進(jìn)入21世紀(jì)以來，作為現(xiàn)代都市標(biāo)志物的摩天大樓以驚人的速度，在中國各地拔地而起，一次次刷新城市天際線。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國擁有世界40%超高層建筑，150米以上的建筑達(dá)到2395座，200米以上建筑達(dá)823座，300米以上達(dá)95座，三項(xiàng)指標(biāo)均居全球第一。

從最初的城市地標(biāo)性建筑，到各地競賽似的蓋大樓，摩天大樓儼然進(jìn)入“批量生產(chǎn)”環(huán)節(jié)。但近些年，隨著摩天大樓爛尾數(shù)量的增加、深圳賽格大廈晃動引發(fā)的對超高層建筑安全的擔(dān)憂，以及后期高昂的管理維護(hù)成本和潛在的消防風(fēng)險(xiǎn)等問題，人們對摩天大樓的態(tài)度日趨理性。

7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，嚴(yán)格限制新建超高層建筑：不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策變動，為中國的摩天大樓時(shí)代劃上了“休止符”。

四次出臺“限高令”

中國新聞周刊了解到，自2020年以來，這已是第四次發(fā)布關(guān)于建筑“限高”政策。

2020年4月，住建部、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”。

2021年7月，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目管理確保工程安全質(zhì)量的通知》，提到“不得新建500米以上超高層建筑”。

2021年10月，住建部和應(yīng)急管理部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，明確300萬人以下的城市不得建造150米以上的摩天大樓，人口較多的城市不得建造250米以上的建筑。

從最開始的“一般不得新建”，到后來的“嚴(yán)格限制”，“限高”的態(tài)度一次比一次明確。

而在此之前，國家對于超高建筑的規(guī)范意圖就已現(xiàn)端倪。

早在2016年2月，中央就提出要強(qiáng)化公共建筑和超限高層建筑設(shè)計(jì)管理，建立大型公共建筑工程后評估制度。

2019年9月，住建部再次強(qiáng)調(diào)，須嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，加強(qiáng)超限高層建筑抗震、消防、節(jié)能等管理。

長期從事建筑能源與環(huán)境管理研究的同濟(jì)大學(xué)教授龍惟定告訴中國新聞周刊，在住建部和國家發(fā)改委第一次發(fā)布“限高令”之前，曾召開內(nèi)部會議探討“限高令”的必要性。

龍惟定和到會的相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜�、學(xué)者們一致認(rèn)為應(yīng)該給建筑“限高”。“所有高層建筑的優(yōu)點(diǎn)都不及它的缺點(diǎn)來得顯著。”他說。

中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級城市規(guī)劃師李迅在接受中國新聞周刊采訪時(shí)談到，超高層建筑助推了“貪大、媚洋、求怪”等建筑亂象。

他說，“一些城市攀比建設(shè)超高層建筑，盲目追求高度第一、形式奇特，不僅造成資源上的浪費(fèi)，還會造成城市風(fēng)貌的千城一面、千篇一律。”

而在一系列政策導(dǎo)向下，部分規(guī)劃建設(shè)中的摩天大樓對高度也做出了調(diào)整。

以武漢綠地中心為例，最初規(guī)劃高度為636米，計(jì)劃建成中國第一高樓，但最終的建設(shè)高度被定為475米；成都的熊貓大廈最初規(guī)劃677米，后來被限高到488米；位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的蘇州中南中心，2014年開始施工，2015年4月停工，在2020年再次開工后，高度從729米降到了499.15米……

“限高令”之下，各地必然會對在建的超高建筑做出調(diào)整。龍惟定表示，原先一些大樓地基在建設(shè)之初，按照600-700米高度建設(shè)，現(xiàn)在按要求不超過500米，“雖然造成了一定浪費(fèi)，但地基顯然也更牢固了”。

除了超高建筑被“限高”，縣城建筑的發(fā)展也被進(jìn)一步規(guī)范。

2021年6月，住建部等十五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見》，規(guī)定縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應(yīng)不低于70%，最高不超過18層。

