11月19日，深圳上線二手房交易系統(tǒng)，這意味著深圳二手房交易告別“居間撮合”模式，進入“單邊代理”時代，深圳先行先試，是全國首個采用單邊代理的城市。據(jù)悉，在11月19日12：00之前錄入的居間合同按照之前的模式交易，在節(jié)點之后的交易將適用新的規(guī)則。

以往二手房交易規(guī)則是建立在中介方依托“信息不對稱”基礎上，實行雙邊委托，進行居間撮合交易，即一手托兩家，左手握右手。由于本身買賣雙方有利益沖突，中介方不可能同時代表買賣雙方利益，所以出現(xiàn)“吃差價”等情況。

新的二手房交易系統(tǒng)上線后，買賣雙方都將擁有自己的委托人，作為中介來說，只需維護自己代理人的利益。這種環(huán)境下，買賣雙方代理人權責邊界清晰，賣方代理人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價安全地售出，買方代理人，則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源，同時要對所匹配推薦的房源質量負責，買賣雙方的合法權益就在中介代理只向各自委托人負責的機制下得到了保障。

深圳房地產中介協(xié)會關于新版二手房交易系統(tǒng)影響解讀

隨著11月19日深圳市住建局正式上線新版二手房交易系統(tǒng)，這個一直懸在深圳市房地產中介行業(yè)頭上的“靴子”總算是塵埃落定，而伴隨著新版交易系統(tǒng)上線到來的則是深圳市房地產中介行業(yè)顛覆式的變革，這預示著一場以維護消費者權益，提升房地產中介服務質量為核心的深圳新經(jīng)紀時代的到來。

變革一：中介從業(yè)模式“推倒重來”，中介“宰客”行為將成為歷史

大家知道，以往二手房交易規(guī)則是建立在中介方依托“信息不對稱”基礎上，實行雙邊委托，進行居間撮合交易，即一手托兩家，左手握右手。試想下，被告和原告同時聘請一個律師互打官司，那么這個律師到底是代表被告利益呢，還是原告利益？而這就是現(xiàn)存二手房交易規(guī)則中最大的bug，中介方不可能同時代表買賣雙方利益，因為買賣雙方的利益訴求是互相對立的，賣方天然希望房子價格越貴越好，買方天然希望房子價格越低越好。因此，傳統(tǒng)中介為了迅速成交賺取傭金，最顯而易見的方式就是要么違背價值規(guī)律，互不向買賣雙方透露真實價格，只是進行價格撮合（賣家不斷讓價，買家不斷提價）。最終造成買賣雙方均不滿意；要么，就是以犧牲，或損害買方權益的方式，偏向賣方，與賣方形成“攻守同盟”，將房子以高價甚至是“吃差價”的方式售出。

而新的交易系統(tǒng)，則是在國內首次引用了“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委托，與受托中介機構形成單邊委托關系，中介方“各為其主”，只向自己的委托人負責，以爭取委托方在實際交易中的合法利益最大化。這種環(huán)境下，買賣雙方代理人權責邊界清晰，賣方代理人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價、安全地售出，買方代理人，則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源，同時要對所匹配推薦的房源質量負責，買賣雙方的合法權益就在中介代理只向各自委托人負責的機制下得到了保障。

變革二：交易更安全

一是交易主體的實名認證。無論是買方還是賣方均要在新系統(tǒng)進行實名認證，此外，中介方則要提前完成實名登記與評級認證后，才能登錄系統(tǒng)執(zhí)業(yè)，確保了交易主體的真實性。

二是百分百真房源。新系統(tǒng)將通過與不動產登記部門數(shù)據(jù)對接，實現(xiàn)對系統(tǒng)內掛盤出售的房源進行產權核驗，核驗通過的房源將生成唯一有效的房源編碼，消費者可通過房源編碼查看房源真?zhèn)我约皩崟r權屬狀態(tài)。

三是交易節(jié)點自動核驗。新系統(tǒng)已與民政、社保、不動產登記等多部門數(shù)據(jù)對接，在交易重要節(jié)點都會對房屋權屬狀態(tài)、買方購房資格等重要事項進行自動核驗，以確保交易的安全。

四是責任可追溯性，通過交易流程線上化，將買賣各方代理人的服務流程全部數(shù)據(jù)化，使得任何一方存在違規(guī)操作或隱瞞必要信息造成后續(xù)糾紛的情形，均可被溯源追責，例如買方代理人對所推薦匹配房源沒有做到盡職調查或刻意隱瞞房源必要信息，造成委托人權益受損的，就很容通過系統(tǒng)完成責任追溯，提高了委托人的維權效率。

