成都樓市風(fēng)向正悄然轉(zhuǎn)變，中大戶型成交占比已占樓市成交量近四成。跡象表明，成都住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)有所變化，壓抑已久的改善需求開始升溫。

受剛需集中發(fā)力的影響，成都樓市改善性需求也開始跟進(jìn)入市，70-90平米的剛需戶型成交量雖仍穩(wěn)坐成都樓市“頭把交椅”，但90-150平米改善性戶型的成交量已開始與剛需比肩,大有接過(guò)市場(chǎng)“大旗”的意味。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，剛需依然是樓市主力，但受降息、公積金貸款政策調(diào)整及樓市出現(xiàn)回暖跡象等因素刺激，改善性需求開始陸續(xù)入市，致使成都住宅成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。改善性需求的跟進(jìn)，或?qū)�帶領(lǐng)成都樓市進(jìn)入年中“窗口期”。

改善性需求升溫 中大戶型成交走俏

“剛需”無(wú)疑是調(diào)控以來(lái)成都樓市的主旋律，剛需的持續(xù)發(fā)力終于使改善性購(gòu)房群體按捺不住，紛紛涌入市場(chǎng)出手置業(yè)，成都中大戶型成交量也開始逐步上升。

據(jù)世家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月成都主城區(qū)商品住宅共成交6883套。從戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，90-150平米中大戶型成交占比為35.4%，同比去年同期上漲10%。而今年4、5月份，成都90-150平米中大戶型成交占比也分別達(dá)到36.1%和33.3%，從該組數(shù)據(jù)可看出改善型需求早在今年4月就已開始入市。這種變化最直接的體現(xiàn)，則是在開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)上。

據(jù)了解，5月初，位于城南的保利心語(yǔ)花園推出的100-180平米中大戶型，僅在當(dāng)月成交量就多達(dá)150套； 而6月份位于城東猛追灣RBD區(qū)域的世茂玉錦灣，在精裝公寓勁銷百余套之后，順勢(shì)推出的128-230平米中大戶型房源，在開盤當(dāng)天成交金額就輕松過(guò)億；另外，位于城北的藍(lán)光觀嶺推出的93-149平米丁香墅組團(tuán)，開盤當(dāng)天所推的70多套房源也幾乎售罄……

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著剛性需求集中爆發(fā)，改善性需求也開始試探性地進(jìn)入市場(chǎng)，中大戶型成交量逆勢(shì)上揚(yáng)。受改善性需求帶動(dòng)，成都樓市7、8月的傳統(tǒng)淡季或?qū)⒉辉倨降��?/p>

上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在微博上發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)住宅成交結(jié)構(gòu)由2011年四季度的超級(jí)剛需，到2012年一季度已演變?yōu)橐话銊傂瑁?012年二季度已進(jìn)一步升級(jí)為改善性需求。而改善性需求的相繼入市能否為市場(chǎng)帶來(lái)進(jìn)一步的提振作用，仍有待觀察。

剛需、改需齊發(fā)力 成都樓市或迎年中“窗口期”

“樓市回暖，一般都會(huì)遵循從首置剛需，到改善性需求，再到投資性需求逐步入市的規(guī)律。”北京金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問(wèn)成都公司總經(jīng)理助理王淞躍認(rèn)為，今年一、二季度首置剛需強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)，使成都樓市上半年銷售飄紅，如今改善性需求跟進(jìn)入市與剛需雙雙發(fā)力，將使成都樓市保持旺盛的銷售勢(shì)頭。

開發(fā)商作為樓市產(chǎn)業(yè)鏈中對(duì)市場(chǎng)最為敏感的一環(huán)，剛需、改需齊發(fā)力的市場(chǎng)現(xiàn)象自然會(huì)刺激他們對(duì)產(chǎn)品形態(tài)做出相應(yīng)調(diào)整。

藍(lán)光、佳兆業(yè)近期相繼在土地市場(chǎng)斬獲地塊，其相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示新拿地項(xiàng)目將以剛需為主，堅(jiān)持快銷、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略，繼續(xù)爭(zhēng)奪剛需群體。而同樣在近期高調(diào)拿地的中海則表示，其新拿的站南組團(tuán)地塊產(chǎn)品形態(tài)將涵蓋高層、別墅，主要針對(duì)改善性需求群體。

王淞躍認(rèn)為，如今成都樓市絕對(duì)主力依然是首置剛需，類似于藍(lán)光、佳兆業(yè)等追求快銷流量型的房企，其開發(fā)策略將更多地向剛需傾斜。而類似于中海、保利等一直堅(jiān)持高端項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)，在改需相繼入市的背景下，將更有底氣開發(fā)中大戶型。若三季度樓市調(diào)控依然沒(méi)有繼續(xù)從嚴(yán)信號(hào)的話，改需將有可能接過(guò)市場(chǎng)“大旗”成為市場(chǎng)主流。還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是從銷售數(shù)據(jù)層面還是從購(gòu)房者心態(tài)來(lái)看，改善性購(gòu)房群體陸續(xù)入市的跡象已經(jīng)越來(lái)越明顯。不過(guò)關(guān)于投資需求會(huì)不會(huì)陸續(xù)入市，該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將取決于接下來(lái)一段時(shí)間的政策走向。