6月14日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（No.19·2022）》（下稱《藍(lán)皮書》）。

《藍(lán)皮書》指出，隨著2021年年底信貸環(huán)境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對(duì)寬松，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐步修復(fù)。

住宅待售面積6年來(lái)首次增加

《藍(lán)皮書》指出，2021年，全國(guó)商品房銷售面積為17.94億平方米，比2020年小幅增加了1.9%，增幅比2020年的2.6%進(jìn)一步收窄。從物業(yè)類型來(lái)看，住宅和辦公樓的銷售面積小幅增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積小幅下降。2021年全國(guó)商品房銷售面積中，住宅的銷售面積為15.65億平方米，比2020年增長(zhǎng)了1.1%；辦公樓的銷售面積為0.34億平方米，比2020年增長(zhǎng)了1.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積為0.90億平方米，比2020年下降了2.6%；其他商品房的銷售面積為1.05億平方米，比2020年增長(zhǎng)了22.1%。從商品房待售面積來(lái)看，待售面積增幅有所擴(kuò)大，住宅待售面積6年來(lái)首次增加。數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房待售面積為5.10億平方米，比2020年增長(zhǎng)了2.4%。其中，住宅待售面積為2.28億平方米，占44.7%；辦公樓待售面積為0.38億平方米，占7.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積為1.28億平方米，占25.0%。從2015年全國(guó)商品房待售面積創(chuàng)下7.19億平方米的歷史高點(diǎn)后，商品房待售面積開始逐年減少，直至減到2019年的4.98億平方米；2020年全國(guó)商品房待售面積比2019年增長(zhǎng)了0.2%，增至4.99億平方米，但商品住宅待售面積仍小幅減少；2021年商品住宅待售面積增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，出現(xiàn)了自2016年以來(lái)的首次增加，全國(guó)商品房待售面積增幅也較2020年的增幅有所擴(kuò)大。

房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)流動(dòng)性困難

《藍(lán)皮書》顯示，2021年下半年開始，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張、流動(dòng)性困難，部分企業(yè)出現(xiàn)到期債務(wù)不能如約償還，在建工程趨于停工等問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成較大沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，給上下游如建筑施工企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)、建材商、提供信貸的金融企業(yè)都帶來(lái)較大的拖累，甚至關(guān)聯(lián)農(nóng)民工工資的拖欠。部分房地產(chǎn)企業(yè)還存在規(guī)模不小的社會(huì)及內(nèi)部集資，無(wú)力償還到期債務(wù)容易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

2021年10月20日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝指出：“在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。”隨著中央的關(guān)注及政策執(zhí)行的糾偏，房地產(chǎn)行業(yè)融資偏緊收緊的狀況得以緩解，房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的合理資金需求將得以改善。

《藍(lán)皮書》提出，應(yīng)積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)參與房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)，支持金融機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)的并購(gòu)貸款，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)暴露房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目的并購(gòu)與優(yōu)化重組；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力償還到期債務(wù)時(shí)，通過(guò)組織多方友好協(xié)商，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)債務(wù)展期；適度放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資管控，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；加強(qiáng)預(yù)售資金管理，在保障購(gòu)房者合法權(quán)益、確保已售期房按期按質(zhì)交房的基礎(chǔ)上，提升資金利用效率。

預(yù)計(jì)2022年商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)2.8%

展望2022年，《藍(lán)皮書》指出，2022年，在堅(jiān)持“房住不炒”目標(biāo)定位的前提下，面對(duì)更為嚴(yán)峻的穩(wěn)增長(zhǎng)形勢(shì)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“三穩(wěn)”目標(biāo)的重要性更加凸顯，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”將是貫穿全年的主題。信貸環(huán)境持續(xù)改善，但大幅放松的可能性較小。為促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇，對(duì)前期過(guò)緊的抑制政策進(jìn)行局部調(diào)整，促進(jìn)合理住房需求釋放。如針對(duì)需求端，未來(lái)政策可能在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、交易稅費(fèi)、人才購(gòu)房等層面調(diào)整優(yōu)化，以利于需求釋放。供給端，在“三線四檔”基本原則不變的前提下對(duì)房企融資政策邊際可能放松，集中供地的報(bào)名和競(jìng)拍規(guī)則以及新房限價(jià)等均有調(diào)整空間。

《藍(lán)皮書》顯示，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積增速平穩(wěn)回落，銷售均價(jià)小幅上漲，新開工面積持續(xù)下降，投資增速明顯回落”的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)政策相對(duì)平穩(wěn)的條件下，全年商品房銷售面積將增速回落，增長(zhǎng)1.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，增長(zhǎng)0.8%，住宅開發(fā)投資由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降0.2%；在土地價(jià)格上漲的情況下，銷售均價(jià)將保持小幅上漲，全年增長(zhǎng)2.8%。

藍(lán)皮書指出，隨著2021年底信貸環(huán)境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對(duì)寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)走向復(fù)蘇，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐步修復(fù)，第一季度成交量完成筑底，第二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)，加快換房需求進(jìn)入新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房成交量筑底回升，銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解，房企周轉(zhuǎn)效率回歸正�；�，資金流動(dòng)性壓力得到實(shí)質(zhì)性緩解，拿地信心逐步恢復(fù)帶動(dòng)土地市場(chǎng)修復(fù)。

《藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)，在房地產(chǎn)政策相對(duì)平穩(wěn)的條件下，預(yù)計(jì)2022年住宅交易規(guī)模達(dá)到22萬(wàn)億-23萬(wàn)億元。2022年新房銷售金額為15.3萬(wàn)億-16.7萬(wàn)億元，中性情形下銷售金額為16萬(wàn)億元，同比下降2%，銷售面積同比下降5%，價(jià)格同比上漲3%。預(yù)計(jì)2022年二手房銷售金額為6.3萬(wàn)億-6.7萬(wàn)億元，中性情形下銷售金額為6.5萬(wàn)億元，同比下降7%，成交面積同比下降8%，價(jià)格同比微漲1%。

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