來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

龐溟（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，仲量聯(lián)行大中華區(qū)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部主管）

7月15日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)“半年報(bào)”發(fā)布。二季度GDP同比增長(zhǎng)0.4%，在國(guó)內(nèi)外超預(yù)期突發(fā)因素影響下仍然實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，并推動(dòng)上半年內(nèi)地生產(chǎn)總值（GDP）實(shí)現(xiàn)了同比2.5%的增長(zhǎng)率。在4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)因?yàn)橐咔樾蝿?shì)而顯著下滑后，通過(guò)積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外環(huán)境變化帶來(lái)的新風(fēng)險(xiǎn)新挑戰(zhàn)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額、工業(yè)增加值、出口金額等各項(xiàng)數(shù)據(jù)在5月和6月穩(wěn)步回升，顯示經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正從疫情沖擊中逐步恢復(fù)、企穩(wěn)回升，可以說(shuō)交出了一份來(lái)之不易的成績(jī)單。

我們預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)達(dá)到全年增速的底部，宏觀經(jīng)濟(jì)供需雙弱格局已經(jīng)基本結(jié)束，預(yù)計(jì)后續(xù)宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行、提質(zhì)升級(jí)、全面恢復(fù)。隨著高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成效持續(xù)顯現(xiàn)，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)、復(fù)商復(fù)市、基建兜底、地產(chǎn)邊際改善、消費(fèi)刺激等各項(xiàng)政策的逐步推進(jìn)，下半年經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持溫和回升的向好勢(shì)頭、回歸正常軌道、運(yùn)行在合理區(qū)間并逐漸達(dá)至潛在產(chǎn)出增速的正常水平。

但是，考慮到工業(yè)產(chǎn)能利用率偏低、產(chǎn)品銷售率有所下降、內(nèi)需復(fù)蘇仍需時(shí)、外需增長(zhǎng)呈現(xiàn)疲態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇仍趨弱、勞動(dòng)市場(chǎng)就業(yè)壓力較大等因素，以及其他可能存在的內(nèi)外部階段性、突發(fā)性因素沖擊，要實(shí)現(xiàn)全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.5%左右的目標(biāo)難度不小，需要應(yīng)對(duì)好兩難多難問(wèn)題，著力穩(wěn)市場(chǎng)主體、穩(wěn)就業(yè)、幫扶紓困，繼續(xù)加大穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施實(shí)施力度、托底提振效果和實(shí)際效益，同時(shí)認(rèn)真考慮尋找和培育穩(wěn)固的長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支持點(diǎn)和新動(dòng)能。

可以說(shuō)，上半年宏觀政策在提前發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力和充分發(fā)力方面發(fā)揮了很大作用，但也有不少總量型和結(jié)構(gòu)型政策的效力還沒(méi)有完全發(fā)揮出來(lái)，下一階段在政策銜接、政策儲(chǔ)備、政策創(chuàng)新等方面還需要繼續(xù)下功夫。此外，還需要認(rèn)真梳理交織在一起的短期問(wèn)題和長(zhǎng)期問(wèn)題，在著眼于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、熨平短期波動(dòng)、使實(shí)際產(chǎn)出趨近潛在產(chǎn)出之余，還需要立足長(zhǎng)期增長(zhǎng)，推動(dòng)各項(xiàng)結(jié)構(gòu)性改革和制度變革，提高潛在產(chǎn)出能力。

主要指標(biāo)有望在三季度末前后全面觸底反彈

房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是宏觀經(jīng)濟(jì)非常好的樣本、范例和晴雨表，對(duì)投資、消費(fèi)、需求端、供給端、作為流量的收入和作為存量的家庭部門財(cái)富等各方面來(lái)說(shuō)都具有很好的分析價(jià)值�？紤]到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇仍不穩(wěn)固，在穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的主線下，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)有望在下半年進(jìn)一步獲得政策支持，主要指標(biāo)有望最快在三季度末前后全面觸底反彈。

