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      超低價(jià)“工抵房”背后現(xiàn)房企資金鏈缺口 購(gòu)房者抄底需警惕風(fēng)險(xiǎn)

      來(lái)源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2021年11月20日 【字體:

      文章來(lái)源:新京報(bào)

      近期,全國(guó)各地不少樓盤(pán)拋出了超低價(jià)“工抵房”,不僅在三四線(xiàn)城市,甚至在廣州、廈門(mén)、南京等一二線(xiàn)城市也出現(xiàn)了不少“工抵房”。而從開(kāi)發(fā)企業(yè)類(lèi)別來(lái)看,不僅是中小開(kāi)發(fā)商,一些知名開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目也出現(xiàn)了“工抵房”現(xiàn)象。

      事實(shí)上,“工抵房”并非新生事物,之前也一直存在,但當(dāng)下呈現(xiàn)“井噴”之勢(shì)引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。問(wèn)題在于,為何近期“工抵房”會(huì)頻頻出現(xiàn)?購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)“工抵房”時(shí),又需要有哪些注意事項(xiàng)?

      低折扣的“工抵房”頻現(xiàn)市場(chǎng)

      所謂“工抵房”,是開(kāi)發(fā)商為保障后續(xù)工程開(kāi)發(fā)建設(shè),將一部分房源抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款的房子。如果在未來(lái)開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還欠款時(shí),施工方和供應(yīng)商可以自行處理工抵房用于償還開(kāi)發(fā)商所欠款項(xiàng),其往往將這部分房子出售給購(gòu)房者或公司員工。

      “工抵房”并非新生事物,但當(dāng)下呈現(xiàn)“井噴”之勢(shì)引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。

      近段時(shí)間,“工抵房”的身影頻頻出現(xiàn)在多個(gè)一、二線(xiàn)城市。據(jù)媒體報(bào)道,根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),近期廣州推出“工抵房”的樓盤(pán)數(shù)量達(dá)到十余個(gè),項(xiàng)目既有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段,也有像荔灣這樣的主城區(qū)。價(jià)格方面,少則優(yōu)惠數(shù)十萬(wàn)元,多則上百萬(wàn)元。而在廈門(mén),今年10月海滄區(qū)某項(xiàng)目推出30套“工抵房”,單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米起,而此前該項(xiàng)目售價(jià)約3.3萬(wàn)元/平方米。

      另?yè)?jù)新京報(bào)記者了解,近期,位于南京龍?zhí)兜臉s盛花語(yǔ)馨城也推出了部分“工抵房”,打出了5.5折的折扣。

      實(shí)際上,“工抵房”并非近期才出現(xiàn)的現(xiàn)象,之前一直存在。只不過(guò),前幾年開(kāi)發(fā)商的房子較容易出售,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率不錯(cuò),“工抵房”的現(xiàn)象較少。如今,房地產(chǎn)整體環(huán)境不好,房子不好出售,導(dǎo)致這一現(xiàn)象較為普遍。

      “市場(chǎng)不好時(shí),商品房抵工程款的現(xiàn)象就會(huì)更多。我們以前也出現(xiàn)過(guò)工抵房的情況。”一位房企業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

      開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題導(dǎo)致“工抵房”現(xiàn)象增多

      “相比之前,現(xiàn)在‘工抵房’現(xiàn)象更為普遍。”蘇州東興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行政部總監(jiān)方亮告訴新京報(bào)記者,這主要是受大環(huán)境影響,房子不好賣(mài),資金回籠、現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)付給施工單位,只能以房源進(jìn)行抵押。

      “小開(kāi)發(fā)商由于開(kāi)發(fā)樓盤(pán)少,沒(méi)法套用其他項(xiàng)目資金,所以出現(xiàn)‘工抵房’的概率較大,也更為普遍。預(yù)計(jì)接下來(lái),三四線(xiàn)城市一些小開(kāi)發(fā)商會(huì)出現(xiàn)更多‘工抵房’的情況。”方亮指出,對(duì)一些資金鏈緊張的小開(kāi)發(fā)商而言,如果不采取“工抵房”的方式,工程款支付不及時(shí),就會(huì)面臨施工單位起訴付工程款、不得不打官司的境地,進(jìn)而可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或資不抵債的情況。

      與此同時(shí),方亮指出,對(duì)一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商而言,雖然各地布局的項(xiàng)目較多,但由于項(xiàng)目不好賣(mài),受現(xiàn)金流影響,目前也出現(xiàn)了“工抵房”的現(xiàn)象。

      “之前我去參觀中西部一些房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)‘工抵房’的現(xiàn)象一直存在,只不過(guò)在珠三角、長(zhǎng)三角這些樓市狀況較好的地方‘工抵房’的情況會(huì)少一些。”廣東省住房政策研究中心專(zhuān)業(yè)研究員李宇嘉告訴記者,樓市火熱時(shí),中西部一些項(xiàng)目中,也存在“工抵房”現(xiàn)象,因?yàn)閷?duì)當(dāng)?shù)匾恍┲行¢_(kāi)發(fā)商而言,獲取不了太多資金支持,這些企業(yè)需要通過(guò)前期施工單位、材料商墊付,后期出售房子后再來(lái)還款。

