來源：21世紀經(jīng)濟報道

龐溟（經(jīng)濟學博士，仲量聯(lián)行大中華區(qū)專業(yè)經(jīng)濟學家兼研究部主管）

7月15日，中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)“半年報”發(fā)布。二季度GDP同比增長0.4%，在國內(nèi)外超預期突發(fā)因素影響下仍然實現(xiàn)了正增長，并推動上半年內(nèi)地生產(chǎn)總值（GDP）實現(xiàn)了同比2.5%的增長率。在4月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)因為疫情形勢而顯著下滑后，通過積極應(yīng)對國內(nèi)外環(huán)境變化帶來的新風險新挑戰(zhàn)，社會消費品零售總額、工業(yè)增加值、出口金額等各項數(shù)據(jù)在5月和6月穩(wěn)步回升，顯示經(jīng)濟活動和經(jīng)濟運行正從疫情沖擊中逐步恢復、企穩(wěn)回升，可以說交出了一份來之不易的成績單。

我們預計，國內(nèi)經(jīng)濟已經(jīng)達到全年增速的底部，宏觀經(jīng)濟供需雙弱格局已經(jīng)基本結(jié)束，預計后續(xù)宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)平穩(wěn)運行、提質(zhì)升級、全面恢復。隨著高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展成效持續(xù)顯現(xiàn)，隨著復工復產(chǎn)、復商復市、基建兜底、地產(chǎn)邊際改善、消費刺激等各項政策的逐步推進，下半年經(jīng)濟有望繼續(xù)保持溫和回升的向好勢頭、回歸正常軌道、運行在合理區(qū)間并逐漸達至潛在產(chǎn)出增速的正常水平。

但是，考慮到工業(yè)產(chǎn)能利用率偏低、產(chǎn)品銷售率有所下降、內(nèi)需復蘇仍需時、外需增長呈現(xiàn)疲態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)復蘇仍趨弱、勞動市場就業(yè)壓力較大等因素，以及其他可能存在的內(nèi)外部階段性、突發(fā)性因素沖擊，要實現(xiàn)全年的經(jīng)濟增長5.5%左右的目標難度不小，需要應(yīng)對好兩難多難問題，著力穩(wěn)市場主體、穩(wěn)就業(yè)、幫扶紓困，繼續(xù)加大穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施實施力度、托底提振效果和實際效益，同時認真考慮尋找和培育穩(wěn)固的長期的經(jīng)濟增長支持點和新動能。

可以說，上半年宏觀政策在提前發(fā)力、精準發(fā)力和充分發(fā)力方面發(fā)揮了很大作用，但也有不少總量型和結(jié)構(gòu)型政策的效力還沒有完全發(fā)揮出來，下一階段在政策銜接、政策儲備、政策創(chuàng)新等方面還需要繼續(xù)下功夫。此外，還需要認真梳理交織在一起的短期問題和長期問題，在著眼于經(jīng)濟穩(wěn)定、熨平短期波動、使實際產(chǎn)出趨近潛在產(chǎn)出之余，還需要立足長期增長，推動各項結(jié)構(gòu)性改革和制度變革，提高潛在產(chǎn)出能力。

主要指標有望在三季度末前后全面觸底反彈

房地產(chǎn)行業(yè)可以說是宏觀經(jīng)濟非常好的樣本、范例和晴雨表，對投資、消費、需求端、供給端、作為流量的收入和作為存量的家庭部門財富等各方面來說都具有很好的分析價值�？紤]到目前房地產(chǎn)市場復蘇仍不穩(wěn)固，在穩(wěn)預期、穩(wěn)投資、穩(wěn)增長的主線下，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)有望在下半年進一步獲得政策支持，主要指標有望最快在三季度末前后全面觸底反彈。

