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      三季度近半房企凈利下滑,多地釋放積極信號(hào),房地產(chǎn)觸底回升節(jié)點(diǎn)已至?

      來(lái)源:華夏時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2021年11月08日 【字體:

      近期,為推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,近期多地政府和相關(guān)部門相繼發(fā)聲,從多角度助力房地產(chǎn)行業(yè)渡過(guò)“寒冬”。

      《華夏時(shí)報(bào)》記者從近日多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的前三季度房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)看到,A股上市房企中接近半數(shù)凈利潤(rùn)同比下滑,增收難增利更成為多數(shù)房企面臨的困境。

      多地發(fā)文釋放積極信號(hào)

      近期,多地政府和相關(guān)部門都在積極推進(jìn)各項(xiàng)保障工作。

      11月2日,湖北省政府官網(wǎng)發(fā)布有關(guān)《省人民政府關(guān)于印發(fā)紓解全省中小微企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題若干措施的通知》,明確要求在落實(shí)綠色金融政策、房地產(chǎn)金融政策的同時(shí),各金融機(jī)構(gòu)不得盲目對(duì)相關(guān)行業(yè)企業(yè)抽貸、斷貸。

      在今年房企頻頻違約的情況下,成都進(jìn)一步防范房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),確保屬地項(xiàng)目正常推進(jìn),發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》,對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管有所加強(qiáng),此方面北京當(dāng)前也已有相關(guān)管理辦法發(fā)出,目前處在意見(jiàn)征求階段。

      雖是加強(qiáng)監(jiān)管,但成都也同湖北省類似,釋放了一定的積極信號(hào)。例如,明確預(yù)售商品房項(xiàng)目的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取多余部分資金;預(yù)售商品房項(xiàng)目因銷售不暢等原因監(jiān)管分戶賬內(nèi)的資金未達(dá)到監(jiān)管額度,且工程形象進(jìn)度及賬戶余額不滿足《監(jiān)管辦法》第十六條要求,但工程已接近停工狀態(tài),急需資金用于工程建設(shè)的,按照《監(jiān)管辦法》第十八條規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)可提出預(yù)售款例外支取申請(qǐng)。

      對(duì)于存在流動(dòng)性問(wèn)題的房企,深圳監(jiān)管部門召開(kāi)專題會(huì)議,討論花樣年、佳兆業(yè)面臨問(wèn)題,并通知企業(yè)參會(huì)。

      值得關(guān)注的是,相關(guān)媒體報(bào)道稱,人民銀行近期在各地也已對(duì)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進(jìn)行了傳達(dá),部分地區(qū)人民銀行分支行開(kāi)始根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行窗口指導(dǎo)。

      并且據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者的不完全統(tǒng)計(jì),目前深圳、廣州、佛山、成都等地房貸利率有所下調(diào),上海、南寧、鄭州等地房貸放款周期較9月也有所縮短。

      三季度近半房企凈利下滑

      在樓市政策持續(xù)加緊、融資管控加強(qiáng)的背景下,2021年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期下滑,從第三季度房企業(yè)績(jī)來(lái)看疲態(tài)較為明顯。

      Wind數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已披露三季報(bào)的127家A股房企中,43家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降,59家企業(yè)出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下降!度A夏時(shí)報(bào)》記者通過(guò)不完全對(duì)比發(fā)現(xiàn),三季度部分房企凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)空間也有壓縮,甚至出現(xiàn)零點(diǎn)幾漲幅,而半年報(bào)時(shí)A股有42家房企凈利潤(rùn)增逾兩成。

      不僅如此,增收難增利的情況也成多數(shù)房企當(dāng)下面臨的難題,其中也不乏品牌房企身影。例如金地集團(tuán)營(yíng)收、凈利雙降,分別減少4.64%和26.19%。

      事實(shí)上,三季度房企出現(xiàn)的業(yè)績(jī)欠佳情況,業(yè)內(nèi)并不意外。此前隨著房企融資渠道不斷收緊,融資規(guī)模明顯降溫。中指研究院統(tǒng)計(jì),1-9月房企海外債融資2524億元,同比下降31.0%;國(guó)內(nèi)信用債融資4665億元,同比減少11.1%。

