國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，59城新房價格環(huán)比下跌，9城新房價格環(huán)比上漲，2城持平。二手房中，3城上漲，4城持平，63城下跌。

一線城市中，新房價格環(huán)比持平，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。一線城市二手房價格環(huán)比下降0.2%，北上廣深環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。

11月一線城市二手房市場有所企穩(wěn)

“11月市場的降溫態(tài)勢依然在延續(xù)，新房僅一線城市環(huán)比持平，其余均不同程度出現(xiàn)下降，而二手房下降則表現(xiàn)得更為全面。這是今年以來樓市降價程度較為明顯的一個月份，預(yù)示著市場已逐步接近底部，政策的收縮空間已趨窄，部分城市和地區(qū)的放松性政策會不斷顯現(xiàn)，以推進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認(rèn)為，預(yù)計下行的態(tài)勢不會在12月出現(xiàn)急轉(zhuǎn)，春節(jié)前的市場仍將保持降溫態(tài)勢，但降溫的幅度預(yù)計會逐步收窄。

“這是2015年2月后，連續(xù)7年來二手房數(shù)據(jù)第一次出現(xiàn)僅3個城市上漲的現(xiàn)象，新建住宅下調(diào)超過59個也是市場罕見。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉直言，從房價上漲趨勢看，今年在3-4月出現(xiàn)上漲頂峰后，下半年市場全面冰凍。

值得關(guān)注的是，和10月相比，11月份一線城市二手房市場有所企穩(wěn)。究其原因，張大偉認(rèn)為，“一線城市需求旺盛，經(jīng)過7-10月的快速下調(diào)后，市場部分購房者已經(jīng)看到市場企穩(wěn)的趨勢，開始購房。另外最近信貸政策開始緩和，購房者可以開始正常交易。整體看，隨著信貸等各種穩(wěn)定樓市政策的出現(xiàn)，一線城市有望率先企穩(wěn)。”

張波同樣指出，一線城市降溫趨緩，新房價格持平多為供給的結(jié)構(gòu)性原因。“從二手房價格可以清晰看到，一線城市雖然房價下行態(tài)勢不變，但降比上月收窄0.2個百分點，廣州的降幅相對明顯，而上海的環(huán)比下降僅0.1%，相對來說一線城市的降溫本身波動的區(qū)間也相對較窄，預(yù)計也將會在明年更早迎來市場微幅上揚。從新房來看，雖然房價環(huán)比整體持平，但京滬的環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，這并非是市場熱度的提升，而是和供應(yīng)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，上海第四批和第五批集中供應(yīng)的新房中，市中心項目的占比明顯高于上半年，這也導(dǎo)致了下半年尤其是第四季度新房價格‘被拉高’。”

“整體來看，在行業(yè)整體較為低迷的環(huán)境下，一線城市‘抵抗力’仍高于二三線城市。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄說。

二三線城市降溫加速

據(jù)統(tǒng)計局測算，11月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

“二三線城市的降溫則明顯有加速跡象。”張波表示，“其中石家莊、太原、哈爾濱、長春等華北和東北的城市表現(xiàn)尤為明顯，這也是近期這類城市頻頻出臺政策以提振樓市的重要原因所在，但從近期這些城市政策來看大都屬于點狀的試探性政策，會對下行有一定減速作用，還難以扭轉(zhuǎn)市場下行的態(tài)勢，預(yù)計后期部分城市的政策還會出臺，以進一步提振市場信心，并平穩(wěn)市場。”

明年一季度市場有望逐漸企穩(wěn)

12月13日，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。

“當(dāng)月增加個人住房貸款余額4013億，這代表了整體信貸持續(xù)2個月寬松，房地產(chǎn)貸款開始出現(xiàn)了明顯緩解。”張大偉表示，“本輪樓市明顯下調(diào)的核心原因是信貸政策的收緊，包括購房按揭收緊導(dǎo)致的積壓排隊，針對開發(fā)商的融資收緊。最近2個月都開始有所緩和，政策基本面出現(xiàn)了見底，包括降準(zhǔn)等各種有利于剛需和改善購房者的真實需求的政策不斷出現(xiàn)。”

“從全國市場看，2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市記錄成為定局。目前看，信貸積壓很多城市明顯緩解，預(yù)計12月房價依然會慣性下調(diào)，但隨著影響最近房地產(chǎn)市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩(wěn)。一二線城市將會率先走出低迷。”張大偉說。

陳霄表示，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”，著重強調(diào)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，預(yù)計從政策端傳遞到市場端仍需要一定的時間，到明年年初，房地產(chǎn)市場環(huán)境有望得到明顯改善。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)