繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”樓市新政在北上廣深落地10余天后，各地的樓市優(yōu)化政策也加速推進(jìn)。

9月11日，濟(jì)南、青島全面放開樓市限購。同日，蘇州優(yōu)化樓市政策，不再對(duì)120平米及以上商品房實(shí)施限購。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月以來，全國已有超30省市優(yōu)化樓市政策，政策頻次30余條。

目前，一線城市和二線核心城市的樓市行情怎樣？購房者的心理又產(chǎn)生了哪些變化？證券時(shí)報(bào)記者兵分多路，進(jìn)行了實(shí)地探訪。

新房市場暖意漸濃

四個(gè)一線城市相繼落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，被不少網(wǎng)友看作是此次救市的大招。

以廣州為例，今年8月，廣州一手住宅網(wǎng)簽面積降至46.15萬平方米，同比下跌32%，創(chuàng)下2023年來月度新低。但伴隨著一系列支持政策密集出爐，一線城市的房地產(chǎn)市場開始逐步回暖。

9月上旬的北京，氣溫逐漸下降，但位于北京市豐臺(tái)區(qū)的龍湖建工·九里熙宸項(xiàng)目大廳暖意漸濃。

“1號(hào)出政策當(dāng)天，甚至有客戶深夜12點(diǎn)到訪看房。新政出臺(tái)至今，我們這個(gè)項(xiàng)目賣了30多套，銷售金額2億多元，快趕上過去一個(gè)月的成交額了。”龍湖建工·九里熙宸現(xiàn)場銷售人員對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說，“政策出得很及時(shí)，給樓市傳統(tǒng)的金九銀十開了一個(gè)好頭。”。

同樣熱鬧的景象在上海、深圳、廣州等地的多個(gè)樓盤上演。

日前，上海今年第八批次新房供應(yīng)入市。9月9日，位于上海松江區(qū)的一處新樓盤，開放首日就迎來了不少客流�？捶空邆儽硎�，新政的出臺(tái)提升了他們“打新”的積極性，也擴(kuò)大了選擇面。

記者從越秀地產(chǎn)內(nèi)部人士獲悉，8月28日~9月3日的一周內(nèi)，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域單周來訪量接近4000組，環(huán)比增長接近50%，新房成交環(huán)比增長135%。而卓越集團(tuán)的消息顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，該集團(tuán)廣佛地區(qū)現(xiàn)場來訪量提升20%左右，成交數(shù)據(jù)暫無明顯變化。

合富研究院跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，新政落地后首個(gè)周末，廣州中心板塊和近郊板塊的一手住宅成交量環(huán)比上升16%和32%，帶動(dòng)全市整體成交量上升15%，令廣州樓市暫時(shí)告別成交膠著的窘?jīng)r。中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠表示，據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周（9月4日~10日）深圳新房銷售面積約3.8萬平方米，環(huán)比增長3.8%。

二手房成交周期縮短

在新房售樓處一片熱烈的同時(shí)，一線城市二手房的掛牌量和帶看量也出現(xiàn)激增。

北京南三環(huán)地區(qū)一位鏈家中介人士向記者透露，目前鏈家網(wǎng)平臺(tái)上登記的二手房已經(jīng)達(dá)16萬套，比新政前明顯增加，“前幾個(gè)月平均水平在15萬套，這也意味著10天就有近萬套新房源，大部分業(yè)主是為置換需求。新政帶來了更多的改善置換需求”。

“最忙的時(shí)候，我3天帶看了30多組客戶。”上海聯(lián)洋地區(qū)的置業(yè)顧問趙旭同樣很忙。認(rèn)房不認(rèn)貸新政出臺(tái)后，趙旭表示，帶看的任務(wù)量比平常翻倍，工作日店里也只留一位員工值班，其余的都在帶看，或者與客戶打電話、發(fā)微信溝通。

在深圳福田中心區(qū)走訪時(shí)，地產(chǎn)中介告訴證券時(shí)報(bào)記者，“新增的看房人群主要是通過認(rèn)房不認(rèn)貸政策釋放出來的剛需人群，港澳居民放松限購消息傳出后，也開始有一些香港的客人問詢。整體來看，90平方米以下的中小戶型賣得比之前好了一些。”

