10月16日，中國(guó)共產(chǎn)黨第二十次全國(guó)代表大會(huì)在北京人民大會(huì)堂開幕。二十大報(bào)告在回顧過(guò)去新時(shí)代十年變革的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了我國(guó)未來(lái)五年乃至更長(zhǎng)時(shí)期黨和國(guó)家事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)和大政方針。其中，從“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，即“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在租購(gòu)并舉的住房制度方面，過(guò)去五年是積極探索、打好基礎(chǔ)的五年，而新的五年則是繼續(xù)探索、追求高質(zhì)量發(fā)展的五年，也是圍繞中國(guó)式現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)的提速五年。

租購(gòu)并舉住房制度與十九大報(bào)告相一致

房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展、住房制度怎樣變化……這些關(guān)系到民生的話題引發(fā)業(yè)界關(guān)注。二十大報(bào)告明確了方向，就是“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉分析指出，新時(shí)期住房工作的頂層思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，前者統(tǒng)攬住房工作全局，是全國(guó)上下開展行業(yè)和市場(chǎng)管理、創(chuàng)新管理模式和長(zhǎng)效機(jī)制、推進(jìn)新住房體系和制度建設(shè)的頂層指導(dǎo)；后者是我國(guó)進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)住房高質(zhì)量發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)。

其中，“加快建設(shè)”這一表述與十九大完全一致。李宇嘉表示，一方面表明，租購(gòu)并舉的住房新制度，必須要以時(shí)不我待的戰(zhàn)略思路來(lái)推進(jìn)建設(shè)；另一方面，這一制度建設(shè)又需要一個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到“租”和“購(gòu)”真正并舉。從目前來(lái)看，二者還沒(méi)有并舉，“購(gòu)”重、“租”輕的局面還需要未來(lái)五年繼續(xù)踔厲奮發(fā)。

“未來(lái)五年，住房制度改革將和十九大的思路一脈相承，即大方向不變。工作重點(diǎn)不在于往哪走，而在于如何走，這是市場(chǎng)各參與主體理解此次大會(huì)精神所需要把握的總基調(diào)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜亦認(rèn)為，二十大報(bào)告中住房制度的提法與十九大報(bào)告中一致，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善購(gòu)+租、市場(chǎng)+保障的住房體系。

除此之外，二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。在陳文靜看來(lái)，此舉彰顯政策定力，同時(shí)也意味著“房住不炒”將成為我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。

值得一提的是，黨的十九大以來(lái)，我國(guó)住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的，二十大則是在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行的。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，通過(guò)對(duì)比可以看出，在保民生的基礎(chǔ)上，提品質(zhì)也是重要的內(nèi)容。換而言之，住房制度改革要兼顧保民生和提品質(zhì)雙重目標(biāo)。

陳文靜亦表示，在實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的過(guò)程中，“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點(diǎn)，這意味著未來(lái)合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的主要對(duì)象，剛性和改善型住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活的需要日益廣泛，改善型住房需求或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的關(guān)鍵支撐。

過(guò)去五年，租購(gòu)并舉處于制度模式探索階段

縱觀近年來(lái)的發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，其中，租賃住房成為居民解決住房需求的重要途徑之一。

2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并強(qiáng)調(diào)將“租購(gòu)并舉”確立為我國(guó)住房制度改革的主要方向。此后，政策端推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的步伐明顯加快。

2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，用了較多筆墨體現(xiàn)在租賃市場(chǎng)上，包括“高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。由此，租賃市場(chǎng)進(jìn)入以保障性租賃住房為抓手、重點(diǎn)解決住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的高質(zhì)量發(fā)展階段。

在此基礎(chǔ)上，2021年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，隨后，中央加快金融、財(cái)稅、土地等配套政策落地。

來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。2021年、2022年全國(guó)建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保租房，未來(lái)保租房發(fā)展仍有望進(jìn)一步提速。另外，2022年8月，首批3支保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，有利于提高市場(chǎng)化企業(yè)的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給量。

李宇嘉認(rèn)為，過(guò)去五年，我國(guó)在“租購(gòu)并舉”方面，總體處于制度和模式探索的階段，比如，培育長(zhǎng)租的消費(fèi)習(xí)慣，培育租賃供應(yīng)的模式和主體，包括引導(dǎo)市場(chǎng)化企業(yè)來(lái)做租賃，國(guó)企和平臺(tái)公司發(fā)揮帶頭作用，規(guī)范長(zhǎng)租企業(yè)等；國(guó)家及各地建章立制，通過(guò)民法典、租賃條例、政策規(guī)章等，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，促進(jìn)各地加大對(duì)租賃的供給和管理等。

不過(guò)，李宇嘉指出，我國(guó)在建立租購(gòu)并舉這一住房新制度的過(guò)程中，也存在一些問(wèn)題，需要在未來(lái)5年總結(jié)基礎(chǔ)上再出發(fā)。比如，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期及其實(shí)現(xiàn)，不利于培育長(zhǎng)租；租賃經(jīng)營(yíng)相比商品房開發(fā)銷售的盈利性較低；租賃在土地及房屋來(lái)源、融資來(lái)源上的缺陷；各地對(duì)租賃的供給及管理上還不夠重視，政策執(zhí)行效果還待提高；租賃權(quán)益，特別是在子女教育、社區(qū)認(rèn)同感等方面，與買房相比差距較大；長(zhǎng)租公寓在資本運(yùn)作上的亂象等。

而令人可喜的是，去年下半年以來(lái)，我國(guó)在控制房?jī)r(jià)上漲、推進(jìn)保租房籌集建設(shè)，降低新市民落戶門檻、租賃可以落集體戶、打造租賃社區(qū)、租買結(jié)合等方面，均邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。

未來(lái)五年，租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)將全面提速

“租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)，在相關(guān)主體合力推進(jìn)下，未來(lái)五年會(huì)全面提速。”李宇嘉表示，黨的二十大召開后，全面提升治理效能，全面加強(qiáng)住房的民生導(dǎo)向。由此，上下行政管理的痛點(diǎn)將打通，住房的金融屬性、資產(chǎn)屬性全面弱化，民生屬性全面凸顯，加上各地積極出臺(tái)人才引進(jìn)政策，租購(gòu)并舉的新制度將獲得較大進(jìn)展。

“在租購(gòu)并舉的住房制度方面，過(guò)去五年是積極探索、打好基礎(chǔ)的五年，而新的五年則是繼續(xù)探索、追求高質(zhì)量發(fā)展的五年，也是圍繞中國(guó)式現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)的提速五年。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，新一輪改革中，方向不變，但會(huì)有很多新的創(chuàng)新和內(nèi)容，比如充分考慮到2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的挑戰(zhàn)、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化等，進(jìn)而積極在住房制度尤其是土地制度、房企管理制度和金融制度等方面做創(chuàng)新，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，當(dāng)前的住房制度改革，會(huì)在過(guò)去五年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度上繼續(xù)拓展，尤其是在分配層面會(huì)有重大創(chuàng)新。以住房租賃市場(chǎng)的改革而言，最近兩年是深入貫徹落實(shí)“十四五”規(guī)劃精神、加大房源供給的關(guān)鍵年。隨著房源供給數(shù)量的增加，如何確保分配領(lǐng)域更到位、更科學(xué)，尤其是保障新市民、青年人、三孩家庭等群體的居住需求，同時(shí)，在解決居住過(guò)程中，如何提振品質(zhì)和提高幸福感，預(yù)計(jì)這是黨的二十大以后重點(diǎn)研究和推進(jìn)的工作。

來(lái)源：新京報(bào)