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      超低價“工抵房”背后現(xiàn)房企資金鏈缺口 購房者抄底需警惕風險

      來源:新京報 更新時間:2021年11月20日 【字體:

      文章來源:新京報

      近期,全國各地不少樓盤拋出了超低價“工抵房”,不僅在三四線城市,甚至在廣州、廈門、南京等一二線城市也出現(xiàn)了不少“工抵房”。而從開發(fā)企業(yè)類別來看,不僅是中小開發(fā)商,一些知名開發(fā)商旗下項目也出現(xiàn)了“工抵房”現(xiàn)象。

      事實上,“工抵房”并非新生事物,之前也一直存在,但當下呈現(xiàn)“井噴”之勢引發(fā)了業(yè)界廣泛關注。問題在于,為何近期“工抵房”會頻頻出現(xiàn)?購房者在購買“工抵房”時,又需要有哪些注意事項?

      低折扣的“工抵房”頻現(xiàn)市場

      所謂“工抵房”,是開發(fā)商為保障后續(xù)工程開發(fā)建設,將一部分房源抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款的房子。如果在未來開發(fā)商無力償還欠款時,施工方和供應商可以自行處理工抵房用于償還開發(fā)商所欠款項,其往往將這部分房子出售給購房者或公司員工。

      “工抵房”并非新生事物,但當下呈現(xiàn)“井噴”之勢引發(fā)了業(yè)界廣泛關注。

      近段時間,“工抵房”的身影頻頻出現(xiàn)在多個一、二線城市。據(jù)媒體報道,根據(jù)粗略統(tǒng)計,近期廣州推出“工抵房”的樓盤數(shù)量達到十余個,項目既有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段,也有像荔灣這樣的主城區(qū)。價格方面,少則優(yōu)惠數(shù)十萬元,多則上百萬元。而在廈門,今年10月海滄區(qū)某項目推出30套“工抵房”,單價2.5萬元/平方米起,而此前該項目售價約3.3萬元/平方米。

      另據(jù)新京報記者了解,近期,位于南京龍?zhí)兜臉s盛花語馨城也推出了部分“工抵房”,打出了5.5折的折扣。

      實際上,“工抵房”并非近期才出現(xiàn)的現(xiàn)象,之前一直存在。只不過,前幾年開發(fā)商的房子較容易出售,開發(fā)商利潤率不錯,“工抵房”的現(xiàn)象較少。如今,房地產(chǎn)整體環(huán)境不好,房子不好出售,導致這一現(xiàn)象較為普遍。

      “市場不好時,商品房抵工程款的現(xiàn)象就會更多。我們以前也出現(xiàn)過工抵房的情況。”一位房企業(yè)內(nèi)人士如是說。

      開發(fā)商資金問題導致“工抵房”現(xiàn)象增多

      “相比之前,現(xiàn)在‘工抵房’現(xiàn)象更為普遍。”蘇州東興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行政部總監(jiān)方亮告訴新京報記者,這主要是受大環(huán)境影響,房子不好賣,資金回籠、現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,開發(fā)商沒錢付給施工單位,只能以房源進行抵押。

      “小開發(fā)商由于開發(fā)樓盤少,沒法套用其他項目資金,所以出現(xiàn)‘工抵房’的概率較大,也更為普遍。預計接下來,三四線城市一些小開發(fā)商會出現(xiàn)更多‘工抵房’的情況。”方亮指出,對一些資金鏈緊張的小開發(fā)商而言,如果不采取“工抵房”的方式,工程款支付不及時,就會面臨施工單位起訴付工程款、不得不打官司的境地,進而可能導致開發(fā)商破產(chǎn)或資不抵債的情況。

      與此同時,方亮指出,對一些規(guī)模較大的開發(fā)商而言,雖然各地布局的項目較多,但由于項目不好賣,受現(xiàn)金流影響,目前也出現(xiàn)了“工抵房”的現(xiàn)象。

      “之前我去參觀中西部一些房地產(chǎn)項目時發(fā)現(xiàn)‘工抵房’的現(xiàn)象一直存在,只不過在珠三角、長三角這些樓市狀況較好的地方‘工抵房’的情況會少一些。”廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉告訴記者,樓市火熱時,中西部一些項目中,也存在“工抵房”現(xiàn)象,因為對當?shù)匾恍┲行¢_發(fā)商而言,獲取不了太多資金支持,這些企業(yè)需要通過前期施工單位、材料商墊付,后期出售房子后再來還款。