地產(chǎn)中介們感受更為明顯的是，成交周期的縮短。

“據(jù)內(nèi)部不完全統(tǒng)計(jì)，近一周這個(gè)片區(qū)成交了30套房子。”趙旭說，這個(gè)數(shù)據(jù)是往常一個(gè)月的量。按照過去幾個(gè)月的統(tǒng)計(jì)，平均成交周期大概在200天左右，如今成交周期大幅縮短，“好幾套積壓了幾個(gè)月的房源都是最近成交的”。

趙旭發(fā)給記者的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月1日~11日，該上海中介門店共成交25套房子，其中不乏成交周期在一周內(nèi)的房子，還有兩套房子掛牌僅1天就售出。“這套掛牌價(jià)3380萬元的房子就掛了一天，看房的人還不少，最后成交價(jià)格是3300萬元。”

一周成交量快趕上一個(gè)月的場景，在北京也出現(xiàn)了。

根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，9月1日北京宣布 “認(rèn)房不認(rèn)貸”后，2日北京二手房成交1200套、3日成交1400套，但此后幾日二手房成交持續(xù)衰退。整體看，累計(jì)一周時(shí)間，北京二手房成交了5000套左右，一周成交量超過之前半個(gè)月。

二線核心城市取消限購

房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，二線核心城市也在加速落地樓市政策。

首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首提“穩(wěn)消費(fèi)預(yù)期”、首提降存量房貸利率……8月3日，河南省會(huì)鄭州市發(fā)布穩(wěn)樓市新政15條，打響了全國樓市政策優(yōu)化的第一槍。

“如果按照房款120萬元計(jì)算，契稅就要近3萬元。減免50%后，購房者就等于購房總價(jià)直接節(jié)省了1萬多元。按照目前20%的首付比例，首付20多萬元就能購買地鐵片區(qū)新房。”在鄭州，龍湖熙上項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，近一個(gè)多月來在新政的刺激下，項(xiàng)目8月份無論銷售數(shù)據(jù)還是顧客來訪數(shù)據(jù)看，都比7月份提升三到四成。

進(jìn)入9月份，該項(xiàng)目目前取得的銷售額，已能達(dá)到上個(gè)月20號(hào)左右的銷售情況，等于提前10天完成月度銷售目標(biāo)比例。

與此同時(shí)，取消限購正出現(xiàn)在越來越多二線核心城市優(yōu)化樓市政策的工具箱中。

9月7日，南京宣布玄武區(qū)、秦淮區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明，率先開啟核心二線城市全面松綁，這也意味著南京全面放開了自2016年以來實(shí)行7年的限購政策。

9月11日，濟(jì)南、青島相繼宣布全域取消限購，并且取消商品房限售，取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。同日，蘇州優(yōu)化樓市政策，不再對(duì)120平方米及以上商品房實(shí)施限購。

“新政發(fā)布前的幾周里，南京各大樓盤售樓處內(nèi)看房的人很少。”南京欣城房產(chǎn)銷售經(jīng)理肖梁榮向記者介紹，“現(xiàn)在帶看量明顯增加，很多售樓處都是坐滿了人。”

在肖梁榮看來，南京能用的激勵(lì)政策基本都用上了，放開限購后能夠吸引一些外地客戶，對(duì)于剛需人群來說，也能夠受惠于這些政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，二線核心城市新政出臺(tái)后，不少樓盤的帶看量、成交量有所提升。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，以蘇州為例，此次蘇州針對(duì)改善型住房提出了取消限購的政策，顯示出對(duì)改善型購房需求鼓勵(lì)的導(dǎo)向。

買賣雙方博弈持續(xù)

一二線核心城市樓市基本面有所起色，但是觀望的情緒仍然存在，買賣雙方的博弈也持續(xù)著。

“在政策剛出時(shí)，有的賣家就立馬上調(diào)了售價(jià)，不過也有想趁著現(xiàn)在趕緊出手的。”華東地區(qū)大型房企人士表示，目前一些業(yè)主賣房都是有必賣的理由，比如置換或變現(xiàn)，這些有必賣理由的賣家基本很少看到漲價(jià)，更多的是想趁著行情還在趕緊賣掉，因此只要價(jià)格符合心理預(yù)期就會(huì)直接簽約。

深圳福田中心區(qū)，一位地產(chǎn)中介指著一套標(biāo)明“指導(dǎo)價(jià)為500萬元”的小戶型告訴記者，“這套房子，業(yè)主現(xiàn)在愿意降價(jià)到460萬元出售，今年年初剛剛掛牌的時(shí)候，業(yè)主心里底價(jià)在600萬元以上”。

