今年“兩會(huì)”期間，《政府工作報(bào)告》提出“繼續(xù)保障好群眾住房需求”“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”等內(nèi)容。而合理住房需求涵蓋剛需與改善性需求。

伴隨居住升級(jí)與家庭結(jié)構(gòu)變化，越來(lái)越多置業(yè)者關(guān)注改善性居住。然而，在樓市調(diào)控的節(jié)奏中，首付比例高、按揭成本高等因素也讓一部分有改善需求的置業(yè)者卻步。專(zhuān)家認(rèn)為，尋找兩者的平衡點(diǎn)還需精準(zhǔn)施策。

改善客群占比提升 一線城市需求更為明顯

近幾年來(lái)，改善性住房需求逐步釋放。2021年三孩政策的全面放開(kāi)，讓改善市場(chǎng)受到更多關(guān)注，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著家庭成員數(shù)量增加，三居、四居改善性住房將更受歡迎。此外，養(yǎng)老改善的需求量也在增大。

“這兩年明顯三居室120到150平方米的房子更受青睞。”一名在北京工作的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在帶看的客戶(hù)中改善型置業(yè)者偏多，除了面積大、居室多之外，客戶(hù)對(duì)小區(qū)環(huán)境和周邊配套都更為看重。在此前交流中，多位新房銷(xiāo)售人員也表示，三居甚至四居在未來(lái)的二手房市場(chǎng)將更容易流通。

真實(shí)成交數(shù)據(jù)印證了改善需求的增長(zhǎng)�？硕�瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市四房成交比重持續(xù)提升，較2020年增長(zhǎng)0.69個(gè)百分點(diǎn)至20.72%。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來(lái)，不同價(jià)位房源中，低總價(jià)房源套價(jià)累計(jì)下跌4%，高總價(jià)房源下半年基本未跌；小戶(hù)型房源價(jià)格累計(jì)跌幅明顯大于大戶(hù)型；2021年重點(diǎn)30城購(gòu)買(mǎi)三居及以上產(chǎn)品的客群占比39.7%，較2017年增加6.7個(gè)百分點(diǎn)。

“高總價(jià)、大戶(hù)型等品質(zhì)改善類(lèi)房源價(jià)格韌性也能表明，消費(fèi)者對(duì)住房改善的需求強(qiáng)烈。”貝殼研究院在分析中指出。

具體到不同城市，受政策、供需等多方面影響，改善性市場(chǎng)也呈現(xiàn)不同特點(diǎn)�！吨袊�(guó)消費(fèi)者報(bào)》聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布的《2021消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)報(bào)告》指出，城市能級(jí)越高，改善性換房需求比例就越高，其中一線城市改善性置業(yè)需求類(lèi)型占比為40.9%，相較四線及以下城市高出5個(gè)百分點(diǎn)。

“從實(shí)際來(lái)看，一線城市超過(guò)15年以上房齡的居住群體以及二三線城市的多孩家庭是改善性購(gòu)房需求的主力。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)。

他進(jìn)一步分析表示，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)化啟動(dòng)較早，一些建設(shè)比較早的小區(qū)往往存在停車(chē)位不足、人車(chē)不分流、物業(yè)服務(wù)水平不高等情況，這是不少人考慮改善住房的重要因素。相應(yīng)地，一線城市改善性房源也呈現(xiàn)兩極分化，新房大都位于中心城區(qū)外，二手房集中在市區(qū)，部分人選擇以距離換空間，另一部分人則是更關(guān)注區(qū)域，改善環(huán)境的同時(shí)會(huì)適度降低對(duì)小區(qū)品質(zhì)的要求。

二三線城市近幾年落戶(hù)放松、大量人群涌入，使得不少置業(yè)需求在近3-5年出現(xiàn)。張波認(rèn)為，二三線城市生活壓力相對(duì)較小，愿意生多孩的比例也更高，這也催生了更多因家庭人員增多導(dǎo)致的改善性需求，而這類(lèi)城市的新房供應(yīng)量相對(duì)充足，大部分人會(huì)選擇以新房為主要的改善房來(lái)源。

“展望未來(lái)，改善需求將持續(xù)釋放，三房、四房成交比重有望繼續(xù)提升，成交主力地位將進(jìn)一步鞏固。”克而瑞在報(bào)告中作出如此判斷。

改善性需求被重視 鄭州部分銀行首套利率下調(diào)至4.9%

經(jīng)歷過(guò)一段時(shí)間的收緊之后，去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)多次收到利好信號(hào)，穩(wěn)樓市政策頻出，改善性需求也被頻頻提及。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求。今年2 月24日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，今年將繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保障住房的剛需，滿(mǎn)足合理的改善性需求。

金融方面，2022年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議提出，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求。

具體到操作層面，多城市下調(diào)首付比例再次向改善型置業(yè)者傳遞出利好信息。例如，廣西南寧二套房公積金貸款首付比例最低可執(zhí)行30%；山西晉中規(guī)定購(gòu)買(mǎi)第二套住房申請(qǐng)公積金貸款的，首付比例不低于20%。“本輪調(diào)整對(duì)于市場(chǎng)交易，特別是改善性購(gòu)房需求的影響較大。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

