“本來(lái)我的租房合同是到明年4月底，結(jié)果8月14日中午，房東來(lái)電話說(shuō)他家親戚生病了來(lái)看病需要用房，承諾給一個(gè)月房租作為違約金，讓我們盡量在8月27-28日騰出房子。”9月1日，剛剛搬進(jìn)新家的王亞（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

盡管對(duì)此感到不適，但王亞還是開始在論壇上尋找在租房源，先后看了四套房東直租房源，選定了其中一套兩居室。王亞終于趕著8月28日的最后期限搬進(jìn)了新家。

9月1日起，《北京市住房租賃條例》（后簡(jiǎn)稱“《條例》”）正式實(shí)施，“王亞”們的租房生活將變得更加規(guī)范，租房權(quán)益有望獲得更多保障。

北京市住建委明確，《條例》是全國(guó)首個(gè)規(guī)范“住房租賃”、首個(gè)規(guī)范長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京也是首個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。

更好保護(hù)租客基本權(quán)益

知名長(zhǎng)租公寓爆雷，房東收不到租金強(qiáng)行讓租客搬離房屋，租客無(wú)房可住也無(wú)法退回租金，部分租客還深陷租金貸；租房遇到“甲醛房”，房東或中介機(jī)構(gòu)拒不承認(rèn)房屋不具備入住條件，拒絕賠償；退租遇到不良二房東或房東，不合理扣減押金……

在近幾年租房相關(guān)新聞中，如是種種租賃亂象不時(shí)走進(jìn)公眾視野，引發(fā)廣泛關(guān)注。

在住房租賃的雙方或三方關(guān)系中，租客一般處于相對(duì)弱勢(shì)地位。北京住建委指出，從多年來(lái)的管理實(shí)踐來(lái)看，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。

對(duì)此，《條例》從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金、糾紛調(diào)處等方面進(jìn)一步突出對(duì)承租人居住權(quán)益的保障。

一是明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求等。

二是明確出租方的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責(zé)任義務(wù)，并規(guī)定出租方不得采取停止供水、供電或采取暴力、威脅等方式強(qiáng)行解除合同、收房。

三是出租方應(yīng)當(dāng)出示身份證件、房屋權(quán)屬證明，告知房屋裝修情況并配合實(shí)地看房等。

四是通過(guò)租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為租客辦理居住證、積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)提供便利，租客無(wú)需提交紙質(zhì)合同。

五是建立多元糾紛化解機(jī)制。

與機(jī)構(gòu)房源或由房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理的房源相比，個(gè)人和二房東房源分布分散，而且相當(dāng)一部分房源未經(jīng)備案，由雙方私下交易，租客權(quán)益難有保障。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為更好地對(duì)房東和二房東房源進(jìn)行備案管理，除了提高租客進(jìn)行租賃合同登記備案積極性外，《條例》提供了至少另外兩種解決方案。

一是將個(gè)人二房東納入到監(jiān)管范圍內(nèi)，根據(jù)《北京市住房租賃條例》，轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量的應(yīng)當(dāng)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，并明確了嚴(yán)格的法律責(zé)任，如沒(méi)收違法所得、最高五十萬(wàn)元以下罰款。

二是多種方式讓備案更便捷，全市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，出租人和承租人完成住房租賃合同在線簽約后，自動(dòng)提交登記備案，同時(shí)還可通過(guò)住建官網(wǎng)查詢各區(qū)的線下備案場(chǎng)所，以及可辦理合同備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)線下門店。

此外，為更好激勵(lì)租客備案，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，未來(lái)或逐步加大保障租客享受基本公共服務(wù)的權(quán)利，而享受基本公共服務(wù)的前提是，承租人需要提供租賃合同備案編號(hào)。由此，承租人進(jìn)行租賃合同備案的動(dòng)力將增加。

政府可干預(yù)租金上漲

王亞上次找房還是兩年前，據(jù)其回憶，當(dāng)時(shí)其在天通苑附近了解的三居室的月租金是5800元左右，提前退租的惠新西街附近的兩居室的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，5500元/月。

再次找房，王亞明顯感受到房租上漲。其于8月21日集中看房，房源都離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，一套一居改兩居的房源報(bào)價(jià)是6400元/月，其余兩個(gè)一居室的月租金分別是5500元和6300元。最后確定的房源的月租金報(bào)價(jià)6400元，最后以6000元的價(jià)格簽訂合同。

“這次再找房的時(shí)候其實(shí)看的是我單位附近的房子，稍微裝修好一點(diǎn)的正規(guī)兩居的月租金感覺都在7000元左右了。”王亞感慨。

北京市租金水平居全國(guó)各城市前列。根據(jù)中指50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，8月北京住宅平均租金為91.4元/平方米/月，居50城首位，租金收入比超30%。租房難、租房貴是北京住房租賃市場(chǎng)的突出問(wèn)題。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，8月全國(guó)大中城市租金由升轉(zhuǎn)跌，與之相對(duì)，北京8月租金環(huán)比微長(zhǎng)0.05%，同比上漲9.01%。

為更好進(jìn)行租金管理，《條例》明確，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，北京市人民政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

如何將租金管理落到實(shí)處？黃卉認(rèn)為隨著北京全市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)的建立，住房租賃合同備案率的提升，北京住房租賃信息基礎(chǔ)將會(huì)逐步完善，成為租金管理的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

另外，黃卉指出，根據(jù)住房租賃企業(yè)主體登記的要求，北京各類住房租賃企業(yè)將納入到監(jiān)管范圍內(nèi)，也將有利于后續(xù)的租金管理工作。

徐躍進(jìn)表示，《條例》的正式施行，有望推動(dòng)北京住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，有力保障出租方和租客的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的租房環(huán)境。另外，結(jié)合保障性租賃住房的大規(guī)模發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)范和保障支持兩方面同時(shí)發(fā)力，將有利于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)有序健康發(fā)展，助力“租購(gòu)并舉”住房制度的加快建立。

來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道