并非經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)的體現(xiàn)

超高層建筑的源起，可以追溯至1871年10月8日。

當(dāng)時(shí)，一場意外而起的大火在美國芝加哥連燒2天，造成10萬人流離失所，6萬多棟木構(gòu)建筑被摧毀殆盡，市中心僅30多個(gè)小時(shí)就變成了一片焦土。

重建期間，為了節(jié)約市中心用地，高層建筑應(yīng)運(yùn)而生。芝加哥誕生了世界上第一棟摩天大樓——芝加哥家庭保險(xiǎn)大樓，共10層，高42米。

之后，得益于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，摩天大樓很快遍布美國主要城市街頭，并不斷刷新高度紀(jì)錄。

進(jìn)入21世紀(jì)，中國經(jīng)濟(jì)的高速增長為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了黃金時(shí)代，更為超高層建筑的崛起提供了支撐。深圳賽格大廈。圖/圖蟲創(chuàng)意

而隨著城市化進(jìn)程加劇，一、二線城市周邊人群逐漸向城市中心聚集，帶動核心城市土地價(jià)格上漲，催生出大量辦公、居住需求。

基于超高層建筑在集約利用土地資源、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展等方面的作用，修建超高層建筑，提高容積率、“向上生長”成為一些城市發(fā)展的共同選擇。

世界高層建筑與都市人居學(xué)會（CTBUH）的數(shù)據(jù)顯示，過去十余年，世界摩天大樓的增長在很大程度上是由中國推動的。

在2022年全球摩天高樓排行榜TOP50榜單中，中國上榜25個(gè)，占據(jù)半壁江山。632米的上海中心大廈、599.1米的深圳平安國際金融中心、530米的廣州周大福金融中心、530米的天津周大福中心、527.7米的北京中信大廈高居榜單前列。

當(dāng)然，超高層建筑的意義，不止于高度。

對于現(xiàn)代城市來說，兼具美感設(shè)計(jì)構(gòu)成天際線的地標(biāo)建筑極具視覺沖擊力。更何況，超高層建筑還能帶動外來投資和企業(yè)進(jìn)駐，進(jìn)而帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

因此，一些地方政府甚至為城市天際線競爭制定了較為優(yōu)厚的條件，多地發(fā)布文件促進(jìn)超高層建筑項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展。

比如，2012年8月，廣西某市下發(fā)文件稱，若超高層建筑超過300米，按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算150米以下部分的容積率，并依此計(jì)算土地出讓價(jià)款，150米以上部分不計(jì)土地出讓價(jià)款。

清華大學(xué)建筑學(xué)院教授宋曄皓曾談到，建設(shè)超高層建筑，對于今天建筑技術(shù)蓬勃發(fā)展的中國而言，實(shí)際上已經(jīng)沒有不可逾越的技術(shù)門檻。

同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，足以支撐耗費(fèi)巨資興建高度超過500米的超高層建筑。但他認(rèn)為，“能建”并不意味著“一定要建”。

在龍惟定看來，摩天大樓遍地開花，并非全是經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)的體現(xiàn)。尤其是一些城市脫離實(shí)際需求，將摩天大樓當(dāng)成展示地方“政績”的重要輸出窗口，動輒拿出幾百億元的公共投資打造地標(biāo)建筑，競相“逐高”，“有點(diǎn)舍本逐末”。

李迅談到，由于一些地方?jīng)]有考慮本地的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及寫字樓的實(shí)際需求興建超高建筑，這種不切實(shí)際的高樓經(jīng)濟(jì)存在較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，中國的超高層建筑以高檔寫字樓和酒店業(yè)態(tài)為主，而由于供應(yīng)增加等原因，當(dāng)前寫字樓的空置率極高。