      李宇嘉介紹稱(chēng),一般情況下,工程款是一個(gè)季度結(jié)算一次,開(kāi)發(fā)商跟總包結(jié)算一次,總包再跟班組結(jié)算一次,班組再跟建筑工人結(jié)算一次,但現(xiàn)在由于樓市下滑,整個(gè)銷(xiāo)售節(jié)奏放緩,結(jié)算周期有所拉長(zhǎng),有的半年甚至一年都沒(méi)有結(jié)算工程款。因此,當(dāng)下包括珠三角地區(qū)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商,資金鏈都極其緊張,市場(chǎng)環(huán)境從資金供給和資金需求兩端擠壓開(kāi)發(fā)商的資金鏈,導(dǎo)致更大范圍內(nèi)出現(xiàn)“工抵房”現(xiàn)象。

      58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波還指出了一大現(xiàn)象,部分房企推出的產(chǎn)品本身并不一定是“工抵房”,而是普通在售商品房,為了回籠資金,要對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,但又怕老業(yè)主形成很大的反彈情緒,這樣一來(lái)也會(huì)以“工抵房”的名義來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售,這是一種變相的降價(jià)促銷(xiāo)行為。

      業(yè)內(nèi):購(gòu)買(mǎi)“工抵房”需注意防范風(fēng)險(xiǎn)

      而對(duì)于施工建設(shè)方而言,拿到“工抵房”實(shí)屬無(wú)奈之舉。一房企高層人士告訴記者,開(kāi)發(fā)商給施工方的大多是一些“雞肋”項(xiàng)目,比如位置較偏遠(yuǎn)的文旅項(xiàng)目。除此之外,“工抵房"還涉及如何定價(jià)的問(wèn)題,“總體而言,供應(yīng)商也沒(méi)其他辦法,拿到房子總比拿到商票要好些。”

      上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦還表示,“工抵房”基本上會(huì)存在一些硬傷,或小區(qū)位置偏遠(yuǎn),或房子靠馬路,或樓層不是很好,開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)做一定的選擇,畢竟位置較好的房子,是可以賣(mài)出更高價(jià)格的。“這類(lèi)房子不是市場(chǎng)主流,一個(gè)項(xiàng)目可能出不了幾套,也不是所有項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。”盧文曦如是稱(chēng)。

      新京報(bào)記者獲悉,市面上流通的“工抵房”可分為三種:真正的工抵房、問(wèn)題工抵房和虛假工抵房。其中,問(wèn)題工抵房是指暫未取得預(yù)售資格,或開(kāi)發(fā)商已經(jīng)無(wú)法正常辦理網(wǎng)簽登記手續(xù)的工抵房;虛假工抵房是本身并無(wú)真實(shí)房源或本身并非工抵房,比如銷(xiāo)售人員或中介以工抵房名義從中賺取差價(jià)的虛假工抵房。

      因此,于購(gòu)房者而言,“工抵房”雖價(jià)格便宜,但購(gòu)房者在辦理產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程中,可能會(huì)存在很多不確定因素,甚至面臨相關(guān)法律糾紛。

      方亮表示,地方性小房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)判能力薄弱,資金實(shí)力較差,為了活下來(lái),有些小房企會(huì)通過(guò)民間借貸來(lái)獲取資金,市場(chǎng)下行時(shí),對(duì)這類(lèi)小房企而言較為致命。預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有更多小房企出現(xiàn)破產(chǎn)、資不抵債或“跑路”現(xiàn)象,“一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資不抵債,面臨民間借貸之類(lèi)訴訟糾紛,法院往往會(huì)將房產(chǎn)查封,那涉及的問(wèn)題就很復(fù)雜。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)問(wèn)題工抵房,不受法律保護(hù),可能會(huì)面臨相關(guān)損失。”方亮稱(chēng)。

      那么,購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋尤其是“工抵房”時(shí),有哪些注意事項(xiàng)呢?對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),“工抵房”之所以受關(guān)注,在于價(jià)格便宜。不過(guò),購(gòu)房過(guò)程中,要看房源是否真實(shí)存在以及價(jià)格和付款方式;最關(guān)鍵的是,要看此類(lèi)房源是否具有合法的銷(xiāo)售許可。盧文曦也表示,一些房屋會(huì)借“工抵房”的名義來(lái)宣傳,購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)需要關(guān)注價(jià)格是否真實(shí)以及產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題。

      北京方利律師事務(wù)所律師賈瑞果指出,“工抵房”雖然價(jià)格較為便宜,但作為商品房的屬性不變,購(gòu)買(mǎi)時(shí)更應(yīng)該嚴(yán)格查看各項(xiàng)銷(xiāo)售手續(xù)。此外,由于“工抵房”的特性,購(gòu)房者還應(yīng)該看到抵債類(lèi)的相關(guān)協(xié)議,明白其中的法律關(guān)系,比如由誰(shuí)負(fù)責(zé)簽訂合同、向哪個(gè)賬戶(hù)付款以及責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)等。“不管是什么性質(zhì)的房子,購(gòu)買(mǎi)時(shí)保留好相關(guān)文件,對(duì)有關(guān)方面的承諾也要體現(xiàn)在紙質(zhì)文件上。”賈瑞果稱(chēng)。

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