幾大銀行公布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則,利好這些城市及購房人群
來源:財(cái)聯(lián)社 更新時(shí)間:2023年09月10日 【字體:大 中 小】
工行、農(nóng)行、中行、建行、中信銀行相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告,明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜介紹,從公布的信息來看,各銀行調(diào)整規(guī)則基本一致,存量房貸的調(diào)整幅度根據(jù)原貸款發(fā)放時(shí)間、發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限(簡稱“當(dāng)?shù)叵孪?rdquo;)、發(fā)放時(shí)全國首套房貸利率政策下限(簡稱“全國下限”)有所不同。若當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪,則調(diào)整至當(dāng)?shù)叵孪;若?dāng)?shù)叵孪薜陀谌珖孪,且原貸款利率高于全國下限,則調(diào)整為全國下限;若原貸款利率低于全國下限,則不進(jìn)行調(diào)整。
針對全國下限,2022年5月14日(含)前發(fā)放的貸款,全國下限為LPR;2022年5月14日后發(fā)放的貸款,全國下限為LPR-20BP。對于選擇固定利率的購房者,各銀行普遍提及可先轉(zhuǎn)換為浮動利率,再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整申請。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預(yù)計(jì),后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調(diào),將在9月份集中調(diào)整到位。
本次調(diào)整涉及三類購房者
此次各大行相繼發(fā)布存量首套房貸利率調(diào)整公告,是對8月31日央行、國家金融監(jiān)督管理總局兩部門發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》的落地。
上述通知稱,2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請,由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。
據(jù)測算,降低存量房貸利率可降低居民利息負(fù)擔(dān),幾千萬戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會明顯下降。據(jù)中信證券測算,相關(guān)政策可能為超過1000萬中產(chǎn)家庭每年節(jié)約1.2萬元的資金成本。
“從四大行此次的調(diào)整范圍來看,各銀行涉及的人群類型基本一致。第一類為貸款發(fā)放時(shí)滿足首套資格的購房家庭;第二類是貸款時(shí)為非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的購房家庭(當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行首套房認(rèn)房不認(rèn)貸),包括原先購房時(shí)無住房但因認(rèn)房又認(rèn)貸政策按二套購房的家庭,和原有多套住房后期通過交易等方式出售后當(dāng)前有唯一成套住房的家庭;第三類是其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。”陳文靜稱。
其進(jìn)一步表示,針對第一類情況,原先購房時(shí)按首套執(zhí)行的貸款,各銀行普遍將在9月25日統(tǒng)一調(diào)整房貸利率,針對第二類,銀行普遍要求客戶在9月25日之后主動提交申請并提供相關(guān)證明。
陳文靜認(rèn)為,本次存量首套房貸利率下調(diào)更利好第二類購房人群,此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高,部分買家購房時(shí),房貸利率甚至在6%以上。
受訪專家認(rèn)為,存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān),提升居民消費(fèi)意愿。對于商業(yè)銀行而言,降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。
對二套變首套購房人群影響更大
“目前來看,此次幾大行存量房貸利率調(diào)整對兩類城市影響較大。”58安居客研究院院長張波對記者表示。
一類是,對于2019年10月至2022年5月期間,首套房房貸利率本身加點(diǎn)較多的城市;二是在此期間,由于樓市熱度較高,貸款需求較多的情況下,城市內(nèi)各商業(yè)銀行加點(diǎn)幅度超過最低標(biāo)準(zhǔn)的。
張波表示,總體來看,包括蘇州、南寧、合肥、武漢、無錫、南昌等城市均是2019年首套房貸平均利率偏高的城市,都有希望在下一步獲到更大下調(diào)幅度,這類城市的首套購房者能得到的實(shí)惠會較為明顯。
對于一線城市而言,專家認(rèn)為,此次存量房貸利率調(diào)整對于首套房貸款人群影響相對有限,而對于“認(rèn)房不認(rèn)貸”后部分由二套房變更為首套房認(rèn)定的人群,影響更加明顯。
以北京為例,由于2019年10月以來,北京執(zhí)行的首套房貸利率下限水平一直為LPR+55BP,因此該政策調(diào)整對于北京首套房貸款人群未有影響。
中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示,此次調(diào)整對于北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,部分由二套房認(rèn)定變更為首套房認(rèn)定的人群影響較大,對于2020年3月至今購房的上述人群,根據(jù)各自情況,房貸利率有望下降5-50個基點(diǎn),以100萬元房貸25年等額本息計(jì)算,月供將減少約29元-290元/月。
“存量房貸利率下調(diào),并不能由此直接提升房地產(chǎn)市場新增購買力。從實(shí)際情況來看,考慮到樓市大環(huán)境依然存在一些不確定性,存量房貸利率下調(diào)后,對房地產(chǎn)市場的新增購買力形成的推動作用有多大仍有待觀察。”張波稱。
來源:財(cái)聯(lián)社
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