香港首富李嘉誠旗下長實集團7折賣樓的消息，被指向當?shù)貥鞘型度胍活w“深水炸彈”。

日前，長實集團公布了香港油塘“親海駅II”項目共132戶價格單，每平方英尺價格約1.5萬港元(約合人民幣14.8萬元/平方米)，均價回到7年前。從認購情況來看，該項目開售后周末認購申請超過3000宗。

多位受訪專家告訴記者，長實香港7折賣樓背后，與項目位置，及市場情況變化下自身銷售策略調(diào)整，均有一定關系。

項目位置不佳

“該項目位于香港的工業(yè)區(qū)，位置比較偏遠，配套不完善，且樓盤附近多為倉庫，并非成熟的居住區(qū)域，目前周邊商業(yè)等相關生活配套并不齊全。”香港一家投行分析師對記者表示。

匯生國際融資總裁黃立沖告訴記者，長實“親海駅II”7折賣樓事宜引發(fā)很高關注，但需要指出的是，該項目的軟肋是周邊為工業(yè)用地。“在周邊拿地的其他開發(fā)商都沒有動工，交通設施和配套不足。”

一家國際知名房產(chǎn)咨詢公司管理層也告訴記者，“項目附近還有其它基建，預計接下來很長時間，周邊將會處于工地狀態(tài)。”

“從項目定位來看，套內(nèi)面積差不多20多平方米，主要面向能夠接受小面積房型的買家。這部分買家相當一部分屬于剛性需求，其可能無法申請到香港的公屋，因為公屋對申請人資產(chǎn)、收入都有相應的要求，若申請人有一定資產(chǎn)或收入超出申請標準，只能將目光投入那些總價低、但位置及配套可能不太理想的樓盤。”前述投行人士說。

就“親海駅II”項目7折售樓，業(yè)內(nèi)人士表示，長實這一項目現(xiàn)在的價格的確有所下降，但仍然較周邊二手價格要高10%以上，橫向比較，其價格還算不上非常便宜。

對于該項目是否屬于低價甩賣，黃立沖認為，這其中營銷的味道更強一些。“我們認為，按現(xiàn)在的市場行情，要賣得動應該比周邊便宜20%-30%，這是一個比較務實的定價。”

“現(xiàn)在首推的單位，是相對比較差的單位。香港發(fā)展商推盤，往往會用比較差的單位，以最低的價格增加市場關注度，來招攬客源。”前述國際知名房產(chǎn)咨詢公司管理層稱。

香港樓市面臨多重挑戰(zhàn)

從市場層面來觀察，長實香港項目7折賣樓一個大的市場背景是，香港樓市正處于新一波調(diào)整周期中。

在仲量聯(lián)行香港主席曾煥平看來，香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來最長的調(diào)整期，并且尚未見底。

第一太平戴維斯分析師也認為，香港住宅市場2023年正面臨崎嶇的復蘇之路，而市場面臨的一個重大挑戰(zhàn)是供過于求。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，未來四年，香港可能有超過100,000個一手單位可供出售，但每年對一手物業(yè)的需求，預計僅為18,000個單位。

“綜合住宅供求狀況，香港的納稅人口出現(xiàn)幅度不小的下跌，這意味著購房的需求出現(xiàn)了下降。住宅市場購買力下降，供應量還在不斷增加，這種情況下，也就不難理解長實為何會通過降價銷售來刺激需求。”黃立沖表示。

在價格方面，香港房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了回調(diào)。戴德梁行香港執(zhí)行董事、香港研究部主管鄧淑賢介紹，根據(jù)政府部門最新數(shù)據(jù)，香港整體住宅物業(yè)價格于5月份由升轉(zhuǎn)跌，5、6月分別按月回調(diào)0.9%和0.5%，首6個月累積上升4.3%。

據(jù)戴德梁行追蹤的香港受歡迎屋苑樓價數(shù)據(jù)，過去5、6月熱點樓盤也出現(xiàn)輕微回落的跡象，抵消部分一季度的升幅。其中，代表剛需樓盤市場的沙田第一城呎價按季跌3%，上半年升16.4%；代表中價市場的太古城則按季下調(diào)3.9%，上半年升幅約6.9%；而代表豪宅市場和保值性較高的貝沙灣按季亦微跌1.1%，上半年升4.2%。

曾煥平則指出，按息上升、龐大住宅新增供應及內(nèi)地買家未重歸香港樓市的重重因素下，香港中小型住宅價格第一季上升4%，第二季度按季回落1.2%。

“香港樓價于過去20個月從高位下跌最多至15.9%。值得注意的是，目前左右市況的因素均不利于樓市復蘇。加息、股市波動、外圍經(jīng)濟疲弱及新出生率及結(jié)婚人數(shù)減少，影響住屋需求。同時，內(nèi)地經(jīng)濟復蘇步伐較預期緩慢，對香港樓市帶來的幫助也相對有限。”曾煥平稱。

黃立沖告訴記者，對香港樓市另一個不利因素是利率：在美元加息周期的壓力下，香港樓市正面臨非常大的挑戰(zhàn)，這可能會導致物業(yè)價格，特別是豪宅價格的下跌。

“現(xiàn)在香港銀行同業(yè)拆息已經(jīng)達到5點多，而平均租售比只有2%左右，這樣的市場環(huán)境下，購房者面臨非常大的壓力。此外，市場供求關系發(fā)生變化的背景下，如果利息保持上揚，長期來看，香港樓市可能會出現(xiàn)普遍的下跌。這種情況下，長實通過降價銷售來吸引買家，也是一種常見的市場策略。”黃立沖補充道。

“近期受加息、股票市場波動及外部經(jīng)濟復蘇緩慢等因素影響，均抑制了買家入市情緒，這對香港住宅成交和價格的復蘇形成了阻力，導致發(fā)展商在定價時需要隨行就市。”鄧淑賢稱。

來源：財聯(lián)社記者 王海春