來(lái)源：新京報(bào)

記者：張曉蘭 編輯：楊娟娟

近期，保障性住房租賃市場(chǎng)利好消息不斷。

11月8日，建設(shè)銀行舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，300億住房租賃基金正式落地，將助力長(zhǎng)租房市場(chǎng)，增加保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）供給。與此同時(shí)，保租房REITs持續(xù)擴(kuò)容，華潤(rùn)有巢保租房REIT也于11月1日正式獲批；各地政策層面也再度傳出利好，11月2日，上海市人大常委會(huì)對(duì)《上海市住房租賃條例（草案）》公開征求意見，對(duì)保租房方面亦提出相關(guān)規(guī)定。

在此背景下，值得關(guān)注的是，保租房供給增量持續(xù)擴(kuò)充，未來(lái)會(huì)否成為租賃市場(chǎng)的主流？哪些區(qū)域?qū)⑹瞧渲攸c(diǎn)布局之地？又有哪些存量房屋有機(jī)會(huì)改造成保租房，前景如何？

利好頻出，保租房建設(shè)提速擴(kuò)容

住房租賃的發(fā)展，離不開金融領(lǐng)域的支持。11月8日，建設(shè)銀行舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，300億住房租賃基金正式落地�；顒�(dòng)當(dāng)天，建信住房租賃基金在北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的智匯健康城現(xiàn)場(chǎng)完成對(duì)該項(xiàng)目的簽約，收購(gòu)部分正處閑置狀態(tài)的辦公樓，后續(xù)將把商辦物業(yè)改造為租賃住房，并申請(qǐng)納入北京市保障性租賃住房管理體系。

與此同時(shí)，保障性租賃住房REITs持續(xù)擴(kuò)容。華潤(rùn)置地官方微信公眾號(hào)披露，旗下華潤(rùn)有巢保障性租賃住房REIT于11月1日正式獲批。這只REIT的上市，是首單央企租賃住房REITs，也是第四單保障房REITs。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，保障性租賃住房REITs的成功推出，給房企開辟了一條新的融資渠道，或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)房企積極布局保障房賽道，也將為其他住房租賃企業(yè)發(fā)揮示范效應(yīng)，由此吸引更多以保租房為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市。

而從各地政策法規(guī)層面來(lái)看，繼《北京市住房租賃條例》于9月1日起施行之后，11月2日，“上海人大”官方微信公眾號(hào)公布，上海市人大常委會(huì)對(duì)《上海市住房租賃條例（草案）》公開征求意見，征求意見時(shí)間為11月2日-16日。在保障性租賃住房方面，該條例明確，繼續(xù)擴(kuò)大保障性租賃住房供給；加強(qiáng)源頭規(guī)劃，明確編制專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)布局要求；明確建設(shè)和管理要求，合理設(shè)置準(zhǔn)入條件和退出機(jī)制、優(yōu)化申請(qǐng)審核流程、完善配租使用規(guī)范、規(guī)范租金和租期。

發(fā)展保障性租賃住房已成為我國(guó)住房制度建設(shè)的重中之重。自去年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來(lái)，保租房的相關(guān)配套政策陸續(xù)出臺(tái)，包括增加土地供應(yīng)、減免稅費(fèi)、給予財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)、金融支持、建立多部門聯(lián)審機(jī)制、簡(jiǎn)化審批流程，以及通過獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房資格盤活住房市場(chǎng)存量等“一攬子”促發(fā)展措施加快落地，推動(dòng)保租房建設(shè)。

據(jù)悉，“十四五”時(shí)期，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可幫助解決近2000萬(wàn)人的住房困難。北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市，也都提高了新增保障性租賃住房的占比。

“保租房由于形成了完整的‘投融建管退’閉環(huán)模型，未來(lái)會(huì)成為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)上的主力軍和壓艙石。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然指出，以北京為例，品牌型機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房項(xiàng)目未來(lái)待開業(yè)的潛在供給合計(jì)8.7萬(wàn)多套（間），其中，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理的長(zhǎng)租房占比約44%，保租房占比為56%。

房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂也表示，保租房將成為租賃市場(chǎng)主流，預(yù)計(jì)2025年底，我國(guó)保租房會(huì)達(dá)到一個(gè)保有量的高峰。

不過，在景暉智庫(kù)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉看來(lái)，保租房會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間快速增長(zhǎng)，但從新增供應(yīng)角度分析，40個(gè)重點(diǎn)城市新增650萬(wàn)套（間）的這一規(guī)模，放到全國(guó)2億-3億人的租房市場(chǎng)來(lái)看，還只是市場(chǎng)的一部分，并不能完全成為市場(chǎng)主流，因?yàn)檎�體租房市場(chǎng)的體量較大。