      對(duì)此,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水給出以下解釋,一是前期高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,抬高了營(yíng)業(yè)成本;二是部分城市限價(jià)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法擴(kuò)大溢價(jià),營(yíng)業(yè)成本轉(zhuǎn)化不利;三是新冠疫情暴發(fā),部分房企通過(guò)以價(jià)換量來(lái)保證回款,收窄盈利空間;四是部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比逐步降低,原有持有物業(yè)收入受疫情影響有所降低,轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)受產(chǎn)業(yè)周期、發(fā)展階段等因素影響,收入增長(zhǎng)滯后。

      受多方影響,房企對(duì)目標(biāo)完成率的設(shè)定趨于保守。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至10月,公布銷售目標(biāo)的32家房企目標(biāo)完成均值為76.3%,房企逐漸看重規(guī)模與效益并重發(fā)展。

      四季度難現(xiàn)強(qiáng)回暖

      實(shí)際上,在當(dāng)下多方式助力房企渡過(guò)“寒冬”的背景下,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為四季度整體房地產(chǎn)行業(yè)有望改善,正如萬(wàn)科主席郁亮在近期媒體交流會(huì)上所言,“尊重常識(shí),回歸常態(tài),陣痛之后仍有機(jī)會(huì)”。

      不過(guò),需要注意的是,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)強(qiáng)回暖的概率很小。

      “就房企來(lái)說(shuō),可以逐漸感受到市場(chǎng)交易回暖的信號(hào),但時(shí)間會(huì)比較滯后。”業(yè)內(nèi)專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,近期可能在銷售排行榜等數(shù)據(jù)上會(huì)有所改善,但要真正感受到債務(wù)問(wèn)題的緩解,估計(jì)要明年下半年后了。而政策面,當(dāng)前仍是要防范企業(yè)新開(kāi)工拖沓或惰性,所以關(guān)鍵是防范出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象。

      專家強(qiáng)調(diào),當(dāng)前的調(diào)控,嚴(yán)格說(shuō)并非救市,而是從防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)的。所以即便是放松,也是對(duì)于一些可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域進(jìn)行放松,并非為刺激樓市。

      分析師也提醒道,政策層面來(lái)看,四季度并不會(huì)有整體性“大動(dòng)作”,各地因城施策,有針對(duì)性進(jìn)行政策的微調(diào)依然是主要方式。因此,大概率市場(chǎng)的成交量不會(huì)有明顯變化,預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的降溫還將持續(xù),但降溫的幅度會(huì)出現(xiàn)明顯減小。

      基于此,某業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)在近期報(bào)告中也對(duì)房企提出了相關(guān)建議,“短期來(lái)看,年末企業(yè)仍需加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng),深化銷售渠道并維持積極的營(yíng)銷和折扣力度,沖刺全年業(yè)績(jī)。長(zhǎng)期來(lái)看,未來(lái)房企的經(jīng)營(yíng)邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變,在開(kāi)發(fā)和銷售端對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。”

      不過(guò)也值得關(guān)注的是,盡管第三季度近半數(shù)房企凈利下滑,但整體前三季度房企經(jīng)營(yíng)情況仍相對(duì)樂(lè)觀。Wind數(shù)據(jù)顯示,A股126家房企中,前三季度有67家房企凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng),占比約53%。93家前三季度歸母凈利潤(rùn)為正,合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)819.89億元;去年同期為96家,合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1205.12億元。

      百?gòu)?qiáng)房企門檻值也繼續(xù)提升,據(jù)某業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),前10強(qiáng)房企1-10月門檻值2288億元,同比增幅達(dá)25.3%;前20強(qiáng)和前30強(qiáng)房企的分別同比提升23.5%和11.3%;10月末前百?gòu)?qiáng)房企門檻同比增長(zhǎng)5%至179.4億元,前五十強(qiáng)門檻持平。

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