自“三孩”政策提出不到兩個月的時間，相關(guān)配套支持政策就開始落地。7月20日，新華社發(fā)布了《中共中央國務院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》（簡稱《決定》）。《決定》明確，加強稅收、住房等支持政策，對住房困難的，優(yōu)先納入住房保障，要求地方政府實施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，雖然《決定》涉及房地產(chǎn)相關(guān)的問題只有7處，但實際上對于房地產(chǎn)的影響不小。可以肯定的是，保障性住房未來將發(fā)揮更大的作用，勢必推動更多房企向保障性住房開發(fā)轉(zhuǎn)移。未來，在子女教育、住房、稅收補貼等方面的支持政策或?qū)⑻嵘�適齡群體的生育意愿。其中，二線城市生育“三孩”家庭的換房需求最為突出。

住房支持政策差異化：優(yōu)先納入保障、購房有優(yōu)惠等

中共中央政治局于5月31日召開的會議提出，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。在不到兩個月的時間，“三孩”政策配套措施就落地了。

在建立健全計劃生育特殊家庭全方位幫扶保障制度上，《決定》提到，對住房困難的，優(yōu)先納入住房保障。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，“三孩”政策下，釋放的新增人口數(shù)，無疑將增加住房需求，其中，保障性住房未來將發(fā)揮更大的功能，預計保障房數(shù)量將有實質(zhì)性增加。

盤古智庫高級研究員江瀚也認為，這意味著市場需要更多的保障性住房，對于房地產(chǎn)具有非常重要的啟示意義，未來更多的房企會向保障性住房方向轉(zhuǎn)移。

在加強稅收、住房等支持政策方面，《決定》提到，結(jié)合下一步修改個人所得稅法，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除。

最受關(guān)注的是差異化住房優(yōu)惠政策。地方政府在配租公租房時，《決定》要求對符合當?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女數(shù)量在戶型選擇等方面給予適當照顧。地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此次規(guī)定涉及三方面內(nèi)容，包括公租房的戶型改革、租賃的優(yōu)惠政策、購房的優(yōu)惠政策。最值得關(guān)注的地方在于購買房屋的優(yōu)惠政策。

嚴躍進認為，雖然當前沒有明確提及具體的優(yōu)惠政策，但預計可能降低部分購房的門檻，尤其是部分地方對于首套、二套等界定比較嚴厲，若是后續(xù)人口規(guī)模增大后，相關(guān)住房政策將有調(diào)整空間。

此外，嚴躍進還表示，未來可能給予購房支持包括購房補貼、稅費減免等。最典型的就是，過去購買90平方米的房子和144平方米的房子，其稅費是不一樣的，后續(xù)基于人口結(jié)構(gòu)和居住實際需求，完全有可能調(diào)整相關(guān)購房政策。

另有業(yè)內(nèi)專家也建議，從實操層面，可以研究根據(jù)家庭養(yǎng)育未成年子女的情況，給予購房稅費的優(yōu)惠政策；不排除有些地方政府可能研究出臺對于“三孩”家庭購房給予補貼的優(yōu)惠政策。

業(yè)內(nèi)：二線城市生育“三孩”家庭換房需求最為突出

在嚴躍進看來，《決定》明確了基于人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動采取新的改革，相關(guān)住房政策推進，尤其是戶型的設(shè)計和優(yōu)化等，都將成為“十四五”期間市場頗為關(guān)注的內(nèi)容。

對于三孩政策下的置業(yè)需求動向，中指研究院調(diào)查事業(yè)部高級分析師張廣杰表示，目前，生育“三孩”家庭換房需求較高，其中，二線城市最為突出，三居需求占比較高，而四居需求也在快速提升。

據(jù)中指研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前，計劃生育“三胎”家庭換房需求愿望較為強烈，占比達到89%，其中二線城市換房需求最為突出，占比達到91%；三四線城市、一線城市換房需求也較高，縣城表現(xiàn)最弱。

在戶型需求方面，中指研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，從二孩到三孩，居室呈現(xiàn)明顯擴張，生育“三孩”家庭購房仍以三居為主，占比達到40%，四居需求也出現(xiàn)明顯提升。其中，居住面積需求以100-140平方米為主，120-140平方米占比達到36%。與此同時，生育三孩家庭的購房置業(yè)時對于房間功能要求有所變化，重點強化主臥室、兒童房及客廳的功能，比如更加看重兒童房數(shù)量、房間收納功能，以及裝修安全、環(huán)保等方面。

“從購房意愿上看，三孩家庭更加關(guān)注社區(qū)的配套和增值服務。”張廣杰表示，多數(shù)受訪者認為生育孩子需要更便捷的家政服務和托管、托育機構(gòu)，未來擁有更全面、高質(zhì)量的孕育服務體系的社區(qū)將會成為三孩生育家庭的重要選擇。

值得關(guān)注的是，《決定》提出，發(fā)揮中央預算內(nèi)投資的引導和撬動作用，推動建設(shè)一批方便可及、價格可接受、質(zhì)量有保障的托育服務機構(gòu)。其中，提到加強社區(qū)托育服務設(shè)施建設(shè)，完善居住社區(qū)嬰幼兒活動場所和服務設(shè)施。

張廣杰還表示，學區(qū)、地段、價格為“三孩”家庭置業(yè)者最關(guān)注的影響因素，其中，在城市教育資源分布不均衡背景下，學區(qū)成為“三孩”家庭置業(yè)最關(guān)注的影響因素，其次重點考慮地段、價格的合理性，占比均超50%。

對此，《決定》提及，將入戶、入學、入職等與個人生育情況全面脫鉤。依法依規(guī)妥善處理歷史遺留問題。對人口發(fā)展與經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境矛盾較為突出的地區(qū)，加強宣傳倡導，促進相關(guān)惠民政策與生育政策有效銜接，精準做好各項管理服務。

在江瀚看來，可以明確的是，未來學區(qū)房等畸形的房地產(chǎn)現(xiàn)象將得到有效的遏制，國家可能會出臺一系列的政策，將學區(qū)和房地產(chǎn)進行剝離，最終讓教育更加公平，讓學區(qū)房的炒作越來越失去意義，并在市場上逐漸失去吸引力。

綜合來看，陳文靜認為，“三孩”政策發(fā)布，將一定程度上帶動新生人口的階段性增長，而在子女教育、住房、稅收等全方位的支持或?qū)⒂辛μ嵘�適齡群體的生育意愿。

來源新京報