日前，無錫市梁溪區(qū)發(fā)布人才購房新政，符合條件的人才自費(fèi)購買區(qū)內(nèi)首套房可申請購房補(bǔ)貼，額度不超所購住房總價(jià)，最高補(bǔ)貼1000萬元。生育二孩及以上家庭補(bǔ)貼申請可放寬至二套房，并給予購房總額3%的支持。

近年來，各地推出的人才購房支持政策并不少見，自5月以來，長春、南寧、揚(yáng)州等地陸續(xù)推出相關(guān)政策。但與往年不同，今年面向特定群體推出的購房支持政策從人才進(jìn)一步拓展到進(jìn)城農(nóng)民等新市民、多孩家庭和贍養(yǎng)老人家庭等。

比如，對進(jìn)城農(nóng)民購房進(jìn)行補(bǔ)貼，增加多孩家庭、贍養(yǎng)老人家庭的限購套數(shù)、提高其公積金貸款額度等，一定程度上折射出各地需求端政策調(diào)控的精細(xì)化取向。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，近期各地推出針對特定群體的購房政策，一方面是結(jié)合國家政策導(dǎo)向，對新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、優(yōu)化生育政策和提升養(yǎng)老服務(wù)政策的響應(yīng)和落實(shí)；另一方面是在城市存量購房需求接近飽和的背景下，結(jié)合農(nóng)民進(jìn)城、城鄉(xiāng)融合、戶籍改革等發(fā)展方向，挖掘新的、真實(shí)有效的購房需求。

支持新市民、孝老撫育住房需求

支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求是今年房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一。4月底召開的中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確，在堅(jiān)持“房住不炒”定位下，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至5月12日，今年全國100余個(gè)城市和地區(qū)政策調(diào)控已超160次，包括放松限購、限售，降低首付比例，下調(diào)房貸利率，增加公積金貸款額度，發(fā)放購房補(bǔ)貼等多個(gè)方向。

除普適性調(diào)整外，各地還針對人才、進(jìn)城農(nóng)民等新市民、多孩家庭、贍養(yǎng)老人家庭等特定群體推出定向購房支持政策，包括發(fā)放購房補(bǔ)貼、增加公積金貸款支持力度、適度放松限購等。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年以來，特別是4月中央定調(diào)要全面支持合理剛性和改善購房需求以來，除三四線城市外，很多二線城市也逐步適度放寬限購、限貸、限售等方面的政策，支持新市民、多孩家庭等購房政策也逐步被更多城市效仿。

在支持新市民購房方面，政策以發(fā)放補(bǔ)貼、提供公積金貸款便利為主。廣西玉林明確，今年農(nóng)村戶籍人口或非本地人口在玉林城區(qū)購房可享受最高1萬元的購房補(bǔ)貼和50%契稅補(bǔ)貼，并可申請住房公積金貸款。另外，玉林還提出要上調(diào)農(nóng)民宅基地退出補(bǔ)償價(jià)。推出農(nóng)民等新市民購房支持政策的還有長春、延吉、蘭州等地。

今年1月，長春發(fā)布農(nóng)民購房補(bǔ)貼辦理流程，將進(jìn)城農(nóng)民購房金額從80元/平方米提高至200元/平方米。5月6日，長春發(fā)布通知，明確要繼續(xù)落實(shí)進(jìn)城農(nóng)民等購房補(bǔ)貼政策，并探索購房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為個(gè)人按揭貸款分期補(bǔ)助。

在支持多孩家庭購房方面，政策以增加家庭購房套數(shù)、提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例為主，今年以來寧波、株洲、臺(tái)州、蘭州、無錫、廣州、揚(yáng)州等地均推出或擬推出相關(guān)政策。

4月30日沈陽發(fā)布新政，支持對生育二孩、三孩未滿18歲的家庭在限購2套房的基礎(chǔ)上再購買一套新房；5月7日揚(yáng)州明確，將生育二孩及以上家庭的公積金貸款首付比例由30%調(diào)整至20%，二孩、三孩家庭公積金最高貸款額度分別可上浮10萬元和20萬元。

