來源：中國經營網

本報記者 方超 張家振 上海報道

樓市政策“暖風”正密集吹向三四線城市。

4月20日，江蘇省淮安市多部門聯合下發(fā)《關于進一步落細落實省政府“一老一小”民生實事的通知》（以下簡稱“《通知》”），支持合理住房需求，鼓勵投親養(yǎng)老，在市區(qū)擁有2套住房的本市戶籍家庭，父母在市區(qū)沒有住房的和多孩家庭均可以再辦理1套購房資格證明。

淮安市只是三四線城市近期密集調整優(yōu)化樓市政策的一個縮影。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，今年以來，截止到4月15日，國內已有超70個城市出臺樓市松綁政策。其中包括安徽省淮北市，浙江省衢州市、麗水市和江蘇省南通市、淮安市等。

近日有消息稱，蕪湖市已從4月14日起調整二手房限售政策，新建商品住房只要有房產證就不限網簽正常出售，而根據此前政策“須在取得產權證2年后方可轉讓”。

對于蕪湖市調整二手房“2年限售”的信息，《中國經營報》記者日前致電蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設局，相關工作人員表示：“蕪湖市限售政策應該是有調整，但對于具體如何調整，我們這邊還沒有收到正式的文件。”

密集優(yōu)化調整樓市政策

根據淮安市4月20日下發(fā)的《通知》，本市戶籍居民家庭在市區(qū)（不含洪澤區(qū)）有2套住房、父母在市區(qū)沒有住房的，可以憑常住人口登記卡或戶口本到相關部門辦理1套購房資格證明；非本市戶籍的人才家庭、父母在市區(qū)沒有住房的，在原有規(guī)定基礎上可憑常住人口登記卡或戶口本到相關部門辦理1套購房資格證明。

此外，對于擁有淮安市戶籍的多孩家庭，在公租房配租時，優(yōu)先考慮戶型和面積選擇，實施差異化租金優(yōu)惠政策；在購買商品房時，市區(qū)有2套住房的可以憑出生證明及戶口本到相關部門辦理1套購房資格證明。

而就在前一天，江蘇省常熟市新市民事務中心官方公眾號發(fā)布的《常熟市人才購房補貼實施細則》指出，符合條件的人才在常熟購買首套自住商品住宅，可享受1%購房補貼。但該文章目前已被刪除。

記者就此聯系常熟市新市民事務中心，相關工作人員表示，上述政策是常熟市人才辦出臺的，該公眾號只是轉發(fā)政策。記者隨后聯系常熟市人社局，有工作人員表示，上述政策“沒有取消，現在窗口已經可以受理了”。

記者梳理發(fā)現，除淮安市和常熟市外，長三角地區(qū)的衢州市和淮北市等多座三四線城市此前也已發(fā)布相關樓市優(yōu)化調整政策。

例如，淮北市《關于淮北市購房優(yōu)惠政策的實施意見》指出，在2022年春季房展會期間（2022年4月30日至5月4日），本市、外地居民或者企業(yè)在淮北市城區(qū)購房的，享受財政獎勵、金融機構信貸支持和開發(fā)企業(yè)補貼，個人或家庭購買首套新房可獲最高不超過6萬元獎勵。

不過，上述實施意見目前已無法在淮北市住建局官網上查詢到，只有一則發(fā)于4月18日的《關于延期舉辦房地產展示交易會的公告》�；幢狈慨a管理服務中心相關工作人員表示：“因為受疫情影響，本來準備五一期間舉辦的春季房展會已經延期，所以在原定時間實施的優(yōu)惠政策就失效了。”

諸葛找房數據研究中心表示，由于大部分城市樓市恢復進程仍較緩慢，預計后續(xù)松綁政策的城市將不斷擴容，且放松力度有望持續(xù)擴大。

置業(yè)門檻進一步降低

多座三四線城市密集優(yōu)化調整樓市政策，在降低購房者置業(yè)門檻的同時，亦有助于進一步促進當地房地產市場企穩(wěn)回升。

記者梳理發(fā)現，放寬限購條件、降低置業(yè)門檻成為三四線城市優(yōu)化調整樓市政策的重要方向之一。例如，衢州市此前發(fā)布的政策稱，非衢州戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關購房政策，不受“需繳納12個月社�；騻�稅且僅能購買1套”的限制。

