春去夏來(lái)，隨著氣溫一同升高的還有部分城市的樓市熱度。

4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.4%。商品房銷(xiāo)售額30545億元，增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.1%。

截至3月末，全國(guó)商品房待售面積64770萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)15.5%，去庫(kù)存壓力仍在增加。

不過(guò)，從銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，高能級(jí)城市的樓市熱度已經(jīng)顯著回升。

3月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。

在58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟看來(lái)，這已是今年第二次房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量和上漲幅度明顯增加，表明樓市已經(jīng)底部基本確認(rèn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入企穩(wěn)回升階段。

同時(shí)他指出，由于當(dāng)前樓市回升速度相對(duì)較快，短期內(nèi)有需求透支的可能性，仍需要各地政府持續(xù)出臺(tái)利好政策來(lái)保證回暖態(tài)勢(shì)的延續(xù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究報(bào)告也指出，隨著房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)的回暖，后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)和購(gòu)地市場(chǎng)等也會(huì)發(fā)生積極的反應(yīng)，房地產(chǎn)樂(lè)觀情緒明顯增加。

成都房?jī)r(jià)連續(xù)上漲15個(gè)月

同比來(lái)看，不同量級(jí)城市之間分化嚴(yán)重。

一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.7%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降2.7%和3.9%，降幅比上月分別收窄0.6和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

出乎意料的是，成都房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅8.5%，遠(yuǎn)超北京、上海等其他熱點(diǎn)城市，遙遙領(lǐng)先；其次為杭州，房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲5.8%。

有熟知成都樓市的資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，截至今年3月，在其他城市剛剛止跌時(shí)，統(tǒng)計(jì)局披露的成都新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)上漲15個(gè)月，而樓市素來(lái)就有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的傳統(tǒng)，因此催生當(dāng)?shù)貥鞘休^其他城市提早復(fù)蘇。

特別是今年春節(jié)后，成都不少熱門(mén)新房的“打新”難度遠(yuǎn)超傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市滬、深、杭等地。

如3月中旬，成都恒大天府半島6期開(kāi)盤(pán)。而該樓盤(pán)股權(quán)此前已變更為由國(guó)資中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司100%持股，精裝均價(jià)1.35萬(wàn)元/平方米，與附近在售二手房?jī)r(jià)格有超8000元/平方米的價(jià)差。

在巨大的一二手價(jià)格倒掛前，樓盤(pán)熱度居高不下，這個(gè)僅推出180套房源的樓盤(pán)，竟吸引了5.2萬(wàn)組購(gòu)房者登記，超288人搶1套房，中簽率僅0.3%，甚至一度導(dǎo)致報(bào)名系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)堵塞。

從這一案例不難看出，成都等地的樓市提前復(fù)蘇，一定程度上與此輪“交付危機(jī)”的化解工作緊密關(guān)聯(lián)。

上述人士告訴觀察者網(wǎng)，在他看來(lái)，包括成都、杭州在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，本身作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要大都會(huì)，在多個(gè)產(chǎn)業(yè)方面都具有很強(qiáng)的實(shí)力和虹吸效應(yīng)，因此并不存在住宅需求不足的情況。

此前量?jī)r(jià)齊跌很大程度上受到行業(yè)整體影響，以及“交付危機(jī)”下購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度濃厚導(dǎo)致，一旦交付危機(jī)解決，行業(yè)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)必然迅速恢復(fù)。

上海豪宅市場(chǎng)依舊火熱

與之類(lèi)似的還有上海。

2023年一季度，上海新房供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，目前已連推三批次，不少項(xiàng)目再次上演“千人搖”名場(chǎng)面；開(kāi)盤(pán)搖號(hào)比接連創(chuàng)下新高，多盤(pán)去化表現(xiàn)優(yōu)異；成交量以及成交價(jià)格均有明顯的增長(zhǎng)。

上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，一季度全市累計(jì)成交金額為1619億，成交套數(shù)22205套，與去年同比略有下降，但是累計(jì)成交均價(jià)以及總價(jià)均有上漲。

其中，3月份全市共成交新建商品房9121套，成交金額611億，環(huán)比、同比增長(zhǎng)明顯。

鏈家研究院指出，剔除供應(yīng)因素的影響，從認(rèn)購(gòu)情況和開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，整體延續(xù)了購(gòu)房者對(duì)于新房的認(rèn)可態(tài)度。

第一批集中供應(yīng)25個(gè)項(xiàng)目中，有14盤(pán)觸發(fā)積分，幾乎開(kāi)盤(pán)即售罄。熱盤(pán)如象嶼招商公園1872，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)556%，創(chuàng)下上海最高認(rèn)購(gòu)率；華發(fā)半島華庭，認(rèn)購(gòu)數(shù)達(dá)1670組，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到499%。

第二批集中供應(yīng)雖然觸發(fā)積分的項(xiàng)目減少，但去化率依然良好，也不乏百匯園等中心城區(qū)的豪宅項(xiàng)目，入圍分直超100，達(dá)到驚人的106.64，已經(jīng)遠(yuǎn)超前灘海德壹號(hào)的100.85分；