      李宇嘉介紹稱,一般情況下,工程款是一個季度結算一次,開發(fā)商跟總包結算一次,總包再跟班組結算一次,班組再跟建筑工人結算一次,但現(xiàn)在由于樓市下滑,整個銷售節(jié)奏放緩,結算周期有所拉長,有的半年甚至一年都沒有結算工程款。因此,當下包括珠三角地區(qū)在內(nèi)的開發(fā)商,資金鏈都極其緊張,市場環(huán)境從資金供給和資金需求兩端擠壓開發(fā)商的資金鏈,導致更大范圍內(nèi)出現(xiàn)“工抵房”現(xiàn)象。

      58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波還指出了一大現(xiàn)象,部分房企推出的產(chǎn)品本身并不一定是“工抵房”,而是普通在售商品房,為了回籠資金,要對價格進行調(diào)整,但又怕老業(yè)主形成很大的反彈情緒,這樣一來也會以“工抵房”的名義來進行銷售,這是一種變相的降價促銷行為。

      業(yè)內(nèi):購買“工抵房”需注意防范風險

      而對于施工建設方而言,拿到“工抵房”實屬無奈之舉。一房企高層人士告訴記者,開發(fā)商給施工方的大多是一些“雞肋”項目,比如位置較偏遠的文旅項目。除此之外,“工抵房"還涉及如何定價的問題,“總體而言,供應商也沒其他辦法,拿到房子總比拿到商票要好些。”

      上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦還表示,“工抵房”基本上會存在一些硬傷,或小區(qū)位置偏遠,或房子靠馬路,或樓層不是很好,開發(fā)商肯定會做一定的選擇,畢竟位置較好的房子,是可以賣出更高價格的。“這類房子不是市場主流,一個項目可能出不了幾套,也不是所有項目都會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。”盧文曦如是稱。

      新京報記者獲悉,市面上流通的“工抵房”可分為三種:真正的工抵房、問題工抵房和虛假工抵房。其中,問題工抵房是指暫未取得預售資格,或開發(fā)商已經(jīng)無法正常辦理網(wǎng)簽登記手續(xù)的工抵房;虛假工抵房是本身并無真實房源或本身并非工抵房,比如銷售人員或中介以工抵房名義從中賺取差價的虛假工抵房。

      因此,于購房者而言,“工抵房”雖價格便宜,但購房者在辦理產(chǎn)權證的過程中,可能會存在很多不確定因素,甚至面臨相關法律糾紛。

      方亮表示,地方性小房企對市場預判能力薄弱,資金實力較差,為了活下來,有些小房企會通過民間借貸來獲取資金,市場下行時,對這類小房企而言較為致命。預計接下來會有更多小房企出現(xiàn)破產(chǎn)、資不抵債或“跑路”現(xiàn)象,“一旦開發(fā)商出現(xiàn)資不抵債,面臨民間借貸之類訴訟糾紛,法院往往會將房產(chǎn)查封,那涉及的問題就很復雜。購房者購買這類問題工抵房,不受法律保護,可能會面臨相關損失。”方亮稱。

      那么,購房者在購買房屋尤其是“工抵房”時,有哪些注意事項呢?對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,對購房者來說,“工抵房”之所以受關注,在于價格便宜。不過,購房過程中,要看房源是否真實存在以及價格和付款方式;最關鍵的是,要看此類房源是否具有合法的銷售許可。盧文曦也表示,一些房屋會借“工抵房”的名義來宣傳,購房者購買這類房屋時需要關注價格是否真實以及產(chǎn)權的歸屬問題。

      北京方利律師事務所律師賈瑞果指出,“工抵房”雖然價格較為便宜,但作為商品房的屬性不變,購買時更應該嚴格查看各項銷售手續(xù)。此外,由于“工抵房”的特性,購房者還應該看到抵債類的相關協(xié)議,明白其中的法律關系,比如由誰負責簽訂合同、向哪個賬戶付款以及責任由誰承擔等。“不管是什么性質(zhì)的房子,購買時保留好相關文件,對有關方面的承諾也要體現(xiàn)在紙質(zhì)文件上。”賈瑞果稱。

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