來源： 21世紀經(jīng)濟報道

作者：葉麥穗

2022年LPR連續(xù)下調(diào)。新年伊始，“房貸一族”迎來好消息，一年一度存量房貸利率重定價的日子到了。對于房貸利率掛鉤貸款市場報價利率(LPR)、重定價日為每年1月1日的住房消費者，今年的房貸利率將迎來下降。不僅如此，存量公積金貸款也于1月1日起執(zhí)行調(diào)低后的利率。

除此之外，2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，其評估時間為每季度末月，評估期為上季度末月至本季度第二個月。

據(jù)市場機構統(tǒng)計，最新的百城首套主流利率為4.09%，市場觀點認為，目前首套房貸利率相較歷史低點仍有一定下降空間，預計未來有更多符合條件的城市會因城施策，降低首套房貸利率，今年首套房貸“奔三”可期。

五年期LPR一年下調(diào)35個基點

多數(shù)買房一族的房貸利率由LPR和固定加點兩部分組成，因此LPR對于房貸利率的影響至關重要�？v觀2022年，LPR一共出現(xiàn)了三次下調(diào)，兩次“雙降”，一次“單降”。2022年1月20日，據(jù)央行公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，1年期較上月下調(diào)10個基點，5年期以上下降5個基點；5月20日，據(jù)央行公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。本次LPR較上月而言，1年期未有變化，5年期下降15個基點；8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。1年期、5年期LPR分別較上月下降5BP、15BP。這也是2019年實施LPR改革以來，LPR調(diào)整最多的一年。

“LPR是貸款的定價基準，LPR下降總體上有助于引導貸款利率下行。”招聯(lián)專業(yè)研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示。

中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆解中心公布，作為今年1月1日房貸利率重定價基準的2022年12月20日LPR為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，較去年初分別下降15個和35個基點。1月1日重定價后，房貸利率從“4.65%+加點”調(diào)整為“4.3%+加點”。

根據(jù)測算，以100萬元商業(yè)貸款為例，按照25年等額本息的方式計算，調(diào)整后，房貸月供將下降約200元，一年能夠節(jié)省利息支出2400元左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴躍進表示，房貸月供下降，對于購房者來說是利好。多數(shù)購房者從今年1月開始就可以“減負”。嚴躍進同時提示：“還有一些購房者將房貸利率重定價日設為貸款發(fā)放日的對應日，即使近期沒有調(diào)整，到了貸款發(fā)放日，只要LPR低于上年水平，房貸月供也會隨之下降。”

不過，對于選擇了固定利率的住房消費者而言，其房貸利率將繼續(xù)維持不變，不隨LPR的變動而調(diào)整。

存量公積金貸款也于1月1日起調(diào)整利率。去年9月，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。而對于2022年10月1日前已發(fā)放的存量住房公積金貸款，則自今年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的利率標準。

百城首套房利率降至4.09%

除了下調(diào)LPR之外，1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

差別化住房政策被頻頻提起，不少在此之前嚴格調(diào)控的城市，2022年陸續(xù)出臺了首付和利率政策。根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年12月首、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行；12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155個基點和100個基點。

國金證券研報，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個。其中包括大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門等13個二線城市；蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州等25個三四線城市。

除此之外，去年以來，至少有50個城市還通過靈活性調(diào)整認房認貸政策，擴大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優(yōu)惠政策觸達更多的住房改善性需求用戶。其中三四線城市占多數(shù)，但優(yōu)化認房認貸政策的重點二線城市數(shù)量下半年也在增加，比如杭州地區(qū)去年11月發(fā)布的房貸新政，就將在杭州無房，在其他地方有房貸記錄但已結清的購房者，按照首套購房貸款用戶執(zhí)行政策。

興業(yè)證券分析師王涵認為，住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制在于實現(xiàn)對房市持續(xù)低迷表現(xiàn)的精準糾偏。自2018年起，資管新規(guī)、“三道紅線”等緊縮政策相繼出臺，房企全面走上“去杠桿”道路。但自2021年下半年以來，隨著經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場在供需兩端都處于持續(xù)收縮狀態(tài)。在此背景下，本次住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制的推出，因城施策實施差異化信貸政策，能有效刺激樓市低迷地區(qū)的房地產(chǎn)需求，實現(xiàn)精準糾偏，保障房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)健康發(fā)展。

國金證券分析師杜昊旻認為，2022年12月百城首套主流利率為4.09%，較歷史低點仍有下降空間，預計未來有更多符合條件的城市會因城施策，降低首套房利率。