在商品房預售制飽受質(zhì)疑之際，福州將于8月5日迎來其首宗“現(xiàn)房銷售”地塊的拍賣，引發(fā)市場廣泛關注。

日前，福州市永泰縣掛牌一幅涉宅用地，要求該地塊按現(xiàn)房銷售實施，規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。

業(yè)內(nèi)人士認為，目前房地產(chǎn)市場低溫運行，樓市情緒仍較低落，在此環(huán)境下，上述現(xiàn)房銷售地塊能否成功拍出尚未可知。

從之前試點過現(xiàn)房銷售地塊的城市南京、蘇州、杭州來看，現(xiàn)房銷售地塊并不受開發(fā)商青睞，上述城市有的試點了幾個月，有的幾年，便紛紛暫停了現(xiàn)房銷售地塊的出讓。

“去年以來有多城提倡現(xiàn)房銷售，但仍有執(zhí)行困境，現(xiàn)房銷售對于地方政府以及開發(fā)商而言，均會帶來資金壓力�，F(xiàn)房銷售是長期目標，需要逐步推進。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心專業(yè)分析師王小嬙告訴記者。

由于去年北京、杭州首批集中供地火熱，兩地在第二批集中供地的部分地塊中，推出了競現(xiàn)房面積銷售環(huán)節(jié)，試點現(xiàn)房銷售。

但是效果并不理想。杭州第二批次中要求競品質(zhì)現(xiàn)房銷售的10宗地塊全部流拍，在去年第三批次供地中暫停了競品質(zhì)現(xiàn)房銷售；而北京雖然在多宗地塊設置競現(xiàn)房面積銷售環(huán)節(jié)，但不少地塊并未觸達競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)。

除了去年北京、杭州的試點，早在2016年，為遏制土地市場過熱，南京曾試點“現(xiàn)房銷售”，當網(wǎng)上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

隨后南京土地市場降溫，據(jù)媒體報道，2017年12月南京土地拍賣，6塊土地沒有達到政府設定的最高限價，兩幅限制條件較嚴的地塊，在拍賣中無人問津。2018年年初的土地拍賣中，又有多個地塊流拍以及底價成交。

2018年3月，南京在土地出讓環(huán)節(jié)暫停了上述現(xiàn)房銷售政策，在此之前，南京已經(jīng)連續(xù)8個月未上演達最高限價改競保障房面積的場景。

同樣由于土地市場過熱，2016年蘇州也曾試行過“現(xiàn)房銷售”政策，對土拍設定了“市場指導價”，如果土地最終成交價超過指導價的10%，要在工程竣工驗收后方可申請預售許可。

在出臺現(xiàn)房銷售政策后，2016年蘇州拍出12宗現(xiàn)房銷售地塊，現(xiàn)房率為40%；2017年現(xiàn)房率上升至71%。但2018年蘇州土拍市場降溫，現(xiàn)房銷售地塊大幅減少，現(xiàn)房率降為26%；2019年現(xiàn)房率繼續(xù)下降，僅為7%。

2020年2月，疊加疫情等因素的影響，蘇州暫停已執(zhí)行了42個月的現(xiàn)房銷售政策。

“南京、蘇州、杭州等地試點的現(xiàn)房銷售未能持續(xù)的原因在于，現(xiàn)房銷售地塊對現(xiàn)金流要求更高，會加大房企資金壓力，即使地塊本身的品質(zhì)較好，也較難吸引到房企的關注。由于現(xiàn)房地塊的流拍率居高不下，影響地方土地財政收入，導致地方政府調(diào)整了此類土地出讓要求。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。

海南省房協(xié)執(zhí)行秘書長王路也認為， “采取現(xiàn)房銷售，會使得供應節(jié)奏放慢，房企資金壓力更大，畢竟其財務投入的周期太長了，從拿地到銷售需要2到4年時間，房企拿地將會變得更加謹慎，可能會影響地方土地出讓收入。

“如果開發(fā)商又要支付土地款又要進行現(xiàn)房銷售，市場規(guī)模會馬上壓縮，一個可以做20個項目的房企，現(xiàn)房銷售只能做到四五個項目。”綠城管理控股董事會主席郭佳峰在2022年中期業(yè)績會上表示。

“現(xiàn)房銷售會讓開發(fā)商算不過來賬，沒有辦法盈利，還占用資金成本，所以開發(fā)商就不愿意拿這種地塊，之前試點暫停也說明，地方政府既想要賣出高價地又想要現(xiàn)房銷售是比較困難的。后期地方試點現(xiàn)房銷售能否成功，也要看在地價上是否會讓利，讓開發(fā)商有的賺。”一位房企高層告訴記者。

郭佳峰認為，房地產(chǎn)開發(fā)商是政府的批發(fā)商，利潤基本是平的。如果地價是1萬元/平方米，房價在18000元-19000元/平方米，在現(xiàn)有預售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本大約在800元-1000元。其他不變的情況下，如果轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。

其進一步表示，現(xiàn)房銷售需要金融的背景，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本降低至2%左右，可以實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

來源：財聯(lián)社