6月金融數(shù)據(jù)顯示居民信貸大有改善，扭轉(zhuǎn)今年前五個(gè)月失速下滑趨勢(shì)并與去年同期持平，可以與6月30個(gè)大中城市地產(chǎn)銷售面積和銷售額走穩(wěn)的情況相互印證。說(shuō)明隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策落地顯效，疊加需求在疫情逐步好轉(zhuǎn)后開(kāi)始釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)加快恢復(fù)進(jìn)程，市場(chǎng)情緒與景氣度、房地產(chǎn)投資以及居民住房消費(fèi)的信心、意愿和需求有望提振，銷售與成交有望筑底回升。

從房地產(chǎn)銷售角度來(lái)看，在調(diào)控集中放松疊加總量層面房貸利率下調(diào)的積極因素作用下，住宅和商品房銷售均出現(xiàn)了階段性的積壓需求釋放、跌幅收窄、環(huán)比上升。6月商品房銷售面積為18185萬(wàn)平方米，同比下降18.3%。6月商品房銷售金額17735億元，同比下降20.8%。值得注意的是，在房企沖刺年中業(yè)績(jī)、推盤熱情較高等因素作用下，歷年6月商品房和住宅單月銷售面積環(huán)比增速均不低于30%。7月份30個(gè)大中城市成交重新走軟，顯示銷售的階段性改善仍需要夯實(shí)基礎(chǔ)，尤其需要警惕市場(chǎng)信心和情緒波動(dòng)打斷了邊際復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

如果未來(lái)疫情沒(méi)有超預(yù)期反復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模大概率已在二季度觸底企穩(wěn)。預(yù)計(jì)將有更多政策措施出臺(tái)落地，支持剛性需求和改善性住房需求、促進(jìn)居民合理購(gòu)房需求有效釋放，有效推動(dòng)房地產(chǎn)投資恢復(fù)，并在邊際上緩解與改善地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金鏈壓力、流動(dòng)性壓力和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

需建立地產(chǎn)銷售到地產(chǎn)投資的良性傳導(dǎo)

從房地產(chǎn)投資角度來(lái)看，需要建立地產(chǎn)銷售到地產(chǎn)投資的良性傳導(dǎo)，解決好新開(kāi)工和土地購(gòu)置仍然維持低位的問(wèn)題。6月份房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工、竣工面積均繼續(xù)下挫且跌幅擴(kuò)大，新開(kāi)工和竣工面積當(dāng)月同比跌幅均超過(guò)40%，施工面積同比也跌至-2.8%。部分房企保持謹(jǐn)慎投資，減少開(kāi)工項(xiàng)目，加快資金回籠。投資端壓力也反映在土地市場(chǎng)熱度上。1-6月累計(jì)土地購(gòu)置面積和6月土地購(gòu)置面積同比分別下挫48.3%和52.8%。

目前地產(chǎn)投資仍較弱，前端投資分項(xiàng)低位下行，6月同比降幅測(cè)算后約為9.5%，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降5.4%，其中二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.1%，仍落后于固定資產(chǎn)投資整體同比增長(zhǎng)4.2%的復(fù)蘇速度。房地產(chǎn)投資增速每下降1個(gè)百分點(diǎn)，可能導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資和社零消費(fèi)總額減少0.3-0.4個(gè)百分點(diǎn)。在繼續(xù)加大穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施實(shí)施力度、托底提振效果和實(shí)際效益的背景下，房地產(chǎn)投資有望在下半年恢復(fù)溫和正增長(zhǎng)，拿地、住房新開(kāi)工及施工進(jìn)程有望重新加速。

從房地產(chǎn)融資角度來(lái)看，由于年內(nèi)房地產(chǎn)企仍有較大的債務(wù)到期規(guī)模和償債壓力，從守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線的考慮出發(fā)，貨幣信用尤其是房企融資在邊際上顯著收緊的概率較低。6月當(dāng)月開(kāi)發(fā)到位資金為16443億元，同比下降23.6%，跌幅比5月份收窄9.8個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次收窄。

到位資金邊際改善主要來(lái)自季節(jié)性因素和房企加大推盤力度雙重作用下的銷售市場(chǎng)回暖，使個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)付款等銷售回款環(huán)比改善。值得注意的是，1-6月房企到位自籌資金同比下降9.7%，降幅較1-5月擴(kuò)大了2.5個(gè)百分點(diǎn)，反映房企融資仍未顯著恢復(fù)�？紤]到新開(kāi)工面積仍有一定降幅，開(kāi)發(fā)貸款可能相應(yīng)減少，且房企融資規(guī)模仍在下降，后續(xù)資金面承壓情況需密切關(guān)注。