6月金融數(shù)據(jù)顯示居民信貸大有改善，扭轉(zhuǎn)今年前五個月失速下滑趨勢并與去年同期持平，可以與6月30個大中城市地產(chǎn)銷售面積和銷售額走穩(wěn)的情況相互印證。說明隨著穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策落地顯效，疊加需求在疫情逐步好轉(zhuǎn)后開始釋放，房地產(chǎn)市場加快恢復進程，市場情緒與景氣度、房地產(chǎn)投資以及居民住房消費的信心、意愿和需求有望提振，銷售與成交有望筑底回升。

從房地產(chǎn)銷售角度來看，在調(diào)控集中放松疊加總量層面房貸利率下調(diào)的積極因素作用下，住宅和商品房銷售均出現(xiàn)了階段性的積壓需求釋放、跌幅收窄、環(huán)比上升。6月商品房銷售面積為18185萬平方米，同比下降18.3%。6月商品房銷售金額17735億元，同比下降20.8%。值得注意的是，在房企沖刺年中業(yè)績、推盤熱情較高等因素作用下，歷年6月商品房和住宅單月銷售面積環(huán)比增速均不低于30%。7月份30個大中城市成交重新走軟，顯示銷售的階段性改善仍需要夯實基礎(chǔ)，尤其需要警惕市場信心和情緒波動打斷了邊際復蘇態(tài)勢。

如果未來疫情沒有超預期反復，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模大概率已在二季度觸底企穩(wěn)。預計將有更多政策措施出臺落地，支持剛性需求和改善性住房需求、促進居民合理購房需求有效釋放，有效推動房地產(chǎn)投資恢復，并在邊際上緩解與改善地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金鏈壓力、流動性壓力和債務(wù)違約風險。

需建立地產(chǎn)銷售到地產(chǎn)投資的良性傳導

從房地產(chǎn)投資角度來看，需要建立地產(chǎn)銷售到地產(chǎn)投資的良性傳導，解決好新開工和土地購置仍然維持低位的問題。6月份房地產(chǎn)新開工、施工、竣工面積均繼續(xù)下挫且跌幅擴大，新開工和竣工面積當月同比跌幅均超過40%，施工面積同比也跌至-2.8%。部分房企保持謹慎投資，減少開工項目，加快資金回籠。投資端壓力也反映在土地市場熱度上。1-6月累計土地購置面積和6月土地購置面積同比分別下挫48.3%和52.8%。

目前地產(chǎn)投資仍較弱，前端投資分項低位下行，6月同比降幅測算后約為9.5%，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.4%，其中二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.1%，仍落后于固定資產(chǎn)投資整體同比增長4.2%的復蘇速度。房地產(chǎn)投資增速每下降1個百分點，可能導致固定資產(chǎn)投資和社零消費總額減少0.3-0.4個百分點。在繼續(xù)加大穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施實施力度、托底提振效果和實際效益的背景下，房地產(chǎn)投資有望在下半年恢復溫和正增長，拿地、住房新開工及施工進程有望重新加速。

從房地產(chǎn)融資角度來看，由于年內(nèi)房地產(chǎn)企仍有較大的債務(wù)到期規(guī)模和償債壓力，從守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線的考慮出發(fā)，貨幣信用尤其是房企融資在邊際上顯著收緊的概率較低。6月當月開發(fā)到位資金為16443億元，同比下降23.6%，跌幅比5月份收窄9.8個百分點，實現(xiàn)年內(nèi)首次收窄。

到位資金邊際改善主要來自季節(jié)性因素和房企加大推盤力度雙重作用下的銷售市場回暖，使個人按揭貸款和定金及預付款等銷售回款環(huán)比改善。值得注意的是，1-6月房企到位自籌資金同比下降9.7%，降幅較1-5月擴大了2.5個百分點，反映房企融資仍未顯著恢復�？紤]到新開工面積仍有一定降幅，開發(fā)貸款可能相應(yīng)減少，且房企融資規(guī)模仍在下降，后續(xù)資金面承壓情況需密切關(guān)注。

