隨著融資“三道紅線”，投銷比管控等政策出臺(tái)，房企償債壓力不斷加大，投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)減弱。2021年以來(lái)，“促銷售、抓回款”成為房企主要任務(wù)，與此同時(shí)，疊加土地端和金融端等政策，中小房企遭遇投資難題。

從CRIC發(fā)布的上半年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)榜中可以看出，截止2021年上半年，總土儲(chǔ)貨值TOP100房企的貨值總額達(dá)到46.1萬(wàn)億元，較2020年末微漲0.3%，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)貨值同比下跌。

值得注意的是，百?gòu)?qiáng)房企去化周期降至3.13年，較2020年末下降8%，部分房企面臨投資壓力。

在雙集中供地、嚴(yán)查房企拿地自有資金等政策下，2021年房企延續(xù)了2020年下半年謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，保證現(xiàn)金流安全、財(cái)務(wù)穩(wěn)健是房企中短期主要目標(biāo)。

總土儲(chǔ)貨值TOP10門檻達(dá)萬(wàn)億

重壓之下，房企投資態(tài)度偏向謹(jǐn)慎。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2021年上半年，總土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)房企貨值總量為46.1萬(wàn)億元，較2020年末微漲0.3%�？偼羶�(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻較2020年末下降8.9%至819.4億元，較2020年上半年同期更是大幅下滑18%。各梯隊(duì)中，僅10強(qiáng)和50強(qiáng)門檻明顯提升，規(guī)模房企頻繁在一二線城市納儲(chǔ)，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

 從房企角度來(lái)看，截止2021年上半年，共有11家房企總土儲(chǔ)超萬(wàn)億元，這一數(shù)量較2020年末增加3家，總貨值TOP10房企土儲(chǔ)貨值合計(jì)超過(guò)16.7萬(wàn)億，占土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)的36%。

具體企業(yè)而言，碧桂園、保利、融創(chuàng)和綠地土儲(chǔ)貨值均超過(guò)2萬(wàn)億，分列總土儲(chǔ)貨值TOP4，新城、金地、龍湖、金茂憑借較優(yōu)的土儲(chǔ)布局，成功躋身萬(wàn)億行列。整體來(lái)看，總土儲(chǔ)貨值超過(guò)3000億的房企達(dá)到52%，另有超四成房企總土儲(chǔ)貨值在1000-3000億之間。

近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)貨值同比下跌

2021年上半年，銷售百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)貨值共計(jì)約43萬(wàn)億，較2020年末微降0.46%。百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值漲跌各半，在融資收緊、現(xiàn)金流緊張和雙集中供地的影響下，房企投資顯著分化。

其中，龍頭房企中分化較為顯著，10強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值下降3.6%，以三四線為主的碧桂園、綠地等在雙集中供地中拿地較少，而保利、萬(wàn)科等相對(duì)積極。而后50強(qiáng)的總土儲(chǔ)貨值下降超11%，更多源于資金鏈緊張，且該梯隊(duì)房企在集中供地中優(yōu)勢(shì)并不明顯。

集中度來(lái)看，百?gòu)?qiáng)各梯隊(duì)總土儲(chǔ)集中度與2020年末基本保持一致，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)未變。10強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值占比達(dá)到38%，較2020年末占比下降1個(gè)百分點(diǎn)，前20強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值占百?gòu)?qiáng)比例依然高達(dá)56%，與2020年末持平。

 總土儲(chǔ)貨值TOP20企業(yè)中，有17家房企同時(shí)位列2020年銷售TOP20，頭部房企重合率保持在較高的水平，規(guī)模房企在土地儲(chǔ)備上的優(yōu)勢(shì)更為明顯。

