在監(jiān)管部門(mén)的支持下，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款投放正在提速。

2月15日，有市場(chǎng)消息稱，平安銀行計(jì)劃于近期啟動(dòng)首期50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。此前一天，大悅城控股宣布與招商銀行簽署100億元并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將建立深度地產(chǎn)并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作關(guān)系。

據(jù)財(cái)聯(lián)社不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月以來(lái)，房地產(chǎn)并購(gòu)融資總金額已超520億元，包括此前華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬(wàn)象生活從招商銀行獲得230億元的并購(gòu)貸款，招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)等央國(guó)企發(fā)行用于并購(gòu)的中期票據(jù)，以及浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)已發(fā)行或擬發(fā)行的房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券等。

值得關(guān)注的是，盡管并購(gòu)貸、并購(gòu)債逐步落地，但目前真正達(dá)成并購(gòu)協(xié)議的項(xiàng)目并不多，更未出現(xiàn)類(lèi)似此前融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)包、萬(wàn)科收購(gòu)廣信資產(chǎn)包這樣的大型收并購(gòu)案例。

“目前能獲取到并購(gòu)債/貸的企業(yè)，多數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)偏好往往是風(fēng)險(xiǎn)中立甚至風(fēng)險(xiǎn)回避型的，因此在出手方面相對(duì)謹(jǐn)慎。同時(shí)并購(gòu)方對(duì)于并購(gòu)標(biāo)的選擇、盡調(diào)、談判等環(huán)節(jié)也需要一定的周期。”貝殼研究院分析師潘浩對(duì)記者表示。

并購(gòu)貸、并購(gòu)債逐步落地

在大悅城控股獲得100億元并購(gòu)融資支持后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，大悅城控股會(huì)將并購(gòu)資金主要投向風(fēng)險(xiǎn)房企的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“出險(xiǎn)房企也有一些商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難度大、收益低、資金占用量大，出險(xiǎn)房企相對(duì)來(lái)說(shuō)更愿意出售商業(yè)項(xiàng)目回籠資金，減少資金占用。大悅城控股擁有良好的商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力，通過(guò)收并購(gòu)能夠快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。

“與招商銀行目前只是簽約，暫時(shí)沒(méi)有后續(xù)動(dòng)作。”一位接近大悅城控股的人士告訴記者。

2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

除上述通知，據(jù)央行旗下金融時(shí)報(bào)報(bào)道，去年12月央行、國(guó)資委組織房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)大型民企以及央企、國(guó)企開(kāi)會(huì)，傳達(dá)了鼓勵(lì)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)化、法治化原則，并購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的政策導(dǎo)向。

在政策的引導(dǎo)下，并購(gòu)貸以及并購(gòu)債開(kāi)始逐步放量。

1月25日，招商銀行與華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別簽署《并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬(wàn)象生活30億元并購(gòu)融資額度，專用于并購(gòu)業(yè)務(wù)。

此外，平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行已啟動(dòng)或擬啟動(dòng)50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行，募集資金將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

在房企層面，1月20日，招商蛇口發(fā)行12.9億元中期票據(jù)，將用于收購(gòu)住宅項(xiàng)目公司股權(quán)；1月26日，建發(fā)地產(chǎn)完成10億元中票的發(fā)行，其中擬安排4.6億元用于并購(gòu)2個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)；2月10日，綠城集團(tuán)發(fā)行30億中期票據(jù)（并購(gòu)）的注冊(cè)報(bào)告狀態(tài)顯示為“預(yù)評(píng)中”，募集資金擬全部用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力。

“對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企尤其是央國(guó)企，并購(gòu)融資的新突破有望給其負(fù)債端適度松綁。對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)，并購(gòu)融資帶來(lái)流動(dòng)性改善的機(jī)會(huì)。”華泰證券研究報(bào)告指出。

劉水則認(rèn)為，市場(chǎng)需要更多有經(jīng)營(yíng)特色的房企獲得收并購(gòu)貸款，能幫助出險(xiǎn)房企轉(zhuǎn)讓各類(lèi)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)快速出清。

收并購(gòu)的難點(diǎn)和阻力

業(yè)內(nèi)人士分析，在當(dāng)前市況下，有資金實(shí)力進(jìn)行收并購(gòu)的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企并不多，因此并購(gòu)出險(xiǎn)和困難企業(yè)項(xiàng)目的主要任務(wù)，落到了央國(guó)企身上。

據(jù)財(cái)聯(lián)社記者了解，盡管不少央國(guó)企都在與出險(xiǎn)企業(yè)洽談項(xiàng)目收并購(gòu)，但由于并購(gòu)各方在資產(chǎn)價(jià)格上存在分歧和博弈，以及央國(guó)企對(duì)自身資金的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)仍面臨一定阻力，目前成功案例仍比較少。

在已經(jīng)進(jìn)行并購(gòu)融資的房企中，只有華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)、中南服務(wù)。而發(fā)行了并購(gòu)債券的招商蛇口、華僑城，均未將所募集的資金投向出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購(gòu)，而是用于歸還自身內(nèi)部之前的并購(gòu)貸款以及一般運(yùn)營(yíng)資金。

“招商蛇口從去年底開(kāi)始就在接觸出險(xiǎn)房企，但因?yàn)榍闆r較為復(fù)雜，還沒(méi)有確定收購(gòu)標(biāo)的。”接近招商蛇口的知情人士曾向記者透露。

在今年1月遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資者會(huì)議上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層也表示，并購(gòu)貸在不納入“三道紅線”后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及人民銀行旗下的交易商協(xié)會(huì)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企來(lái)做一些并購(gòu)的專項(xiàng)貸款。遠(yuǎn)洋雖然在發(fā)行并購(gòu)貸的受邀白名單中，公司在嘗試和準(zhǔn)備，但要根據(jù)總體戰(zhàn)略考慮，不是為了并購(gòu)而并購(gòu)，目前還沒(méi)有具體標(biāo)的，也沒(méi)有與風(fēng)險(xiǎn)房企合作的項(xiàng)目。

克而瑞在研究報(bào)告中指出，當(dāng)前收購(gòu)主力轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)企，國(guó)企雖具備資金優(yōu)勢(shì)，收購(gòu)意愿大但決策效率偏低，對(duì)并購(gòu)?fù)七M(jìn)較慢。

劉水告訴記者，目前收并購(gòu)成交進(jìn)度不快的原因，除了買(mǎi)賣(mài)雙方接洽、盡調(diào)需要時(shí)間，與一些項(xiàng)目不夠優(yōu)質(zhì)、部分出險(xiǎn)房企不愿大幅打折出售資產(chǎn)等因素也有關(guān)。“此外，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，市場(chǎng)需求不振，去化壓力較大，收購(gòu)方對(duì)收并購(gòu)項(xiàng)目也會(huì)比較謹(jǐn)慎。”

平安證券分析師楊侃認(rèn)為，目前房企資金壓力趨緊，投資意愿不強(qiáng)，承債式收并購(gòu)雖不納入“三條紅線”，但仍會(huì)增加收購(gòu)方債務(wù)。而且相比于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房企收并購(gòu)更傾向輕資產(chǎn)物業(yè)。

“整體來(lái)看，房企對(duì)于收并購(gòu)仍有諸多顧慮，預(yù)計(jì)短期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收并購(gòu)仍將以點(diǎn)狀式為主，除相關(guān)支持政策持續(xù)落地外，后續(xù)仍需各地政府積極引導(dǎo)撮合。”楊侃表示。

來(lái)源：財(cái)聯(lián)社