土拍下的房企“眾生相”:頭部房企拿地兇猛,中小房企為生存而戰(zhàn)
來源:每經(jīng)網(wǎng) 更新時間:2021年05月22日 【字體:大 中 小】
隨著22城“雙集中”供地新規(guī)的實(shí)施,各城今年首批集中土拍大戲從4月中旬開始陸續(xù)拉開序幕。截至目前,已有包括北京、廣州、杭州等12個城市開展了首批集中供地的出讓,成交總金額約5715億元。
開發(fā)商熱情較高、溢價率有限、利潤空間不大、大房企和本土實(shí)力房企獲地率更高……這是12城首批集中土拍呈現(xiàn)出的普遍現(xiàn)象。
“在各城集中供地中,拿到地的房企,利潤空間變;拿不到地的房企,如果上半年在其他渠道也不能獲地,下半年業(yè)績就無法保證,這也讓一些企業(yè)可能會去冷門的地方冒險拿地。”
某TOP20房企區(qū)域總經(jīng)理陳曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言,“雙集中”供地新規(guī)的原本的意圖是控制地價,但實(shí)際上,重點(diǎn)城市一年只有三次集中供地機(jī)會,這讓房企們越來越恐慌。
不過,集中土拍背后也有 “贏家”。在陳曉看來,集中供地意味著集中融資,勢必會造成開發(fā)貸成本和按揭成本上升,開發(fā)商被迫高息借錢,金融機(jī)構(gòu)吃到了真正的“香餑餑”。
數(shù)據(jù)來源:每經(jīng)記者據(jù)公開數(shù)據(jù)整理
凈利潤不足2個點(diǎn)
自4月15日長春打響集中拍地“第一槍”至今,22個重點(diǎn)城市中已有長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門12城結(jié)束了首輪集中拍地。
從上述12城的首批集中土拍情況來看,房企的參與度很高,地塊競爭激烈,部分城市的土地溢價率被推高,多數(shù)城市溢價率“限高”,自持和配建比例大增。
如重慶的首個集中土拍,46宗成交地塊中有30宗的溢價率均超過40%,占比超過60%;其中沙坪壩地塊溢價率達(dá)到129.98%。
深圳和廈門雖然參拍地塊較少,分別僅有6宗和5宗,但仍吸引了大量知名房企參與,整體溢價率均在30%左右,廈門的實(shí)際溢價率更是超過55%。
但這些“高溢價”地塊只是在此次土拍中的橫向?qū)Ρ,各城市縱向?qū)Ρ葧l(fā)現(xiàn),今年的土地成交溢價率總體不及往年。如福州、廣州、長春、杭州、深圳等城市,因規(guī)定了溢價率上限,實(shí)際的成交地價不及去年的水平。
但大多數(shù)城市的“競配建、競自持”比例很高。如杭州,57宗地的平均溢價率控制在26%。但多宗地塊的自持比例超過20%,城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例甚至達(dá)到了40%。
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
考慮競配建、自持等因素,房企的利潤空間將進(jìn)一步被壓縮。
如杭州,結(jié)合本次集中供地成交地塊周邊在售項(xiàng)目的平均售價來看,地房比多在70%以上,盈利空間較小。即使是地價整體比較平穩(wěn)的青島、沈陽,部分優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂+競配建成交,部分項(xiàng)目盈利都存在問題。
濱江集團(tuán)董事長戚金興近日就表示“在杭州集中供地拿下的地塊凈利潤只有1%-2%(含自持部分面積)”,而北京和深圳的集中拍地溢價空間相比往常也有所縮減。
陳曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,已經(jīng)完成首批集中土拍的12城中,青島、福州、廣州地市相對穩(wěn)定,毛利率均在30%以上,處于相對較高水平;而土拍情緒高漲的無錫、重慶、廈門等城市,拿地毛利率多處于10%的較低水平。“尤其是無錫這樣的城市,加上高配建,多宗地塊大概率面臨虧損。”
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,土拍高溢價、高自持,即使深耕杭州的濱江這種大房企,也只能接受低利潤率的現(xiàn)實(shí)。而且過高的自持比例,使得變現(xiàn)周期長、現(xiàn)金回流壓力更大,這對于資金高壓的房企來說影響直接。
“因此,結(jié)合后續(xù)可能面臨的限價銷售,房企如果不能做好精細(xì)化運(yùn)營、控制費(fèi)用,項(xiàng)目很難不虧。”張波直言。
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