另外，記者也注意到，一些買家也在持幣觀望。在成交價(jià)格方面，有置業(yè)顧問發(fā)給記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近一周上海浦東某小區(qū)平均議價(jià)率保持在5%左右，成交價(jià)格總體平穩(wěn)。

在多位市場分析人士看來，新政還未能使整個(gè)市場躁動(dòng)起來。認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地后，轉(zhuǎn)化為成交需要一定時(shí)間，市場熱度能否持續(xù)仍有待觀察月度數(shù)據(jù)。

“上周末我們大區(qū)成交了200多套，比政策出臺(tái)前實(shí)現(xiàn)翻倍增長，但本周末成交下滑一些，而一個(gè)月后的成交數(shù)據(jù)更具參考價(jià)值。”北京南三環(huán)地區(qū)一位鏈家中介人士介紹，整體看，成交房源大部分為中小戶型的剛需為主，目前房價(jià)也較為穩(wěn)定。

深圳福田某地產(chǎn)中介也向記者表示，新政落地后，中小戶型成交數(shù)量顯著增多，但是大戶型的去化相比會(huì)困難一些。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，北京政策優(yōu)化后，預(yù)計(jì)前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放，而對(duì)于賣一買一的購房者來說，這部分需求進(jìn)入市場將需要一定時(shí)間，整體市場行情將持續(xù)一定時(shí)間，但持續(xù)時(shí)間的長短一方面取決于購房者換房節(jié)奏，另一方面也取決于其他優(yōu)化政策跟進(jìn)情況。

價(jià)格方面，陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前新房項(xiàng)目仍以回籠資金為主，價(jià)格上漲預(yù)期和空間整體偏小，而二手房隨著掛牌量的上升，價(jià)格上漲動(dòng)力亦不強(qiáng)，預(yù)計(jì)價(jià)格整體以穩(wěn)為主。

樓市政策加速落地

中央政治局會(huì)議在7月末定調(diào)“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，多個(gè)部門及重點(diǎn)城市相繼表態(tài)支持，但具體政策的落地執(zhí)行，經(jīng)過了一定時(shí)間的醞釀。

8月底，樓市優(yōu)化政策迎來密集落地。在認(rèn)房不認(rèn)貸、取消限購等政策落地的同時(shí)，9月7日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行四大國有銀行宣布，9月25日起主動(dòng)批量下調(diào)存量房貸利率。

“國家明確，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，過去長期過熱時(shí)期的緊縮性政策要調(diào)整，糾偏和回歸常態(tài)。這不是邊際調(diào)整，而是方向上的變化，即全面回歸常態(tài)，回歸到控制市場過快下行、資產(chǎn)過快下跌的框架下。因此，有了市場和政策的上述變化。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉向記者表示。

東海證券指出，核心一、二線城市的樓市政策依然存在較大的落地空間。比如，央行已經(jīng)出臺(tái)降低最低首付政策，地方尚未公布具體政策；放松限購的城市有望持續(xù)擴(kuò)圍等。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉也對(duì)記者表示，只降低首付帶來的需求很可能釋放有限，在認(rèn)房不認(rèn)貸政策松綁后，市場期待出現(xiàn)貸款利率加點(diǎn)取消，郊區(qū)限購政策調(diào)整等。

李宇嘉指出，與今年一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽春”，但在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來的行情修復(fù)，其脈沖響應(yīng)或在年底甚至11月份出現(xiàn)減弱。

“二套房需求潛力不大，而換房需求需要?jiǎng)傂杞颖P，需要先賣后買。無論政策怎么變，不變的是首付門檻降低但月供增加�；�于當(dāng)前就業(yè)和收入基本面的變化，不管是剛需還是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。未來樓市能否企穩(wěn)，要看基本面的修復(fù)態(tài)勢。”

嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)記者表示，“量升價(jià)穩(wěn)、預(yù)期向好”是金九銀十的重要特征，同時(shí)這波行情會(huì)持續(xù)，充分體現(xiàn)了各類購房政策積極到位、效果顯現(xiàn)的導(dǎo)向，市場情緒也總體上處于積極樂觀的一面。

來源：證券時(shí)報(bào)