國海證券研報表示：“三四線城市經過這一輪大幅度調整后，居民購房更偏理性，投機型需求所剩無幾，部分熱點城市房地產市場回歸健康，臨時性的限購政策存在放寬空間。”

降低首付款也是三四線城市調整優(yōu)化樓市政策的重要方向之一。例如，4月14日，湖北省宜昌市發(fā)布《關于進一步促進房地產市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，引導金融機構加大個人住房按揭貸款投放力度，首套房貸款首付款比例不低于20%、二套房貸款首付款比例不低于30%。

除放寬限購條件、降低首付款比例外，多地下調房貸利率也引發(fā)外界廣泛關注。

貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數據顯示，今年4月份，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較3月份回落17和15個基點；4月份平均放款周期為29天，較3月份縮短5天。

值得注意的是，4月18日，中國人民銀行和國家外匯管理局印發(fā)《關于做好疫情防控和經濟社會發(fā)展金融服務的通知》，提出23條舉措支持受困主體紓困，暢通國民經濟循環(huán)，促進外貿出口發(fā)展，其中明確提出：“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。”

4月21日，馬鞍山當地媒體報道稱，自4月18日以來，當地已有10余家銀行普遍下調了個人住房貸款利率，對新辦理的首套房個人住房按揭貸款利率降至5.2%左右，降幅達35至60個基點，“為近年來最低”。

“預計后期更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調整‘認房認貸’標準，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放，對樓市產生實質性利好。”貝殼研究院專業(yè)市場分析師許小樂認為，未來住房信貸將進一步寬松，有利于房地產市場修復。

人才、產業(yè)“雙輪驅動”

盡管多座三四線城市已有針對性地出臺了放寬限購條件、降低首付款比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率等優(yōu)化調整政策，但三四線城市樓市回暖仍需時日。

克而瑞研究中心數據顯示，今年3月份，三四線城市商品住宅去化周期達25.83個月，已經超過2020年疫情期間水平，環(huán)比2月份大幅上漲11%，“而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中38城去化周期已在20個月以上”。

上海中原地產專業(yè)分析師盧文曦認為，三四線城市在將樓市調整政策向市場端有效傳導的過程中，購房者的消費預期及成長預期“可能還有一定的壓力存在”。

盧文曦認為，房地產只是整體經濟面上的一個反應點。樓市復蘇回暖，最根本的措施還是要回到產業(yè)上，“因為人是根據產業(yè)走的，產業(yè)在哪兒，人才人口就在哪里”。在其看來，三四線城市需要進一步發(fā)展產業(yè)經濟。

事實上，在近期密集出臺樓市優(yōu)化調整政策的三四線城市中，已有不少城市將著眼點放在支持產業(yè)發(fā)展和吸引人才政策范疇內，或在出臺樓市調整政策的同時亦同步發(fā)布人才和產業(yè)政策。

例如，淮安市委、市政府近日印發(fā)《關于推進新時代人才強市建設的實施意見》，將向產業(yè)領軍人才、技術技能人才、經營管理人才、基礎教育人才、醫(yī)療衛(wèi)生人才等十類人才給予真金白銀支持。其中包括對于高新企業(yè)等重點企業(yè)引進專業(yè)技術人才，符合條件的按照年薪25%給予一次性補貼等。

無獨有偶，常熟市在《常熟市人才購房補貼實施細則》中也表示，為加快聚集海內外人才，全力推動常熟高質量發(fā)展，根據《關于加強人才引領產業(yè)高質量發(fā)展的若干政策舉措》并結合當地實際，制定人才購房補貼細則，對中級及以上職稱的專業(yè)技術人才等，購買新建商品房按購房發(fā)票價給予1%優(yōu)惠等。

在業(yè)內人士看來，三四線城市積極響應“房住不炒、因城施策”要求，在有針對性地出臺樓市優(yōu)化調整政策的同時，更要重視結合當地產業(yè)發(fā)展實際、人才需求實際等情況出臺相關措施，不斷促進地方產業(yè)經濟發(fā)展，提升人才吸引力。