增加供給，存量房改為保租房獲鼓勵(lì)

政策目標(biāo)下，各地保租房建設(shè)提速，供給增量迅速擴(kuò)充。胡景暉指出，保租房未來(lái)在人口凈流入的強(qiáng)二線和一線城市，更容易成為市場(chǎng)主流，“這些城市有產(chǎn)業(yè)、人口聚集效應(yīng)，為配合一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)發(fā)展，也需要有保租房的配套；弱二線城市會(huì)發(fā)展慢一些，而三四線城市則不太現(xiàn)實(shí)。”

在具體區(qū)域布局方面，全靂認(rèn)為，新城等人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，高校、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，軌道交通站點(diǎn)周邊，將是保租房重點(diǎn)布局的地方。

比如，《北京市“十四五”時(shí)期住房保障規(guī)劃》提到，引導(dǎo)新增保障性住房主要布局在中心城區(qū)以及積極承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解的“多點(diǎn)”地區(qū)；圍繞海淀-昌平-延慶、朝陽(yáng)-順義-懷柔/密云、朝陽(yáng)-通州-平谷、豐臺(tái)-房山、石景山-門頭溝等主要通勤方向合理布局保障性住房。

而從保租房的來(lái)源來(lái)看，除新建房源之外，各地均在鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保租房，多渠道增加保租房的有效供給。以上海為例，《上海市住房租賃條例（草案）》指出，商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，可以改造為保障性租賃住房。

在此背景下，在胡景暉看來(lái)，存量房納入保障性租賃住房體系（簡(jiǎn)稱“納保”）存在幾種可能性：開發(fā)商已開發(fā)的成熟項(xiàng)目，或自持的出租房項(xiàng)目；長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的部分項(xiàng)目；存量改造、舊改項(xiàng)目。

除此之外，在全靂看來(lái)，租賃住房“納保”的一大前提在于全裝修，且需要有生活配套，比如社區(qū)食堂、便利店等。

需算好賬，長(zhǎng)租公寓“納保”趨勢(shì)明顯

值得一提的是，在一系列政策利好下，不少長(zhǎng)租公寓已經(jīng)“納保”。ICCRA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，全國(guó)已開業(yè)房間規(guī)模中約有10.7%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，環(huán)比提高了3.8個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模合計(jì)為10.045萬(wàn)套（間），比二季度增加了38431套（間）；“納保”比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模占總規(guī)模的31.3%，青年公寓和宿舍型公寓的納入比例分別為10.9%和7.3%。

而從企業(yè)端來(lái)看，根據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至三季度末，旗下房源“納保”比例超過50%的企業(yè)共有6家。其中，安居瑾家的納保比例達(dá)100%，星河控股集團(tuán)納保比例為85%，大悅樂邑納保比例為84%，頤和貝客、GET HOME凱得家和寧巢公寓的納保比例分別為70%、61%和51%。

從已納保項(xiàng)目的平均租金水平來(lái)看，ICCRA根據(jù)各品牌在全國(guó)的平均數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“納保”后租金水平的平均下浮幅度為10.18%，與大部分城市要求的“與同品質(zhì)、同地段租賃住房產(chǎn)品相比租金下調(diào)10%”的規(guī)定相吻合。

在胡景暉看來(lái)，租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)“納保”是把雙刃劍，有利有弊。具體而言，一方面，租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以享受土地折扣、財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、民水和民電等政策優(yōu)惠，但與此同時(shí)，租金漲幅、租金定價(jià)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)方面會(huì)有一定的限制和管控。這意味著在成本下降的同時(shí)，收入也可能會(huì)下降，因此，租賃企業(yè)需要考慮的核心在于“算好賬”。

展望未來(lái)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，對(duì)保租房運(yùn)營(yíng)者而言，需注意的是，隨著保租房項(xiàng)目不斷入市，規(guī)�；�、集約化運(yùn)營(yíng)的難度提升。同時(shí)，需要考量如何將這類政策紅利更好地落地，讓有需求的保租房目標(biāo)群體充分了解此類項(xiàng)目，更加便捷、高效地申請(qǐng)保租房，消除市場(chǎng)信息不對(duì)稱，從而讓保租房產(chǎn)品和新青年的租賃需求更有效、精準(zhǔn)的對(duì)接和匹配。