百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)去化周期降至3.13年

融資緊張、現(xiàn)金流緊縮之下，房企仍采取“謹(jǐn)投資、促銷售”的策略。

2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)去化周期降至3.13年，較2020年末再降8%。從百?gòu)?qiáng)各房企的去化周期來(lái)看，有20家房企去化周期縮已經(jīng)不足2年，面臨較為嚴(yán)峻的局面，在快周轉(zhuǎn)策略下未來(lái)仍需積極納儲(chǔ)。此外，去化周期在5年以上的百?gòu)?qiáng)房企仍有9家，對(duì)于這部分房企而言，如果提高去化是當(dāng)務(wù)之急。

對(duì)比2020年末各梯隊(duì)房企的去化周期來(lái)看，除了11-20強(qiáng)、31-50強(qiáng)保持相對(duì)穩(wěn)定以外，其他梯隊(duì)房企的去化周期均有不同程度的下降，其中21-30強(qiáng)去化周期降至2.83年，該梯隊(duì)中建發(fā)、濱江等上半年銷售完成度較高的房企，總土儲(chǔ)去化周期已經(jīng)低于百?gòu)?qiáng)平均。

作為推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的三駕馬車之一，合理的土地儲(chǔ)備決定了未來(lái)3-5年企業(yè)的業(yè)績(jī)，也是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模進(jìn)階基石。

對(duì)比2021年上半年總土儲(chǔ)貨值及1-8月全口徑銷售排名來(lái)看，百?gòu)?qiáng)中有近四成房企總土儲(chǔ)貨值排名高于銷售，且主要集中TOP30以后房企，另有30%房企去化周期處于3-5年的健康區(qū)間，部分國(guó)企、央企“糧草”充足，去化健康且充沛的土儲(chǔ)是未來(lái)規(guī)模進(jìn)階的有力支撐。

一二線總土儲(chǔ)比重回落

受核心一二線城市開啟集中供地政策影響，部分城市“斷供”，上半年僅進(jìn)行了首輪集中土拍，截止至2021年上半年末，百?gòu)?qiáng)房企在一二線城市的土儲(chǔ)建面占比降至49%，較2020年末回落6個(gè)百分點(diǎn)。

區(qū)域?qū)用妫�百�(gòu)?qiáng)房企在中西部土儲(chǔ)占比分別高達(dá)38%，較2020年末增加5個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于中西部的核心城市保持了較高的土地供應(yīng)量；此外，眾多房企從戰(zhàn)略上選擇持續(xù)深耕珠三角和長(zhǎng)三角，兩個(gè)區(qū)域土儲(chǔ)占比分別為23%和22%，環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)占比相對(duì)較低，僅有17%。

從城市層面來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企囤地建面TOP20的城市中有16個(gè)一二線城市，4個(gè)三四線城市，三四線城市較2020年末增加一席。值得一提的是，土儲(chǔ)建面TOP5城市與2020年末完全一致，依然是武漢、廣州、重慶、成都和西安。

三四線城市中佛山、惠州、南充和徐州上榜，佛山位列第六名，對(duì)比2020年末，房企在佛山、惠州和徐州的總土儲(chǔ)量有所上升。

2021年，房企仍然延續(xù)2020年下半年以來(lái)的謹(jǐn)慎投資態(tài)度。上市房企的中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，有近七成上市房企明確下半年仍將謹(jǐn)慎投資，主要策略包括“以銷定投”、“多渠道投資”和“嚴(yán)控利潤(rùn)率”等。

不可否認(rèn)，宏觀大背景下，房企總土儲(chǔ)的重要性進(jìn)一步凸顯。土儲(chǔ)總“量高、質(zhì)好”且足以支撐3年左右去化的企業(yè)，在投資方面得以更加從容，尤其在第二、三輪集中供地中，將有更高的自由度，比如保利、中海、金地、龍湖等規(guī)模房企。

隨著全國(guó)市場(chǎng)熱度的持續(xù)分化，核心城市的優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越顯著，部分房企不僅需要注意自身土儲(chǔ)總量，也需要重視土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，除核心城市以外，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線城市將持續(xù)受到關(guān)注。

來(lái)源：克而瑞研究中心