房地產(chǎn)利好政策密集發(fā)布的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)備受各界關(guān)注。

《2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售額22980億元，同比下降4.7％。中海、保利發(fā)展和萬科占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷售金額1675.6億元、1657.5億元以及1325.6億元。其中，中海和保利發(fā)展同比分別上升30.1％和17.4％，萬科同比下降5.3％。

進(jìn)入下半年，多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策落地，市場(chǎng)信心有所回暖。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，企業(yè)合理融資需求得到有效支持。

行業(yè)環(huán)境變化之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)？

近日舉行的“2023博鰲房地產(chǎn)論壇”上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱、中國(guó)社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)、研究員蔡云和保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司黨委委員、副總經(jīng)理陳剛發(fā)表主題演講，闡述對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的觀點(diǎn)。

預(yù)期穩(wěn)則樓市穩(wěn)

“我們認(rèn)為，復(fù)蘇最關(guān)鍵的因素，就是信心。”在論壇上，蔡云表示。

談及經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，蔡云持樂觀態(tài)度。蔡云指出。中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大、活力足，有著更為穩(wěn)定的環(huán)境和向好的預(yù)期，長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)改變。對(duì)于房地產(chǎn)及新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域每一位從業(yè)者及每一家企業(yè)而言，如何在時(shí)代大變局之下從容應(yīng)對(duì)，并找到新的突圍之路，正是當(dāng)下最重要也是最迫切的問題。

當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)備受關(guān)注。作為從業(yè)者，蔡云又如何看待行業(yè)發(fā)展前景？

蔡云表示，在房地產(chǎn)方面，各部門給出了最新表態(tài)，其中涉及到有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率、滿足居民剛性和改善性住房需求、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地、推進(jìn)超大特大城市城中村改造以及防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)等熱點(diǎn)問題。

“此外，中央和地方各級(jí)政府部門，近期都在傳遞積極信號(hào)和出臺(tái)扶持政策。所有的指向，都是為了維護(hù)和提升市場(chǎng)的信心。”蔡云進(jìn)一步指出。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入洗牌期，企業(yè)座次發(fā)生明顯變化。今年上半年銷售額穩(wěn)居行業(yè)前三的保利發(fā)展，從開發(fā)商的視角分享了對(duì)行業(yè)的見解。

陳剛認(rèn)為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)發(fā)生改變。保利發(fā)展依然看好行業(yè)發(fā)展，信心主要來自于宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)則預(yù)期穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)則樓市穩(wěn)。

在陳剛看來，房地產(chǎn)行業(yè)仍然具備強(qiáng)勁的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)潛力。在過去的峰值時(shí)代，企業(yè)追求的是總量的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在是品質(zhì)時(shí)代，追求的是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開發(fā)要從生產(chǎn)者的思維轉(zhuǎn)向客戶思維。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)回歸到了正常的買方市場(chǎng)，這才是正常的市場(chǎng)環(huán)境。

“新的模式也必然是穩(wěn)健可持續(xù)的，利潤(rùn)不是投機(jī)而來的，房企的利潤(rùn)新增長(zhǎng)點(diǎn)將從過往的簡(jiǎn)單的依靠土地紅利和資本紅利，轉(zhuǎn)向用產(chǎn)品力、服務(wù)力、交付力支撐業(yè)績(jī)發(fā)展，用精準(zhǔn)的投資、穩(wěn)健財(cái)務(wù)構(gòu)建良性循環(huán)保障，逐步建立起高信用值的穩(wěn)健發(fā)展軀干，必將成為新時(shí)代下房企最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。”陳剛指出。

城市將持續(xù)分化

過去多年，人口遷移帶動(dòng)住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2022年，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22％。隨著城鎮(zhèn)化率不斷提高，人口向城市、城鎮(zhèn)集聚的趨勢(shì)更加明顯。

在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)又有哪些機(jī)會(huì)？

陳淮直言，房地產(chǎn)業(yè)還將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。只要人口不斷地向城市集聚和集中，就一定需要在城鎮(zhèn)更多、更好、更快地蓋房子。

樊綱亦發(fā)表相似言論。

樊綱指出，城市間的分化將成為趨勢(shì)，因?yàn)槌鞘腥喊l(fā)展和人口遷移的進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，大城市和小城市之間的分化問題會(huì)持續(xù)。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有發(fā)展的前景，因?yàn)槿藗冊(cè)谶w移的進(jìn)程中需要住房，遷移性需求可以拉動(dòng)改善性需求。

“很多人說，當(dāng)前人們都有了住房，需求沒有了，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的問題是總量問題。但在我看來，房地產(chǎn)主要問題是結(jié)構(gòu)問題。今后，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中仍然會(huì)有小城市和大城市之間的兩極分化的趨勢(shì)，這是行業(yè)的新階段，也是無法避免的。”樊綱說。

在樊綱看來，人口遷移是有規(guī)律的，應(yīng)該尊重規(guī)律，市場(chǎng)的規(guī)律則是建立在人的行為規(guī)律上的。

“人們追求美好生活，也希望房地產(chǎn)在下一輪城市化的2.0版本即城市群的發(fā)展過程中得到進(jìn)一步的發(fā)展。”樊綱表示。