東莞出臺新房售價申報新規(guī)：不用配套、商業(yè)多為由提高售價

澎湃新聞記者 李曉青

7月9日，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于新建商品住房項目銷售價格申報有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）。其中提到，住建部門在用成本法測算住宅銷售價格時，不再將配套房屋、設施的土地成本和建安成本分攤計入房價，并且參考當前區(qū)域基準房價核定。

另外《通知》稱，東莞市住建局將根據(jù)近一年內(nèi)新建商品住房的申報銷售價格及網(wǎng)簽銷售價格、二手住房網(wǎng)簽交易價格以及自然資源、稅務部門對區(qū)域地價、房價的分級管理、住宅建造品質(zhì)等因素，確定各鎮(zhèn)街當前房價基準及調(diào)節(jié)系數(shù)，該系數(shù)將作為新建商品住房銷售價格申報的重要參考依據(jù)向社會公布。近一年內(nèi)無在售新建商品住房項目的鎮(zhèn)街，參照房價水平相近的鎮(zhèn)街或用成本法測算確定基準價。

在這份《通知》中提及，以招拍掛方式出讓（以土地摘牌時間為準，下同）的居住用地（含商住用地），到達限價前成交或到達限價后以競配建和（或）終次報價方式成交的土地價格，視同競得人已充分考慮該地價對將來可售房價的影響，并已明確知悉以下房屋、設施的土地和建安成本已在成交地價中折減。

具體來看，土地出讓文件中約定需無償配建并移交政府的房屋、設施（包括但不限于安居房、商業(yè)辦公用房、車位、用地紅線內(nèi)外的市政道路、公園綠地、文體設施等）；根據(jù)相關法律法規(guī)、建設用地出讓條件等要求配建的配套設施及社區(qū)公共服務用房（包括但不限于幼兒園、中小學、垃圾收集站、公共廁所、社區(qū)肉菜市場、郵政所、社區(qū)居委會、黨員活動室、社區(qū)警務室、社區(qū)綜治辦和人民調(diào)解室、社區(qū)衛(wèi)生、計生服務站、星光老人之家、社區(qū)圖書室、社區(qū)配電用房、公共開關房等）。同時，住建部門在用成本法測算住宅銷售價格時，不再將以上房屋、設施的土地成本和建安成本分攤計入房價，并且參考當前區(qū)域基準房價核定。

此外，《通知》印發(fā)之日起，以招拍掛方式出讓的商業(yè)比例較高的商住用地（R2+C2用地），成交地價視同競得人已清楚知曉商業(yè)與住宅在地價成本上的差異，并充分評估將來商業(yè)部分銷售、運營的成本及風險，商業(yè)比例將不作為核定住宅申報價格的考慮因素。

土地摘牌后，因?qū)俚劓?zhèn)街（園區(qū)）相關部門新提出的要求（如提高配建、配套設施的建筑裝修標準等）而導致增加的費用，原則上不予計入房價成本。開發(fā)企業(yè)應與項目屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）協(xié)商解決。

《通知》強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認真貫徹房地產(chǎn)調(diào)控要求及下來房價申報、定價規(guī)則，認真測算開發(fā)建設成本，避免出現(xiàn)誤差，導致產(chǎn)生不必要的財務風險。

東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳認為，該政策是為接下來的“限房價、競地價”的政策出臺做鋪墊，也可以理解為是一個精神政策的指引。這個政策說明了以后各個鎮(zhèn)街都有自己的基準價，根據(jù)這個基準價來制定明年新上市的房價。接下來政府會做出各鎮(zhèn)街的基準價格，同時也意味著“限房價、競地價”的政策即將跟隨出臺。該《通知》將于明年開始執(zhí)行，可能會出現(xiàn)不少開發(fā)商趕著下半年備案，并且即將競拍的地塊都將于明年上市，正好符合本次政策范圍。準備拿地的開發(fā)商現(xiàn)要開始考量拿地的價格了，應該不會出現(xiàn)頂格價成交情況。希望開發(fā)商理性地核算各自的成本和風險，接下來，土地市場會有所降溫。

《通知》在最后指出，根據(jù)國家、省相關工作要求，接下來東莞市住房城鄉(xiāng)建設局將會同相關部門積極探索實施限房價、限地價為主導，與競品質(zhì)、競地價、競配建等靈活組合的競拍方式，不斷優(yōu)化房價地價聯(lián)動機制。同時加大力度整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。