隨著上海首批集中供地宣告結束，截至6月9日，除鄭州、沈陽外，重點22個城中已有20城完成了2022年首輪集中供地。根據中指院數據，20城首批集中供地共成交涉宅用地374宗（未含4宗上海“城中村”改造地塊），規(guī)劃建筑面積為3650.64萬平方米，土地出讓金收入達4803.4億元，平均溢價率4.79%。

那么，透視已經完成首輪土拍的20城，今年首批次集中供地有何特征，相比去年有什么新的變化？

溢價率處于低位，城市間冷暖不一

根據中指研究院數據，回顧20城的土拍成交表現(xiàn)，合計71宗涉宅用地流拍或撤牌，占總供應的16%；共有221宗涉宅用地底價成交，占總成交的59%；共有151宗涉宅用地溢價成交，占總成交的41%；共有91宗涉宅用地在競價階段達到地價上限，占總成交的24%。

各城市熱度方面，競價“觸頂”地塊宗數占總成交比例最高的前三個城市分別為深圳（100%）、合肥（63%）、杭州（39%）；底價成交地塊宗數占總成交比例最高的前三個城市分別為長春（100%）、廣州（88.2%）、無錫（87.5%）；流拍地塊宗數占總供應比例最高的前三個城市分別為天津（83%）、長春（50%）、濟南（47%）。

20城首輪土拍最大的特征就是內部分化、冷暖不一�？傮w來看，南方城市的熱度高于北方城市，一、二線熱點城市如深圳、杭州等熱度較高。

從土地出讓金來看，目前，20城中，上海首批供地出讓金總額達到834.7億元，位列第一位；杭州緊隨其后，出讓金總額為826.8億元，北京出讓金總額為480億元，分別位列第二名和第三名。

以深圳為例，深圳首批集中供地“量少價高”，加上深圳本來土地供不應求，這次所推出的8宗住宅用地競價全部“觸頂”、攬金193億元，整體溢價率高達約15%。而“量大價優(yōu)”的杭州土拍歷來備受關注，在其他城市削減供地數量時，杭州首批供地就推出60宗地塊，最終僅1宗流拍，總成交價826.8億元，溢價率6.4%，成交宗數和成交總建面均居20城首位。

相比于深圳、杭州的熱度，北京、上海此次土拍“有溫度”，但是市場并不亢奮，表現(xiàn)出房企參與程度提高，但整體溢價率偏低的特征。

安信證券研究中心統(tǒng)計稱，從城市表現(xiàn)來看，平均溢價率上深圳、合肥較高，分別為14.9%、10.4%；長沙、廣州、青島、無錫則延續(xù)較低水平，平均溢價率不足2%；除福州、杭州、寧波、成都外，其余各地溢價率均較去年第三輪有不同程度改善。

從流拍率來看，北方部分城市流拍率持續(xù)走高。例如，天津原計劃出讓的30宗地塊，最終中止競拍或流拍的地塊占比高達80%，成功出讓的6宗地塊溢價率也僅有0.6%；再如濟南35宗地塊最終成交21宗，其中還有18宗地塊以底價成交，14宗流拍。

土拍規(guī)則放松，降低房企資金門檻

在去年第三批集中供地趨冷的背景下，為了推動今年首批集中供地順利進行，各地均進一步放松了拿地條件，重點在于緩解房企資金壓力。

在房企參與門檻方面，南京、鄭州下調保證金比例，武漢、無錫允許用銀行保函代替保證金，天津允許預交保證金；合肥則下調了二級及以下資質開發(fā)商參拍門檻，南京取消30%的競買數量限制。

還值得注意的是，多地進一步簡化土地獲取規(guī)則，并且通過下調起拍價、上調銷售限價、取消配建要求等方式，提高地塊的利潤空間。

比如，杭州地價“觸頂”后不再搖號，而是采用一次性書面報價，次高價為競得人；蘇州取消了市場指導價，長沙則不再設置最高限價，這些措施都從不同維度保證了房企拿地的利潤空間。

再比如上海，根據克而瑞CRIC測算，上海首輪供地出讓的36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約為0.51，有接近七成的地塊房地價差空間超過2萬元/平方米；同時，13宗觸及中止價進入一次性報價階段的地塊平均地房比為0.58，平均房地價差也在2.3萬元/平方米以上，盈利空間仍然充裕。

國企央企仍為拿地主力，品牌房企參與度增強

延續(xù)去年的趨勢，在今年的拿地主角中，國企央企成為主力軍，民營房企拿地積極性仍然不高。

從具體城市來看，天津、廣州、福州、武漢、蘇州首輪土拍主要依靠城投“支撐”，與去年第三輪土拍相比，過半城市城投參與度有所下降，但拿地金額占比仍高于去年前兩輪；深圳、廈門、北京等城市則以國企拿地為主，僅有杭州、合肥、青島、長春4個城市民企拿地力度相對較強，拿地金額占比超過5成。

從房企表現(xiàn)上，招商蛇口、綠城、中海、萬科、保利、華潤、建發(fā)等房企拿地意愿較強，民營房企中龍湖、濱江拿地較為積極。

隨著首輪集中供地逐漸進入尾聲，不少城市諸如北京也率先開始第二輪集中供地。在第二輪供地中，不少城市也持續(xù)對土拍規(guī)則進行優(yōu)化，比如北京增加了“預申請”的模式，杭州繼續(xù)降低競買保證金比例并允許分期繳納土地款，武漢延續(xù)對住宅用地采取地價“熔斷”后“搖號”的方式等。

對此，58安居客房產研究院分析稱，2022年首批集中土拍市場低溢價與高流拍并存，房企拿地態(tài)度較為謹慎，預計隨著住宅市場信心逐步回升，房企資金狀況有所好轉，第二批集中土拍房企拿地能力和意愿將有一定提升。

來源：新京報