焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環(huán)比下降27.0%。行業(yè)平均利率為3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。本月融資同比首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)，與行業(yè)進(jìn)入下行周期的初期相比，行業(yè)融資已出現(xiàn)修復(fù)跡象。

2022年1-10月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債占比53.5%，同比提升22.4個(gè)百分點(diǎn)；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)；信托占比10.9%，同比下降18.0個(gè)百分點(diǎn)。ABS占比33.3%，同比提升10.2個(gè)百分點(diǎn)。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，10月信用債規(guī)模占比57.4%，海外債占比0%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%。

具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升155.7%，環(huán)比下降17.5%；信托融資同比下降72.1%，環(huán)比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環(huán)比下降35.3%。本月各渠道融資能力較上月有所減弱，主要為10月長(zhǎng)假所致。

10月信用債發(fā)行同比大幅上升，主要為基期數(shù)值很低所致。2021年9月開(kāi)始，第一批出險(xiǎn)企業(yè)出現(xiàn)違約事件，對(duì)市場(chǎng)沖擊很大，導(dǎo)致投資人信心快速下降，債券發(fā)行能力大幅回落。今年以來(lái)信用債市場(chǎng)進(jìn)入回調(diào)階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復(fù)最快的一種融資方式。

從總量來(lái)看，與上年同期相比，1-10月的發(fā)行量同比已縮小至16.4%，且月度發(fā)行量基本平穩(wěn)。從發(fā)行主體來(lái)看，央國(guó)企發(fā)行總額同比僅下降0.9%，在總發(fā)行中的占比為87.1%，提升了14個(gè)百分點(diǎn)。因此信用債的修復(fù)主要依靠央國(guó)企的發(fā)行，民企依然面臨發(fā)行困境。

10月底，央行副行長(zhǎng)潘功勝赴中債信用增進(jìn)投資公司開(kāi)展專題調(diào)研，對(duì)中債增公司支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作給予肯定，并指出“加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資的支持力度”。11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽(tīng)取各方意見(jiàn)建議。可以看出民營(yíng)房企的債券融資將繼續(xù)得到監(jiān)管支持，發(fā)債主體的范圍、規(guī)模都將得以擴(kuò)大。民企發(fā)債將成為行業(yè)融資新的發(fā)力點(diǎn)。

海外債已連續(xù)三個(gè)月無(wú)新發(fā)行，僅有房企交換要約成功后重新發(fā)行上市。近期有若干頭部企業(yè)宣布暫停境外債償付，或申請(qǐng)債務(wù)展期，預(yù)期未來(lái)海外債新發(fā)行將更加艱難。

受長(zhǎng)假影響，10月上半月信托市場(chǎng)的成立規(guī)模及數(shù)量均出現(xiàn)大幅下滑，連帶房地產(chǎn)信托成立規(guī)模顯著下滑，下半月有所修復(fù)。

ABS發(fā)行中，商業(yè)地產(chǎn)抵押證券成為絕對(duì)主力，融資占比達(dá)82.2%。在銷售市場(chǎng)低迷階段，房企手中優(yōu)質(zhì)的自持物業(yè)展示出強(qiáng)韌的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)能力。

從融資利率來(lái)看，本月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中，信用債平均利率為3.12%，同比下降1.00個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比微降0.10個(gè)百分點(diǎn)；信托平均利率為7.54,%，同環(huán)比均未出現(xiàn)明顯變化；ABS平均利率為3.51%，同比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.38個(gè)百分點(diǎn)。受政策端持續(xù)放寬房地產(chǎn)融資影響，房企融資成本進(jìn)一步下降。

從典型房企債券發(fā)行來(lái)看，10月招商蛇口融資額度最高，合計(jì)50.0億元，平均融資利率2.4%。具體來(lái)看，典型房企中信用債利率最高為天地源，利率為7.8%，最低為保利，為1.8%。