變革三：成交效率更高

雖然新系統(tǒng)規(guī)定了取得房源委托的機構將會擁有委托期間內的房源“獨賣”權限，但并沒有限制或妨礙賣方的權益，在賣方隱私信息受到充分保護的前提下，房源售賣信息可在系統(tǒng)內做到實時共享，系統(tǒng)內的所有合規(guī)中介機構都可以為這套房源尋找、匹配合適買家，真正實現(xiàn)房源跨機構聯(lián)賣的效果，房源交易出售效率將大為提高。不但打破了此前為了搶房源，造成中介互相踩踏惡性競爭的局面，還因為賣方隱私信息受到系統(tǒng)的強力保護，而免遭其他中介不必要的干擾，省事又省心。

變革四：交易流程更便捷

 新系統(tǒng)實現(xiàn)了交易全流程線上辦理功能。賣方從房源核驗，到交易雙方委買、委賣關系的確定，再到交易合同的錄入，交易資格審查，以及交易合同簽署（通過i深圳APP刷臉認證后進行電子簽名）與生效，將原本割裂開來的交易流程進行有效串聯(lián)，實現(xiàn)了線上一站式辦理和不見面快速審批，合同數(shù)據(jù)直接對接不動產權登記系統(tǒng)，買賣合同備案完成后即可申請過戶登記，提高了交易流程辦結效率。

變革五：促進中介機構大小同權

據(jù)了解，該系統(tǒng)有一個較為特殊的設置，即買方可委托的中介數(shù)量不受限制，而賣方則至多能委托三家機構進行銷售。同時，第一家受托機構將會在委托期限內獲得房源優(yōu)先銷售權即房源“獨家”銷售權力，待第一家機構委托期滿后，后續(xù)替補。這樣就避免重復委托造成的資源浪費及糾紛隱患，當然，房源“獨家”銷售將會倒逼賣方更為謹慎地選擇為其服務的中介，而如何在千千萬萬的中介中脫穎而出，就得依靠良好的口碑，口碑從何而來，無外乎良好的誠信、扎實的專業(yè)、優(yōu)異的服務體驗。此外，由于買方委托中介的數(shù)量不受限制。因此，誰能更高效地為委托人找到合適的房源，并能在最短時間內以最低價格談下房源，將會倒逼中介方不斷打磨自身的專業(yè)與服務能力，為委托人爭取到最大的權益。

而這一模式，將會打破現(xiàn)有行業(yè)競爭格局，業(yè)內所有的中介機構不論大小均有平等的服務機會，企業(yè)比拼的不再是資金與規(guī)模，而是信譽與服務、專業(yè)與能力！

變革六：星級將成為評價中介從業(yè)人員綜合素養(yǎng)的唯一標準

 新系統(tǒng)還通過與深圳市房地產中介協(xié)會數(shù)據(jù)對接，取得了全市實名登記的房地產中介從業(yè)人員綜合評價（包括從業(yè)年限、信用狀態(tài)、專業(yè)程度、服務效率、成交業(yè)績等多維度）數(shù)據(jù)。新系統(tǒng)將根據(jù)這些數(shù)據(jù)對中介從業(yè)人員進行評級排序，最高為五星級，星級越高，代表該中介從業(yè)人員信用良好、服務專業(yè)、業(yè)績突出，新系統(tǒng)將優(yōu)先推薦給委托人，而信用不好的、業(yè)績差的、長期沒有成交業(yè)績的中介人員，新系統(tǒng)會將其排在后面，通過市場競爭，達到優(yōu)勝劣汰的效果。

因此，星級越高，獲得展示推介的機會也就越多，中介從業(yè)人員今后將更有動力制定自身長期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽、提升專業(yè)能力，從而提升房地產中介行業(yè)整體的素質。

總體而言，基于“單邊代理”邏輯運行的新版二手房交易系統(tǒng)一旦運行成功，將是對過去三十年我國房地產中介行業(yè)規(guī)則的徹底顛覆，這種中介服務底層邏輯的改變，不僅僅提高了房產流轉交易效率，更重要的是，這種改變將更有利地保障消費者權益，當然，對于房地產中介行業(yè)而言，短期內或將經(jīng)歷一個適應期，但萬變不離其宗，在消費升級的大背景下，能滿足日益增長的對美好居住品質需求的服務者，一定能在這場新經(jīng)紀時代變局中大放異彩，我們拭目以待。