企、尤其是國企央企，仍是行業(yè)新規(guī)則下的最強“獵手”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅地塊，占全部地塊的比重超四成，國企、央企等龍頭更是競爭中的頭號玩家。從拿地幅數(shù)看，期內融創(chuàng)拿地總量達41宗，排名第一。

(數(shù)據(jù)及圖片來源:克而瑞地產(chǎn)研究中心)

從新增貨值看，前五月保利發(fā)展位列行業(yè)第一，全口徑新增貨值高達1801億元，融創(chuàng)中國全口徑新增貨值位居第二，達1620億元，招商蛇口、萬科、華潤置地同樣在1500億以上。

作為央企地產(chǎn)龍頭，保利在集中供地中出手頻繁，如在上海以總價105.13億元奪得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。據(jù)管理層在股東大會上披露，今年保利計劃房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元，較去年上調后同比漲17.9%。

受累高價地塊、去年利潤承壓的招商蛇口，今年未放慢搶地的步伐，前五月拿地金額高達638億元，位居行業(yè)第二，其中不乏溢價率達130%的重慶地塊。同期，該集團實現(xiàn)簽約銷售金額1327億元，居行業(yè)第七。

據(jù)其管理層表示，溢價率并不是唯一指標，最終要看土地跟房價的關系。招商在拿地時，系按照一城一策戰(zhàn)略認真測算后，在資源好、市場好的城市優(yōu)先投資。同時近五年來，通過綜合發(fā)展拿地已占土儲的35%。

出現(xiàn)在4城前5月拿地總額10強榜中的華潤置地，拿地力度也頗為激進。譬如，以封頂價111.61億獲杭州未來科技城地塊，21.28億元+配建2.34萬平方米摘廣州宅地，溢價106.72%摘佛山順德陳村TOD商住地。

在近日股東大會上，華潤管理層對此回應稱，集團不會過于盲目，始終圍繞核心城市進行布局。“土地市場現(xiàn)在分化比較嚴重，熱點地區(qū)、城市地價貴，開發(fā)回報比較低，這種項目華潤置地基本不會特別沖動。”

相較而言，龍湖、中海等企業(yè)則較為謹慎，對利潤率的把控也更為嚴苛。據(jù)悉，龍湖在拿地上堅持毛利率在25%左右，凈利潤率10%以上。不過，具體到各個地塊，熱點城市如重慶溢價率仍較高，非熱點城市則不然。

與上述龍頭主動出擊不同，“三道紅線”之下，資金緊張的房企拿地與否則是身不由己。富力地產(chǎn)低調拿了一宗，泰禾集團、華夏幸福、藍光發(fā)展則在集中土拍中銷聲匿跡，中國恒大前五月新增貨值僅151億元。