三年來(lái)的首個(gè)大規(guī)模返鄉(xiāng)，使三四線城市再次成為熱議的焦點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，三四線城市曾經(jīng)是部分房企實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快擴(kuò)張的重要陣地，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以及房企自身出現(xiàn)資金危機(jī)，三四線城市也成為房企最先撤離的地方。

如今的三四線城市，還有投資機(jī)會(huì)嗎？哪些城市仍是房企重倉(cāng)的地方？哪些城市成為房企撤離的目標(biāo)？在三四線城市投資布局，房企應(yīng)該注意什么？

百?gòu)?qiáng)房企去年在三四線城市拿地面積下降37%

曾經(jīng)的三四線城市，在寬松政策、貨幣化安置下，經(jīng)歷了一輪高速發(fā)展周期，成為部分房企布局的重點(diǎn)，也成就了一批千億級(jí)房企，諸如碧桂園、中梁控股等。

從克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年至2021年，盡管市場(chǎng)熱度有所下滑，但三四線城市土地成交面積占全國(guó)的土地成交比例始終維持在75%以上。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，房企資金鏈緊張，土地投資開始收縮，三四線城市成為房企最先撤離的地方。

2021年是房企在三四線城市拿地的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)房企在三四線城市的土地成交金額、成交面積開始明顯下降，在成交金額方面，2020年是4.02萬(wàn)億元，2021年、2022年分別下降至3.47萬(wàn)億元、2.28萬(wàn)億元；在成交面積方面，從2020年的22.23億平方米下降至2021年的17.49億平方米，2022年降幅更為明顯，跌至11.09億平方米。

在漲跌幅度方面，2017年、2018年是三四線城市出讓土地的高峰。到了2021年，百?gòu)?qiáng)房企在三四線城市的土地成交面積、成交金額增速首次為負(fù)，分別同比下降21%、14%，2022年跌幅更是達(dá)到37%、34%。

從三四線城市撤退，房企將土地投資轉(zhuǎn)向了風(fēng)險(xiǎn)更低的一二線城市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，百?gòu)?qiáng)房企在三四線城市拿地面積占比高達(dá)58%，2019年至2021年拿地面積占比下降至50%左右，2022年則是大幅下滑，占比為31%，而在二線城市拿地面積占比上升至51%，一線城市為18%。

以重倉(cāng)三四線城市的碧桂園為例，2022年上半年，碧桂園僅在佛山等地獲取低溢價(jià)率的土地9宗，權(quán)益地價(jià)約61億元，其中二線城市權(quán)益金額占比71%，三四線城市權(quán)益金額占比29%。

而中梁控股在2022年上半年未新增土地，其2021年拿地85個(gè)，土地投資金額526億元，其中，三線城市投資金額占比51%，四線城市投資金額占比約10%。

對(duì)于房企從三四線城市撤離的原因，克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春認(rèn)為，可以從房企資金、市場(chǎng)、需求等層面來(lái)分析�，F(xiàn)金流緊缺是房企在三四線投資收縮的導(dǎo)火索，也是最核心的原因。“高周轉(zhuǎn)不行了，現(xiàn)金流被卡住了，沒(méi)錢就會(huì)減少投資，不管是三四線城市還是一二線城市。”

謝楊春進(jìn)一步表示，從市場(chǎng)層面來(lái)看，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行速度高于一二線城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不如一二線城市。

從需求層面來(lái)說(shuō)，在上一輪周期中，由于貨幣棚改安置化，帶動(dòng)了三四線城市的火熱，但隨著人口流出，導(dǎo)致三四線城市的購(gòu)買力和支付能力大幅減弱。“需求減少了，供應(yīng)還在增加，房子就不好賣，資金成本太大，房企就會(huì)減少拿地。”

不過(guò)，謝楊春也說(shuō)道：“原本從三四線城市發(fā)展起來(lái)的房企比較多。因此，從數(shù)據(jù)來(lái)看，從三四線城市逃離的企業(yè)也比較多。”

新京報(bào)制圖/許英劍

長(zhǎng)三角、大灣區(qū)核心三四線城市仍是關(guān)注重點(diǎn)

值得關(guān)注的是，從大趨勢(shì)來(lái)看，房企雖然撤離三四線城市，但是細(xì)分下來(lái)，也存在分化，部分城市群中的核心三四線城市仍是房企持續(xù)投資的陣地。

克而瑞曾在2021年統(tǒng)計(jì)的一份數(shù)據(jù)顯示，在長(zhǎng)三角的三四線城市，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額占比從2018年的47%上升至2021年的62%；珠三角相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平穩(wěn)，下滑最明顯的是中西部和環(huán)渤海的三四線城市。2021年，百?gòu)?qiáng)房企在環(huán)渤海的三四線城市投資占全年拿地總額的比例僅為6%。

從具體城市來(lái)看，2018年至2021年，溫州、佛山、東莞、南通、徐州等三四線城市持續(xù)受到房企青睞。

這種大趨勢(shì)在2022年依舊延續(xù)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額2483億元，居四大城市群之首；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1530億元，位列第二；最后兩名是京津冀和中西部城市群。

“現(xiàn)在房企的投資方向是，在重點(diǎn)城市群中的核心三四線城市投資。這類城市有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐，能帶來(lái)人口和購(gòu)買力。房企秉持優(yōu)中擇優(yōu)，不會(huì)開拓新的三四線城市，只會(huì)去核心三四線城市布局。”謝楊春如是說(shuō)。

謹(jǐn)慎拿地下，房企在三四線城市如何布局？

雖然調(diào)控政策持續(xù)松綁，但是截至目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)并未迎來(lái)好轉(zhuǎn)，尤其是三四線城市，未來(lái)一段時(shí)間可能會(huì)持續(xù)保持低迷態(tài)勢(shì)。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2023年面臨的形勢(shì)依然嚴(yán)峻，“保交樓”仍是重點(diǎn)，在市場(chǎng)行情難以明顯好轉(zhuǎn)、行業(yè)又面臨新一輪償債高峰時(shí)，房企的現(xiàn)金流不容樂(lè)觀，仍會(huì)延續(xù)謹(jǐn)慎拿地的基調(diào)。

因此，在城市分化加劇的背景之下，經(jīng)濟(jì)面較好、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口有流入的一二線城市和核心三四線城市，將會(huì)是房企投資布局的重點(diǎn)。

謝楊春表示，未來(lái)房企不會(huì)像過(guò)去一樣倚重三四線城市了，不具備這個(gè)條件了。三四線城市的產(chǎn)業(yè)沒(méi)有太大變化，未來(lái)投資一定會(huì)繼續(xù)收縮，“不是說(shuō)房企不在三四線城市拿地了，而是收縮、有選擇性地布局。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)的核心三四線城市將是房企關(guān)注的重點(diǎn)，而對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)且人口流出的三四線城市，房企的投資布局將會(huì)愈來(lái)愈弱。當(dāng)然，在土地出讓方面，地方城投公司以及本土房企可能會(huì)去接盤。

對(duì)于房企在三四線城市的投資布局，謝楊春建議，首先，要更關(guān)注項(xiàng)目本身的利潤(rùn)率，把賬算清楚，不要妄想未來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)上漲的行情。其次，選擇中心城區(qū)或是成熟、優(yōu)質(zhì)的板塊去布局。第三，減少在三四線城市拿大盤，大盤過(guò)去好賣，如今要注意資金的使用效率，錢是有限的。最后，剛需和改善產(chǎn)品并重，做差異化競(jìng)爭(zhēng)。

來(lái)源：新京報(bào)