需求的短期性、周期性下滑疊加行業(yè)長期性、結(jié)構(gòu)性壓力給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)時刻已經(jīng)過去。市場有望沿著銷售企穩(wěn)、投資筑底、信用復蘇的主線演進，政策措施應(yīng)進一步實現(xiàn)體系化、制度化、長效化、常態(tài)化、立體化調(diào)控，協(xié)調(diào)發(fā)力化解流動性問題、信用問題、投資問題、交付問題、土地購置問題、市場信心問題。由于目前房貸利率仍然高于一般貸款利率，預計房貸利率還有望在5年期以上LPR報價繼續(xù)下調(diào)的拉動下保持一定的調(diào)整空間。

推動房地產(chǎn)市場向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

我們認為中國房地產(chǎn)行業(yè)將會實現(xiàn)軟著陸。這是因為，在新時代、新格局、新形勢下，中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)從高速度增長轉(zhuǎn)為注重高質(zhì)量發(fā)展、高質(zhì)量成長的關(guān)鍵節(jié)點，與中國轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期是同步的，與中國經(jīng)濟強調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動高質(zhì)量發(fā)展、踐行新發(fā)展理念、融入新發(fā)展格局的轉(zhuǎn)型是一致的，與在新舊增長動能平穩(wěn)銜接的基礎(chǔ)上推動經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動力變革的任務(wù)是同向的。

中國房地產(chǎn)業(yè)依然擁有許多積極因素：高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是住房信貸政策繼續(xù)實行，銷售端去化和風險處置加快有望緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險和融資壓力，個人收入預期企穩(wěn)，剛性需求和改善性住房需求群體購房成本持續(xù)下降，部分住宅去庫存周期較長、“穩(wěn)房價”壓力較大的城市在“一城一策”的思路下有望加大政策調(diào)整的力度和步伐，等等。這些都可以有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。

接下來的關(guān)鍵在于繼續(xù)準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度尤其是預售資金管理制度，維護房地產(chǎn)市場的信心與情緒，維護購房者的合法權(quán)益。

地方政府可以以“保交付”為出發(fā)點和切入點，從產(chǎn)業(yè)端和金融端積極為企業(yè)紓困：支持企業(yè)有序復工復產(chǎn)，給予稅費減免、租金減免等政策支持；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)合理融資需求，加大并購融資支持力度，促進行業(yè)債務(wù)風險出清。與此同時，有關(guān)部門應(yīng)切實確保購地資金合規(guī)，全程監(jiān)管項目建設(shè)，監(jiān)督預售資金全額入賬，嚴格撥付標準，壓實銀行責任，健全房地產(chǎn)信用管理。

預計各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松、購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向以及熱點一二線城市延伸、擴圍。在必要的信貸支持下，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風險、債務(wù)風險、資金鏈和現(xiàn)金流風險以及伴隨而來的對上下游產(chǎn)業(yè)鏈有可能造成的溢出風險有望得到防控和遏制。特別地，在建立規(guī)范、科學、靈活的商品房預售資金監(jiān)管辦法后，信用等級較高的房企有望適當降低預售資金留存比例、以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金、通過白名單和綠色通道等形式獲得更多的融資支持。

從根本上說，要化解房地產(chǎn)行業(yè)風險，需要穩(wěn)定居民的預期、收入和購房意愿，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求，促進市場銷售企穩(wěn)回升，提升金融機構(gòu)融資偏好，加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流回暖和信用改善，讓房企實現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)。

此外，近期相關(guān)會議和有關(guān)部門均強調(diào)要堅持“租購并舉”，大力發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴、住有所居、共同富裕的問題，也有利于從供給端有效抑制房價、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

預計在土地、財稅、金融等方面給予保障性租賃住房的更多支持可期，全國各地保障性租賃住房項目供給建設(shè)進度有望加速，成為對沖商品房建設(shè)放緩、托底兜底房地產(chǎn)行業(yè)、消化剛性需求和釋放消費潛力、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟增長、拉動社會發(fā)展的有效手段，未來信貸投放還將對此有所傾斜和繼續(xù)支持，推動房地產(chǎn)市場向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。（本文僅代表作者個人觀點，不代表所供職單位。）