鄭州的政策放松更為明顯。3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），其中包括“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”“引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率”等內(nèi)容。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這也相當(dāng)于放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，使得此類(lèi)群體后續(xù)可以按首套比例購(gòu)房，實(shí)際上也是降低了購(gòu)房的首付比例。”

《通知》發(fā)布后，鄭州已經(jīng)采取實(shí)際動(dòng)作，記者向鄭州某房產(chǎn)中介了解到，目前部分銀行已將首套房商業(yè)貸款利率下調(diào)至4.9%。“認(rèn)貸不認(rèn)房”加上首套貸款利率下調(diào)，很大程度上減輕了改善型置業(yè)者的負(fù)擔(dān)。

此外，記者致電中原銀行某支行了解到，該行向在鄭州居住工作的外地戶(hù)籍購(gòu)房者和獲得鄭州戶(hù)籍不滿(mǎn)三年的購(gòu)房者推出了首套住房按揭貸款專(zhuān)項(xiàng)優(yōu)惠，其中新房年利率為5.125%，二手房年利率為4.9%。

此外，多城市下調(diào)按揭貸款利率、杭州按社保繳納月數(shù)從多到少排序入圍搖號(hào)機(jī)制等調(diào)整，也被認(rèn)為對(duì)改善型置業(yè)者有一定利好。

高成本“勸退”部分購(gòu)房者 熱門(mén)城市需有節(jié)奏釋放政策空間

盡管改善性需求持續(xù)釋放并不斷引起重視，但相較于其他城市，熱門(mén)城市高單價(jià)、高首付比例等因素，使得一部分改善型置業(yè)者仍在觀望，特別是剛改群體。

“孩子大了，想換一套大的地段好的房子，但首付很高，貸款利率也不低。”一位考慮在北京換房的置業(yè)者坦言。上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也表示，本身有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后選擇二套的客戶(hù)會(huì)相對(duì)輕松一些，但剛改客戶(hù)一般選擇置換，“這部分客戶(hù)對(duì)首付比例持擔(dān)心狀態(tài)，工薪階層覺(jué)得吃力。”

目前看來(lái)，北京、上海等熱門(mén)城市二套房首付比例仍高于其他城市。以上海為例，名下有房或有房貸記錄的，包括房貸已還清的，也認(rèn)定為二套，而二套新房普通住宅執(zhí)行50%的首付比例，非普通住宅首付比例不低于70%。北京購(gòu)買(mǎi)二套普通自住房的首付比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付比例不低于80%，而從界定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，大部分改善性住房都屬于非普通住宅。

在近段時(shí)間的首付比例下調(diào)潮流中，熱門(mén)城市對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例限制仍較為嚴(yán)格。以重慶為例，本次調(diào)整只將首套房首付比例下調(diào)為20%，二套房未有變化。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市或者強(qiáng)二線城市市場(chǎng)穩(wěn)定，且?guī)齑鎵毫Σ淮螅�短期�?nèi)調(diào)整首付比例的可能性不大。

另外，需注意到，對(duì)熱點(diǎn)城市而言，在“房住不炒”與“滿(mǎn)足合理改善性住房需求”中找到平衡點(diǎn)，比其他城市難度更大。

在張波看來(lái)，一方面是改善型置業(yè)的潛在需求量大，如果全面放開(kāi)對(duì)改善性需求的支持力度，一些本身就供不應(yīng)求的城市市場(chǎng)熱度就會(huì)提升過(guò)快，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，需要更有節(jié)奏和有針對(duì)性地釋放政策空間。

另一方面，張波認(rèn)為，如何界定改善置業(yè)依然存在一定灰色空間，例如雖然買(mǎi)的是第三套房，但實(shí)際是給父母改善用的，算不算改善？雖然買(mǎi)的是第二套房，但短期并不自用而是拿來(lái)出租，日后再考慮自用，算不算改善？不同城市的界定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)存在一定差異度，需要因城施策，精準(zhǔn)化界定。

“對(duì)于改善型置業(yè)的需求保障是滿(mǎn)足合理居住需求的重要體現(xiàn)，但改善本身的界定難度會(huì)明顯大于首套剛需，甚至很多情況下改善需求和炒房需求只存在極小的細(xì)節(jié)差異，如何在滿(mǎn)足合理居住需求的同時(shí)嚴(yán)守‘房住不炒’，有效打擊炒房則是重中之重。”張波說(shuō)。

面對(duì)合理的改善性住房需求，相關(guān)部門(mén)及熱門(mén)城市也在以下調(diào)房貸利率等手段為購(gòu)房者減壓。近日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)“滿(mǎn)足新市民合理購(gòu)房信貸需求”“提升新市民住房公積金服務(wù)水平”等內(nèi)容作出明確規(guī)定。

“針對(duì)需求端，相關(guān)高層強(qiáng)調(diào)‘重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求’，未來(lái)政策可能在首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、交易稅費(fèi)、人才購(gòu)房補(bǔ)貼等層面調(diào)整優(yōu)化，利于需求釋放。”貝殼研究院在分析中指出。

來(lái)源：央廣網(wǎng)