香港首富李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)7折賣(mài)樓的消息，被指向當(dāng)?shù)貥鞘型度胍活w“深水炸彈”。

日前，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)公布了香港油塘“親海駅II”項(xiàng)目共132戶(hù)價(jià)格單，每平方英尺價(jià)格約1.5萬(wàn)港元(約合人民幣14.8萬(wàn)元/平方米)，均價(jià)回到7年前。從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，該項(xiàng)目開(kāi)售后周末認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)超過(guò)3000宗。

多位受訪(fǎng)專(zhuān)家告訴記者，長(zhǎng)實(shí)香港7折賣(mài)樓背后，與項(xiàng)目位置，及市場(chǎng)情況變化下自身銷(xiāo)售策略調(diào)整，均有一定關(guān)系。

項(xiàng)目位置不佳

“該項(xiàng)目位于香港的工業(yè)區(qū)，位置比較偏遠(yuǎn)，配套不完善，且樓盤(pán)附近多為倉(cāng)庫(kù)，并非成熟的居住區(qū)域，目前周邊商業(yè)等相關(guān)生活配套并不齊全。”香港一家投行分析師對(duì)記者表示。

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴記者，長(zhǎng)實(shí)“親海駅II”7折賣(mài)樓事宜引發(fā)很高關(guān)注，但需要指出的是，該項(xiàng)目的軟肋是周邊為工業(yè)用地。“在周邊拿地的其他開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有動(dòng)工，交通設(shè)施和配套不足。”

一家國(guó)際知名房產(chǎn)咨詢(xún)公司管理層也告訴記者，“項(xiàng)目附近還有其它基建，預(yù)計(jì)接下來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間，周邊將會(huì)處于工地狀態(tài)。”

“從項(xiàng)目定位來(lái)看，套內(nèi)面積差不多20多平方米，主要面向能夠接受小面積房型的買(mǎi)家。這部分買(mǎi)家相當(dāng)一部分屬于剛性需求，其可能無(wú)法申請(qǐng)到香港的公屋，因?yàn)楣�屋�?duì)申請(qǐng)人資產(chǎn)、收入都有相應(yīng)的要求，若申請(qǐng)人有一定資產(chǎn)或收入超出申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，只能將目光投入那些總價(jià)低、但位置及配套可能不太理想的樓盤(pán)。”前述投行人士說(shuō)。

就“親海駅II”項(xiàng)目7折售樓，業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)實(shí)這一項(xiàng)目現(xiàn)在的價(jià)格的確有所下降，但仍然較周邊二手價(jià)格要高10%以上，橫向比較，其價(jià)格還算不上非常便宜。

對(duì)于該項(xiàng)目是否屬于低價(jià)甩賣(mài)，黃立沖認(rèn)為，這其中營(yíng)銷(xiāo)的味道更強(qiáng)一些。“我們認(rèn)為，按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，要賣(mài)得動(dòng)應(yīng)該比周邊便宜20%-30%，這是一個(gè)比較務(wù)實(shí)的定價(jià)。”

“現(xiàn)在首推的單位，是相對(duì)比較差的單位。香港發(fā)展商推盤(pán)，往往會(huì)用比較差的單位，以最低的價(jià)格增加市場(chǎng)關(guān)注度，來(lái)招攬客源。”前述國(guó)際知名房產(chǎn)咨詢(xún)公司管理層稱(chēng)。

香港樓市面臨多重挑戰(zhàn)

從市場(chǎng)層面來(lái)觀察，長(zhǎng)實(shí)香港項(xiàng)目7折賣(mài)樓一個(gè)大的市場(chǎng)背景是，香港樓市正處于新一波調(diào)整周期中。

在仲量聯(lián)行香港主席曾煥平看來(lái)，香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來(lái)最長(zhǎng)的調(diào)整期，并且尚未見(jiàn)底。

第一太平戴維斯分析師也認(rèn)為，香港住宅市場(chǎng)2023年正面臨崎嶇的復(fù)蘇之路，而市場(chǎng)面臨的一個(gè)重大挑戰(zhàn)是供過(guò)于求。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，未來(lái)四年，香港可能有超過(guò)100,000個(gè)一手單位可供出售，但每年對(duì)一手物業(yè)的需求，預(yù)計(jì)僅為18,000個(gè)單位。

“綜合住宅供求狀況，香港的納稅人口出現(xiàn)幅度不小的下跌，這意味著購(gòu)房的需求出現(xiàn)了下降。住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力下降，供應(yīng)量還在不斷增加，這種情況下，也就不難理解長(zhǎng)實(shí)為何會(huì)通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)刺激需求。”黃立沖表示。

在價(jià)格方面，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了回調(diào)。戴德梁行香港執(zhí)行董事、香港研究部主管鄧淑賢介紹，根據(jù)政府部門(mén)最新數(shù)據(jù)，香港整體住宅物業(yè)價(jià)格于5月份由升轉(zhuǎn)跌，5、6月分別按月回調(diào)0.9%和0.5%，首6個(gè)月累積上升4.3%。

據(jù)戴德梁行追蹤的香港受歡迎屋苑樓價(jià)數(shù)據(jù)，過(guò)去5、6月熱點(diǎn)樓盤(pán)也出現(xiàn)輕微回落的跡象，抵消部分一季度的升幅。其中，代表剛需樓盤(pán)市場(chǎng)的沙田第一城呎價(jià)按季跌3%，上半年升16.4%；代表中價(jià)市場(chǎng)的太古城則按季下調(diào)3.9%，上半年升幅約6.9%；而代表豪宅市場(chǎng)和保值性較高的貝沙灣按季亦微跌1.1%，上半年升4.2%。

曾煥平則指出，按息上升、龐大住宅新增供應(yīng)及內(nèi)地買(mǎi)家未重歸香港樓市的重重因素下，香港中小型住宅價(jià)格第一季上升4%，第二季度按季回落1.2%。

“香港樓價(jià)于過(guò)去20個(gè)月從高位下跌最多至15.9%。值得注意的是，目前左右市況的因素均不利于樓市復(fù)蘇。加息、股市波動(dòng)、外圍經(jīng)濟(jì)疲弱及新出生率及結(jié)婚人數(shù)減少，影響住屋需求。同時(shí)，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐較預(yù)期緩慢，對(duì)香港樓市帶來(lái)的幫助也相對(duì)有限。”曾煥平稱(chēng)。

黃立沖告訴記者，對(duì)香港樓市另一個(gè)不利因素是利率：在美元加息周期的壓力下，香港樓市正面臨非常大的挑戰(zhàn)，這可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格，特別是豪宅價(jià)格的下跌。

“現(xiàn)在香港銀行同業(yè)拆息已經(jīng)達(dá)到5點(diǎn)多，而平均租售比只有2%左右，這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者面臨非常大的壓力。此外，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的背景下，如果利息保持上揚(yáng)，長(zhǎng)期來(lái)看，香港樓市可能會(huì)出現(xiàn)普遍的下跌。這種情況下，長(zhǎng)實(shí)通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)吸引買(mǎi)家，也是一種常見(jiàn)的市場(chǎng)策略。”黃立沖補(bǔ)充道。

“近期受加息、股票市場(chǎng)波動(dòng)及外部經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢等因素影響，均抑制了買(mǎi)家入市情緒，這對(duì)香港住宅成交和價(jià)格的復(fù)蘇形成了阻力，導(dǎo)致發(fā)展商在定價(jià)時(shí)需要隨行就市。”鄧淑賢稱(chēng)。

來(lái)源：財(cái)聯(lián)社記者 王海春