中誠信國際:將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)整為負(fù)面(2)
來源:上海證券報(bào) 更新時(shí)間:2021年07月27日 【字體:大 中 小】
債券違約頻發(fā)
政策端導(dǎo)向地產(chǎn)行業(yè)寒冬
這些評級機(jī)構(gòu)之所以對中國房地產(chǎn)行業(yè)“用腳投票”,與這一行業(yè)面臨的一系列嚴(yán)監(jiān)管政策不無相關(guān)。
7月23日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)等8部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》,提出了房地產(chǎn)市場秩序三年實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)以及具體整治范圍、措施和機(jī)制。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是一個(gè)明確的信號(hào),代表未來較長一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境不會(huì)出現(xiàn)明顯放松。中誠信國際分析,預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢仍然不會(huì)改變。
與此同時(shí),中國房地產(chǎn)行業(yè)的債券違約情況進(jìn)一步加劇。華融證券研報(bào)分析,2015年以來,房地產(chǎn)債券共計(jì)發(fā)行4030只,發(fā)行總金額3.79萬億元,共發(fā)生違約46起,違約總金額604.5億元。從違約債券的地區(qū)分布來看,違約公司主要分布在北京、安徽、重慶、福建、天津、上海和河北。
2020年以來,受房地產(chǎn)融資環(huán)境變化、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展格局變動(dòng)等多重因素的影響,房地產(chǎn)債券違約數(shù)目增多。2020年至2021年第一季度,共發(fā)生房地產(chǎn)債券違約27起,違約總金額488.6億元。其中,首次違約的公司包括泰禾集團(tuán)、天津房地產(chǎn)集團(tuán)、上海三盛宏業(yè)投資、重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)和華夏幸福。
今年以來,房地產(chǎn)債券違約已發(fā)生10起。2021年5-12月,房地產(chǎn)債券到期償還金額合計(jì)3212.8億元,其中7月和8月為償還高峰,分別為528.13億元和517.44億元。
融資難度進(jìn)一步加劇
市場人士透露,在目前的政策背景下,地產(chǎn)開發(fā)商、中介商及購房者的資金監(jiān)管將會(huì)顯著趨嚴(yán),后續(xù)一些較為激進(jìn)的頭部開發(fā)商和承受能力較弱的中小開發(fā)商將會(huì)面臨更大壓力。今后房企融資會(huì)越來越困難。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2021年上半年,房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模5480億元,同比下降16%,較上年同期收縮超千億元,表明融資收緊態(tài)勢明顯。
“缺血”問題應(yīng)當(dāng)如何緩解?“債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式,但發(fā)債成本會(huì)增加,發(fā)債利率會(huì)升高。”一位地產(chǎn)研究員對記者表示。
頭頂巨大的融資壓力,美元債已成為不少房地產(chǎn)企業(yè)的無奈選擇。根據(jù)Wind數(shù)據(jù),2021年5月,境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,共有12個(gè)債務(wù)主體發(fā)行境外美元債,共發(fā)行美元債12只,融資金額為36.93億美元,環(huán)比增長72.01%,同比增長57.55%。
6月以來,境內(nèi)房企發(fā)行美元債的頻率不降反增。6月,境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共發(fā)行美元債15只,融資金額為43.85億美元;7月至今,境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共發(fā)行美元債15只,融資金額為45.92億美元。
興業(yè)證券研報(bào)分析,現(xiàn)階段,地產(chǎn)債面臨的壓力來自于融資環(huán)境趨緊下債務(wù)滾動(dòng)的問題和發(fā)債企業(yè)長期信用資質(zhì)變化這兩個(gè)層面。土地政策調(diào)整的大環(huán)境下,不同房企未來發(fā)展戰(zhàn)略的選擇和個(gè)體優(yōu)勢都有很大差異,估值差異將持續(xù)拉大。
東北證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)稱,地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了“后地產(chǎn)監(jiān)管時(shí)代”,面臨“逆風(fēng)”環(huán)境:在融資總規(guī)模受限,規(guī)模難以快速擴(kuò)張的情況下,房價(jià)上限是盈利的“頂”,土地成本卻仍在提升,盈利空間被壓縮已成定局。
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