10月以來，房企接二連三的美元債務(wù)違約令市場風(fēng)聲鶴唳。10月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度房企到位資金增速收窄，資金承壓。而三天前，央行繼提出“兩個(gè)維護(hù)”之后，在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會上，釋放出糾偏信號，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這有助于修復(fù)資本市場悲觀預(yù)期，四季度行業(yè)流動(dòng)性或有所改善。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行的表態(tài)并不能代表房地產(chǎn)信貸政策全面轉(zhuǎn)向，僅為適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力，債務(wù)危機(jī)下洗牌仍將持續(xù)。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行釋放糾偏信號，有助于修復(fù)資本市場悲觀預(yù)期，四季度行業(yè)流動(dòng)性或有所改善。圖片來源/IC photo

‍信貸收緊下房企到位資金承壓

10月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前三季度數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，房企到位資金為15.15萬億元，同比增長11.1%，增速收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中國內(nèi)貸款同比增速下降8.4%。

對于房企到位資金增速收窄，貝殼研究院高級分析師潘浩分析稱，銷售回款為房企到位資金的主要來源，而當(dāng)前的信貸環(huán)境收緊對銷售回款增速起到抑制作用。整體來看，房貸利率持續(xù)上行拉動(dòng)銷售回款增速下行，房企到位資金承壓。

此前的10月15日，在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解。對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。

針對當(dāng)前的情況，鄒瀾表示，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

鄒瀾表示，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到約束，房價(jià)上漲速度得到抑制；房價(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

央行在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會上的表態(tài)，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，預(yù)示著房企融資環(huán)境有了放松的跡象。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水看來，央行近一個(gè)月內(nèi)第三次在重要金融會議中提及房地產(chǎn)行業(yè)，向市場傳遞維穩(wěn)信號。

潘浩表示，央行表態(tài)將有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場情緒的修復(fù)，以及金融市場的常態(tài)化運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)四季度房企整體資金流動(dòng)性將得到一定程度上的緩解。

業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)信貸政策迎來“糾偏季”

9月27日，央行貨幣政策三季度例會通稿中首提“兩個(gè)維護(hù)”，釋放房地產(chǎn)維穩(wěn)信號。隨后的9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合住建部和24家主要銀行召開房地產(chǎn)金融工作座談會，提出“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”要求。

繼“兩個(gè)維護(hù)”之后， 央行此次的態(tài)度更加明確。劉水認(rèn)為，四季度隨著房地產(chǎn)貸款投放提速，市場“至暗時(shí)刻”已過，房企資金壓力將緩解。未來的政策變化將體現(xiàn)兩方面，從融資來看，銀行矯正對房企偏緊的信貸措施，房企開發(fā)貸融資環(huán)境趨松，有利于房企獲得融資。從銷售來看，房地產(chǎn)貸款投放加速，市場需求回暖，銷售回款加速，也將會增加房企資金。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)的問題，很大程度上和銀行偏差的信貸工作方式有關(guān)。今年四季度是房貸政策的“糾偏季”，銀行在執(zhí)行“三道紅線”方面，既有政策將明顯糾偏，各大銀行也將更為靈活地把握“三道紅線”尺度，在開發(fā)貸款等方面將給予積極和充分的支持。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，房貸將堅(jiān)持“平穩(wěn)有序”的投放要求，過緊的操作顯然不可行，基于近期市場壓力，四季度將有放松可能。目標(biāo)在于合理有序充裕投放、防范市場過冷風(fēng)險(xiǎn)放大、促進(jìn)房企經(jīng)營穩(wěn)健發(fā)展。在這樣的目標(biāo)下，預(yù)期房貸投向或?qū)⒔�立窗口指�?dǎo)制度，一些大銀行或房貸規(guī)模較大的銀行，將面臨窗口指導(dǎo)，以更好地把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

值得關(guān)注的是，10月15日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會召集10家房企座談，聽取了房企對近期房地產(chǎn)運(yùn)營情況的匯報(bào)。據(jù)媒體報(bào)道稱，各家公司代表主要訴求集中在希冀調(diào)控政策在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下適當(dāng)松綁，包括穩(wěn)定市場預(yù)期、支持剛需購房及調(diào)整土地價(jià)格等。

債務(wù)危機(jī)下行業(yè)洗牌仍將持續(xù)

然而，并非所有的業(yè)內(nèi)人士都對四季度房企的融資環(huán)境持樂觀態(tài)度。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，央行此次表態(tài)，并不能代表房地產(chǎn)信貸政策全面轉(zhuǎn)向，房企融資還將保持收緊態(tài)勢，僅限于居民信貸政策和“三線四檔”理解層面上的適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力。

“近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。”鄒瀾強(qiáng)調(diào)，經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長效機(jī)制建立后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場地價(jià)、房價(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。

對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從央行的表態(tài)來看，房地產(chǎn)個(gè)別企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對金融行業(yè)的外溢性可控。而央行將遵循市場化、法治化原則，引導(dǎo)企業(yè)自身來解決債務(wù)危機(jī)�？梢姡�央行去杠桿的決心堅(jiān)定。

“房企的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)推進(jìn)。”丁祖昱認(rèn)為，經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企有望獲得集中度提升的機(jī)會，那些經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化導(dǎo)致存在潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的房企，融資環(huán)境很難得到實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿�，未來或�(qū)⒂行虺銮濉?/p>

中金證券研報(bào)顯示，未來房地產(chǎn)政策也不會大幅放松，但在局部領(lǐng)域，針對一些不太合理的過緊現(xiàn)象，比如按揭貸款的投放過緊，銀行對房企“三線四檔”融資管理規(guī)則的誤解進(jìn)行糾偏。至于房地產(chǎn)銷量和投資等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能在多大程度上改善，仍需要觀察�？傮w來看，繼續(xù)深跌的概率不高，但要出現(xiàn)很快的V型反彈，可能性也不大，地產(chǎn)整體格局可能還是偏弱，通過時(shí)間換空間的方式來緩解債務(wù)問題。

來源：新京報(bào)