來源：21世紀經(jīng)濟報

記者：吳抒穎

錦上添花足矣。

21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

“金融16條”之后，金融機構對房企的支持被推上了高潮。

2022年11月24日，銀保監(jiān)會相關部門負責人表示，人民銀行、銀保監(jiān)會《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》印發(fā)后，大型銀行部立即督促指導，要求大型銀行加快貫徹落實。

其中，六家大型銀行認真履行國有大行擔當作為，在前期工作基礎上，圍繞“十六條”監(jiān)管政策，專題研究細化措施。目前，大型銀行進一步加大工作力度，積極促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近兩日，六家大型銀行包括工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和中國郵政儲蓄銀行紛紛為房企開出大額授信。

受此消息推動，港股地產(chǎn)股24日股價飄紅，碧桂園回彈超20%，美的置業(yè)漲幅超過16%，龍湖也上漲逾12%。

以此可見，資本市場對這一消息的回應情緒樂觀。但需要特別強調的是，銀行目前開出的僅是意向性授信額度，且受益的房企之中，國央企以及龍頭優(yōu)質民營房企占大多數(shù)。另外，大部分房企此前每年也均能夠拿到一定的額度，但最終使用與否，取決于基本面等因素。

因此，目前來看，意向性授信為房企融資開了一個窗口，但假若銷售面回暖不及預期，融資面的暖流最終或許難以改變房企的經(jīng)營面現(xiàn)狀。

大額授信

11月24日，工商銀行宣布，向12家全國性房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性融資，總額達6550億元。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，這12家房企分別是：中海發(fā)展、保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、華僑城、萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業(yè)和金輝集團。

同日，建設銀行邀請88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，并與8家房企簽署了合作協(xié)議。

建設銀行簽署合作協(xié)議的房企包括：中國交通建設集團、首開控股、越秀集團、萬科集團、龍湖集團、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展和大華集團。

中國郵政儲蓄銀行則分別與5家房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元，共促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這5家房企是：萬科集團、龍湖集團、綠城集團、碧桂園集團和美的置業(yè)。

在三家銀行集體行動的前一日，農業(yè)銀行、建設銀行和交通銀行已經(jīng)先行一步。

2022年11月23日，農業(yè)銀行與5家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務方面，進一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關系。

農業(yè)銀行選擇的5家房企是中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團和金地集團。

此外，中國銀行則為萬科集團提供1000億元的意向性授信額度，且為碧桂園、龍湖集團各提供600億元意向性授信額度；交通銀行則為萬科集團提供1000億元的意向性授信額度，同時為美的置業(yè)提供200億元的意向性授信額度。

從六家大型銀行開出的名單來看，目前優(yōu)質房企受到的傾斜仍然明顯。

名單上高頻出現(xiàn)的房企中，有不少是頭部國央企，例如中海發(fā)展、保利發(fā)展和華潤置地，也有部分是腰部國央企，例如首開控股、越秀集團，這些房企本身與金融機構合作順暢，是銀行青睞的對象。

而混合所有制代表中，萬科集團、金地集團也是公認的穩(wěn)健派；民營房企之中，則是此前被認為是示范型房企的龍湖集團、美的置業(yè)和碧桂園集團刷了一波存在感。

涼熱自知

事實上，即便是銀行愿意給出意向性授信額度的房企，金融機構的偏好依然十分明顯。

根據(jù)目前有公布授信額度的結果來看，萬科無疑是最受歡迎的房企，其不僅與所有六家大型銀行均有合作，拿下了超過3000億元的授信，且尚有未公布的額度；同樣屬于銷售額頭部的房企碧桂園集團，則通過中國郵政儲蓄銀行、工商銀行和中國銀行三家拿到總共1500億元的意向性授信。

此外，美的置業(yè)也是金融機構備受青睞的民營房企，總共有4家大型銀行為之提供意向性授信，但總的額度并未披露。

一位商業(yè)銀行的人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，銀行對合作房企的要求主要看本身的銷售規(guī)模、城市布局以及房企本身的股東結構，還有資金鏈的穩(wěn)健程度，“這樣一對比，也能夠一定程度反映出來幾家大行的風險偏好。”

需要提醒的是，雖然這些意向性授信能夠在一定程度上為房企的資金面提供支撐，但最終能夠在多大程度上提振行業(yè)發(fā)展，仍需后續(xù)觀察。

一位房企資金部的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“銀行給的是意向性額度，它未必最終能夠貸出來，而且房企本身也都有充足授信的。”

可供對比的數(shù)據(jù)是，截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元，且在今年3月，碧桂園還分別獲得招商銀行、農業(yè)銀行共計450億元的授信額度，理論上而言，碧桂園的可動用授信額度是相對充足的，目前所拿到的額度或許起到的更多是錦上添花的作用。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師也對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“銀行和房企的合作主要是開發(fā)貸和按揭貸，開發(fā)貸是跟住宅開發(fā)項目捆綁得多，這塊審核是很嚴格的，房企目前開發(fā)強度不是很高；按揭貸目前放款都是沒什么問題的，但這塊主要是要看銷售。”

在業(yè)界人士的視角中，目前融資面的扶持已經(jīng)“火力全開”，市場更加關注的是銷售面的表現(xiàn)。

“如果銷售弱，房企就沒有回款，但回款是占了起碼50%的現(xiàn)金流的。另外，工程支出、運營支出這些也不能停，也要繼續(xù)，那房企的壓力還是會比較大。”上述地產(chǎn)分析師認為。

不過，目前房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些企穩(wěn)的勢頭。

中信證券在近期的一份研報中指出，預計2023年商品房銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資分別同比下降1.6%和9.7%，新開工面積同比下降25%，竣工面積預計同比持平，一二線城市房價基本走穩(wěn)。

中信證券預計，信用高、銷售尚可的企業(yè)通過拿地換牌，有望逐步穩(wěn)住盈利能力，擴大市場份額。而無力融資拿地的企業(yè)則可能理性縮表。在此背景之下，有能力“換牌”的企業(yè)仍占據(jù)絕對的競爭優(yōu)勢，市占率和盈利能力都有希望穩(wěn)步提升。