李迅介紹，一些地方甲級寫字樓的空置率都達(dá)到30%以上，個(gè)別城市甚至達(dá)到50%以上。

爛尾風(fēng)險(xiǎn)與高運(yùn)維成本

“超高層建筑建造成本高昂，如果一棟高樓建立起來之后賣不出去也租不出去，很多開發(fā)商就沒法回籠資金，這容易導(dǎo)致開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈緊張，最后很有可能引起一系列連鎖反應(yīng)，甚至爛尾。”李迅說。

以天津117大廈為例，該大廈曾以596.5米的高度號稱打造中國第三高樓，總投資接近700億，但從2008年開始動工至今，耗時(shí)十多年，經(jīng)歷了幾乎所有危機(jī)——停工、復(fù)工、資金短缺、轉(zhuǎn)讓等，竣工之日仍遙遙無期。

佛山國際商業(yè)中心也在建設(shè)途中資金鏈斷裂，一度成為當(dāng)?shù)刈畲蟮臓�尾樓，在停工10年后最終以1.2億低價(jià)拍賣。

據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會數(shù)據(jù)，截至2022年5月，中國共有“未完成”和“暫停施工”的摩天大樓81幢，其中66幢“爛尾”。

與此同時(shí)，超高層建筑面臨的抗震、通風(fēng)、供電、給排水等問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比普通建筑更為復(fù)雜。

當(dāng)大樓超過一定樓層時(shí)，防風(fēng)防震、安全性等因素將使建筑成本飆升。龍惟定介紹，超高層建筑建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通建筑，其后期管理維護(hù)成本更是高昂。

比如，超高層建筑采用高速運(yùn)行電梯，受大樓在高空擺動的影響，電梯技術(shù)難度很大，維護(hù)成本高；由于超高層建筑是全密閉建筑，其供冷供暖的能耗大、成本高昂……

龍惟定說，“超高層建筑能耗一般會比普通建筑高30%左右。”

以阿聯(lián)酋迪拜的哈利法塔為例，該建筑在夏天制冷需求最高峰時(shí)，需要約1萬噸冰塊融化所提供的制冷量，高峰期的電力需求更是高達(dá)36000度，相當(dāng)于同時(shí)點(diǎn)亮36萬個(gè)100瓦燈泡。

由于超高層建筑使用期較長，外部環(huán)境的不確定性和自身抗力的衰減都可能造成不可預(yù)料的突發(fā)事件，超高層建筑的消防救援至今依舊是世界性難題。

一位不具名消防人士告訴中國新聞周刊，摩天大樓疏散路徑、疏散寬度有限，很多時(shí)候得依賴建筑內(nèi)部自動消防設(shè)施滅火，或者集中到避難層等待救援，有時(shí)還需要動用直升機(jī)滅火，考慮到城市消防隊(duì)的資源配備情況，逃生可能性微乎其微。

一座100米高的高層建筑，在無阻擋的情況下，煙氣只用半分鐘就能順著豎向管井?dāng)U散到頂層，速度大約為水平方向的10倍以上。

但目前消防車的最高作業(yè)高度是100多米，這還是在確保作業(yè)場地以及承載前提下的數(shù)據(jù)，實(shí)際面對火災(zāi)時(shí)，消防車的有效撲救高度一般只能達(dá)到50米左右。

因此，一旦摩天大樓發(fā)生火災(zāi)，極易形成強(qiáng)烈的“煙囪效應(yīng)”，人員疏散、逃生、滅火工作將會相當(dāng)困難。

而在建成之后，超高層建筑還存在拆建改造困難等問題。由于摩天大樓容積率爆表、造價(jià)高昂，等到建筑老化之后，不僅改造費(fèi)用高企，拆遷的可能性也微乎其微。

根據(jù)住建部2022年發(fā)布的“新規(guī)”，大拆大建情況將有所遏制，“改舊為新”將成為主旋律，在此前提下，超高建筑后期的管理維護(hù)成本將會是一筆很大的開支。

龍惟定介紹，早年日本曾做過測算，超高層建筑后期的運(yùn)維成本將占到總成本的60%。“無論前期建造如何，后期的運(yùn)維才是維持超高層建筑生命周期的關(guān)鍵。”

來源：中國新聞周刊