債券違約頻發(fā)

政策端導(dǎo)向地產(chǎn)行業(yè)寒冬

這些評級機(jī)構(gòu)之所以對中國房地產(chǎn)行業(yè)“用腳投票”，與這一行業(yè)面臨的一系列嚴(yán)監(jiān)管政策不無相關(guān)。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會等8部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，提出了房地產(chǎn)市場秩序三年實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)以及具體整治范圍、措施和機(jī)制。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一個明確的信號，代表未來較長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境不會出現(xiàn)明顯放松。中誠信國際分析，預(yù)計下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢仍然不會改變。

與此同時，中國房地產(chǎn)行業(yè)的債券違約情況進(jìn)一步加劇。華融證券研報分析，2015年以來，房地產(chǎn)債券共計發(fā)行4030只，發(fā)行總金額3.79萬億元，共發(fā)生違約46起，違約總金額604.5億元。從違約債券的地區(qū)分布來看，違約公司主要分布在北京、安徽、重慶、福建、天津、上海和河北。

2020年以來，受房地產(chǎn)融資環(huán)境變化、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展格局變動等多重因素的影響，房地產(chǎn)債券違約數(shù)目增多。2020年至2021年第一季度，共發(fā)生房地產(chǎn)債券違約27起，違約總金額488.6億元。其中，首次違約的公司包括泰禾集團(tuán)、天津房地產(chǎn)集團(tuán)、上海三盛宏業(yè)投資、重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)和華夏幸福。

今年以來，房地產(chǎn)債券違約已發(fā)生10起。2021年5-12月，房地產(chǎn)債券到期償還金額合計3212.8億元，其中7月和8月為償還高峰，分別為528.13億元和517.44億元。

融資難度進(jìn)一步加劇

市場人士透露，在目前的政策背景下，地產(chǎn)開發(fā)商、中介商及購房者的資金監(jiān)管將會顯著趨嚴(yán)，后續(xù)一些較為激進(jìn)的頭部開發(fā)商和承受能力較弱的中小開發(fā)商將會面臨更大壓力。今后房企融資會越來越困難。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年，房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模5480億元，同比下降16%，較上年同期收縮超千億元，表明融資收緊態(tài)勢明顯。

“缺血”問題應(yīng)當(dāng)如何緩解？“債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式，但發(fā)債成本會增加，發(fā)債利率會升高。”一位地產(chǎn)研究員對記者表示。

頭頂巨大的融資壓力，美元債已成為不少房地產(chǎn)企業(yè)的無奈選擇。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年5月，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，共有12個債務(wù)主體發(fā)行境外美元債，共發(fā)行美元債12只，融資金額為36.93億美元，環(huán)比增長72.01%，同比增長57.55%。

6月以來，境內(nèi)房企發(fā)行美元債的頻率不降反增。6月，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共發(fā)行美元債15只，融資金額為43.85億美元；7月至今，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共發(fā)行美元債15只，融資金額為45.92億美元。

興業(yè)證券研報分析，現(xiàn)階段，地產(chǎn)債面臨的壓力來自于融資環(huán)境趨緊下債務(wù)滾動的問題和發(fā)債企業(yè)長期信用資質(zhì)變化這兩個層面。土地政策調(diào)整的大環(huán)境下，不同房企未來發(fā)展戰(zhàn)略的選擇和個體優(yōu)勢都有很大差異，估值差異將持續(xù)拉大。

東北證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊稱，地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了“后地產(chǎn)監(jiān)管時代”，面臨“逆風(fēng)”環(huán)境：在融資總規(guī)模受限，規(guī)模難以快速擴(kuò)張的情況下，房價上限是盈利的“頂”，土地成本卻仍在提升，盈利空間被壓縮已成定局。