第三批同樣有多個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目入市，截至目前雖僅有6盤(pán)開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，但已有4盤(pán)觸發(fā)積分，預(yù)計(jì)認(rèn)購(gòu)情況和開(kāi)盤(pán)去化將持續(xù)向好。

同時(shí)，亦有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，即便在上海，新房市場(chǎng)去化情況也明顯冷熱不均，受供應(yīng)節(jié)奏的影響很大，大量?jī)?yōu)質(zhì)樓盤(pán)在3月份集中開(kāi)盤(pán)使得成交量增長(zhǎng)，但也有不少非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目去化艱難。

上述人士告訴觀察者網(wǎng)，上海高端住宅方面仍然保持較為嚴(yán)格的限價(jià)限售政策，一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，所以永遠(yuǎn)不缺購(gòu)房者。相反，在較為偏遠(yuǎn)區(qū)域的非倒掛樓盤(pán)，去化速度相比二三線(xiàn)城市優(yōu)勢(shì)并不大。

二手房市場(chǎng)被“帶飛”

值得一提的是，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)剛需客由新房涌入二手房市場(chǎng)的現(xiàn)象。

如上文提到的成都，3月份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比提升9.4%，漲幅甚至超過(guò)新房的8.5%。

成交量方面，根據(jù)成都住建局公開(kāi)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，整個(gè)3月二手房備案成交量超過(guò)2.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比增長(zhǎng)103%，比上海還多賣(mài)了4000多套，一個(gè)月的成交量就超過(guò)去年深圳全年2.68萬(wàn)套的二手房成交量。

在行業(yè)人士看來(lái)，當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)與上海、杭州類(lèi)似，同樣存在嚴(yán)重的價(jià)格倒掛，而新房供應(yīng)長(zhǎng)期不足，疊加近期貸款利率、公積金等政策優(yōu)勢(shì)，最終導(dǎo)致剛需客向二手房市場(chǎng)涌入。

他認(rèn)為，炒房行為盡管已經(jīng)行不通，但高房?jī)r(jià)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)本身的投資屬性不容忽視，“樓市好壞說(shuō)白了就是看信心，‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’是一個(gè)非常直觀的指標(biāo)，二手房房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，為潛在購(gòu)房者帶來(lái)了信心，只要有需求，樓市復(fù)蘇就是意料之中的。”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，成都二手房的最主要客群是首次置業(yè)的純剛需客，占比高達(dá)六成。首次置業(yè)的剛需客群，多數(shù)會(huì)偏向于90平方米以?xún)?nèi)的二房或三房，總價(jià)控制在150萬(wàn)元以?xún)?nèi)。目前成都二手房總價(jià)150萬(wàn)元以?xún)?nèi)占比大約六成，150萬(wàn)至300萬(wàn)占比大約三成，成交套均面積只有93.1平方米。

中小城市可能再次“量?jī)r(jià)齊跌”

不過(guò)，幾乎所有樓市較為火熱的城市都有共同的特點(diǎn)，即供不應(yīng)求。

而強(qiáng)大的樓市需求，離不開(kāi)城市產(chǎn)業(yè)支撐以及對(duì)于人才的吸引力。這點(diǎn)不是所有城市都能做到的。

從房企拿地布局不難看出，除北京、上海、杭州等少數(shù)幾個(gè)熱點(diǎn)城市之外，2022年下半年至今，幾乎所有二三線(xiàn)城市集中土地供應(yīng)，均由地方國(guó)資托底完成。

在上個(gè)月剛剛結(jié)束的房企年報(bào)季中，幾乎所有房企都在收縮投資戰(zhàn)線(xiàn)，回歸高能級(jí)城市的意愿強(qiáng)烈。

其中典型如碧桂園，本是扎根三四線(xiàn)城市的典型代表，也正是依靠多年的“農(nóng)村包圍城市”策略做到“宇宙第一”，并以此將楊惠妍送上“中國(guó)女首富”神壇。在剛剛結(jié)束的業(yè)績(jī)會(huì)上，也不得不及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略布局，計(jì)劃在未來(lái)3-5年內(nèi)，將一二線(xiàn)城市貨值提升至50%。

因此行業(yè)普遍認(rèn)為，短期內(nèi)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)被規(guī)模房企放棄。

同策研究院分析認(rèn)為，目前包括央國(guó)企在內(nèi)的少數(shù)有能力繼續(xù)投資的優(yōu)質(zhì)房企，為降低風(fēng)險(xiǎn)，都明顯將投資重點(diǎn)放在一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市，且有限的投資金額主要集中在這些城市的熱點(diǎn)區(qū)域地塊，三四線(xiàn)城市將會(huì)普遍面臨土地遇冷的境遇。

而銷(xiāo)售方面，同策研究院預(yù)測(cè)，二季度大部分房企會(huì)面臨銷(xiāo)售下行的壓力，一季度銷(xiāo)售的增長(zhǎng)大部分是去年積壓需求的釋放，隨著一季度釋放完畢，二季度恐怕很難聚集起足夠的購(gòu)買(mǎi)力，尤其是三四線(xiàn)等低能級(jí)城市，或再次面臨量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。

來(lái)源：觀察者網(wǎng)