需求的短期性、周期性下滑疊加行業(yè)長(zhǎng)期性、結(jié)構(gòu)性壓力給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。市場(chǎng)有望沿著銷售企穩(wěn)、投資筑底、信用復(fù)蘇的主線演進(jìn)，政策措施應(yīng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)體系化、制度化、長(zhǎng)效化、常態(tài)化、立體化調(diào)控，協(xié)調(diào)發(fā)力化解流動(dòng)性問(wèn)題、信用問(wèn)題、投資問(wèn)題、交付問(wèn)題、土地購(gòu)置問(wèn)題、市場(chǎng)信心問(wèn)題。由于目前房貸利率仍然高于一般貸款利率，預(yù)計(jì)房貸利率還有望在5年期以上LPR報(bào)價(jià)繼續(xù)下調(diào)的拉動(dòng)下保持一定的調(diào)整空間。

推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。這是因?yàn)�，在新時(shí)代、新格局、新形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)從高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為注重高質(zhì)量發(fā)展、高質(zhì)量成長(zhǎng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，與中國(guó)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期是同步的，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、踐行新發(fā)展理念、融入新發(fā)展格局的轉(zhuǎn)型是一致的，與在新舊增長(zhǎng)動(dòng)能平穩(wěn)銜接的基礎(chǔ)上推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革的任務(wù)是同向的。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然擁有許多積極因素：高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是住房信貸政策繼續(xù)實(shí)行，銷售端去化和風(fēng)險(xiǎn)處置加快有望緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和融資壓力，個(gè)人收入預(yù)期企穩(wěn)，剛性需求和改善性住房需求群體購(gòu)房成本持續(xù)下降，部分住宅去庫(kù)存周期較長(zhǎng)、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”壓力較大的城市在“一城一策”的思路下有望加大政策調(diào)整的力度和步伐，等等。這些都可以有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。

接下來(lái)的關(guān)鍵在于繼續(xù)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度尤其是預(yù)售資金管理制度，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心與情緒，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

地方政府可以以“保交付”為出發(fā)點(diǎn)和切入點(diǎn)，從產(chǎn)業(yè)端和金融端積極為企業(yè)紓困：支持企業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，給予稅費(fèi)減免、租金減免等政策支持；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)合理融資需求，加大并購(gòu)融資支持力度，促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清。與此同時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)切實(shí)確保購(gòu)地資金合規(guī)，全程監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)，監(jiān)督預(yù)售資金全額入賬，嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)，壓實(shí)銀行責(zé)任，健全房地產(chǎn)信用管理。

預(yù)計(jì)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大，政策維度有望向限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)寬松、購(gòu)房鼓勵(lì)政策、降低交易稅費(fèi)等多方向以及熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍。在必要的信貸支持下，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)以及伴隨而來(lái)的對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈有可能造成的溢出風(fēng)險(xiǎn)有望得到防控和遏制。特別地，在建立規(guī)范、科學(xué)、靈活的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法后，信用等級(jí)較高的房企有望適當(dāng)降低預(yù)售資金留存比例、以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金、通過(guò)白名單和綠色通道等形式獲得更多的融資支持。

從根本上說(shuō)，要化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需要穩(wěn)定居民的預(yù)期、收入和購(gòu)房意愿，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求，促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)回升，提升金融機(jī)構(gòu)融資偏好，加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回暖和信用改善，讓房企實(shí)現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)。

此外，近期相關(guān)會(huì)議和有關(guān)部門均強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“租購(gòu)并舉”，大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴、住有所居、共同富裕的問(wèn)題，也有利于從供給端有效抑制房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

預(yù)計(jì)在土地、財(cái)稅、金融等方面給予保障性租賃住房的更多支持可期，全國(guó)各地保障性租賃住房項(xiàng)目供給建設(shè)進(jìn)度有望加速，成為對(duì)沖商品房建設(shè)放緩、托底兜底房地產(chǎn)行業(yè)、消化剛性需求和釋放消費(fèi)潛力、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、拉動(dòng)社會(huì)發(fā)展的有效手段，未來(lái)信貸投放還將對(duì)此有所傾斜和繼續(xù)支持，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所供職單位。）