在支持贍養(yǎng)老人家庭購房方面，政策以增加家庭購房套數(shù)為主，鄭州、蘭州和沈陽等城市均有類似政策推出。如4月30日，沈陽發(fā)布《關(guān)于提升老年人居住品質(zhì)的通知》，對有60歲及以上成員的家庭，在原有限購2套的基礎(chǔ)上，可再購買1套新房。

政策效果因城因策而異

李宇嘉談道，各地針對農(nóng)民工等新市民、多孩家庭、贍養(yǎng)老人家庭推出購房支持政策，既是對國家相關(guān)政策的響應(yīng)和落實(shí)，也意在挖掘新的、真實(shí)有效的購房需求。

農(nóng)民工是推進(jìn)我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的主力軍，是新市民的重要組成部分，幫助解決其住房問題是促進(jìn)農(nóng)民工市民化的重要一環(huán)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全國農(nóng)民工總量29251萬人，比上年增長2.4%。這成為本輪針對性購房支持政策調(diào)整面向的重點(diǎn)人群之一。

去年7月發(fā)布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的決定》明確，我國實(shí)施三孩生育政策并配套支持措施，地方可制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。本輪購房支持政策也在降低多孩家庭養(yǎng)育成本上發(fā)力。

支持養(yǎng)老同樣是政策的重點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年年末我國60周歲及以上人口近2.7億人，占比18.9%，老齡化進(jìn)程明顯加快。去年11月出臺(tái)的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代老齡工作的意見》提出，要完善包括研究制定住房等支持政策，鼓勵(lì)成年子女與老年父母就近居住或共同生活。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、中國社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強(qiáng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這些購房支持性政策究竟能否起作用，不同的城市必然有所差異。

王業(yè)強(qiáng)判斷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地區(qū)，新市民收入水平和可支付能力水平都相對較高。盡管疫情本身對居民收入有較大沖擊，但新市民進(jìn)城落戶的城鎮(zhèn)化趨勢不變，該類購房需求持續(xù)存在。各地施以一定的購房支持政策，必然能在一定程度上緩解新市民購房的壓力。至于這種作用的大小，受多方面因素影響。

但在某品牌房企區(qū)域運(yùn)營經(jīng)理看來，增加家庭限購套數(shù)，發(fā)放購房補(bǔ)貼或提供公積金貸款優(yōu)惠，對于剛需購房者而言是弱利好，更有利于現(xiàn)金相對充裕家庭釋放改善或置換需求。

“剛需購房家庭最大的購房壓力普遍來自首付比例和償還貸款壓力。”該區(qū)域運(yùn)營經(jīng)理表示，降低首付比例的政策對于剛需家庭而言是強(qiáng)刺激，而償還貸款壓力主要源于購房者對就業(yè)、薪資收入穩(wěn)定或增長的信心不足，僅靠政策很難彌補(bǔ)。

政策支持合理住房需求的同時(shí)又如何防止借機(jī)炒房行為出現(xiàn)？李宇嘉認(rèn)為，在市場下行較快階段，市場以合理購房需求為主；等市場出現(xiàn)漲價(jià)跡象或趨勢后，投資需求才會(huì)出現(xiàn)。因而，目前各地推出政策主要是為了穩(wěn)市場，等市場反彈時(shí)再進(jìn)行調(diào)整，繼續(xù)完善調(diào)控政策。

“支持合理住房需求的同時(shí)要避免借機(jī)炒房，主要靠金融政策、稅收政策和限購政策調(diào)節(jié)，要在進(jìn)行精細(xì)化、高頻率市場監(jiān)測的同時(shí)做好前瞻性政策儲(chǔ)備。”李宇嘉說。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，除了出臺(tái)針對性購房支持性政策之外，各地還應(yīng)該進(jìn)一步完善包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的住房保障體系建設(shè)，大力推進(jìn)租賃住房市場發(fā)展，尤其是保障性租賃住房建設(shè)，積極推進(jìn)多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度建設(shè)。

以新市民為例，王業(yè)強(qiáng)表示，在進(jìn)城新市民中，只有一部分具備買房實(shí)力，大部分人短期內(nèi)還主要依靠租賃住房來保障其居住需求。要通過立法明確住房租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道