“2013年是一個(gè)樓市可以隨時(shí)倒回去的一年。目前來(lái)看，調(diào)控已經(jīng)壓不住一線城市樓市反彈的趨勢(shì)，這很有可能導(dǎo)致泡沫加劇。”華南某房企一位人士告訴本報(bào)記者。

與2009年不同，中國(guó)樓市目前正承受著雙重危機(jī)：一方面，一線城市因供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力再現(xiàn)；另一方面卻是三四線城市面臨著供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

樓市調(diào)控政策未能真正起到深層次的效果，將導(dǎo)致“房地產(chǎn)成阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的絆腳石”的情況在2013年繼續(xù)上演。

面臨雙重危機(jī)

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]數(shù)據(jù)顯示，2013年第一周樓市成交較旺，40個(gè)被監(jiān)測(cè)城市中，成交同比上漲城市占九成以上，首周多個(gè)城市樓市成交漲幅超過(guò)100%。

然而在成交旺盛的另一面，土地的供應(yīng)量卻在減少。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)一線城市土地交易量同比銳減42.9%，二線城市土地交易量縮減9.2%。分析表示商品住宅土地供應(yīng)縮減將導(dǎo)致市場(chǎng)上房子供應(yīng)量的縮減，增加房?jī)r(jià)上行的壓力。

持“限購(gòu)令促進(jìn)房?jī)r(jià)暴漲”觀點(diǎn)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)(3.79,-0.19,-4.77%)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)分析稱，目前限制新增土地供應(yīng)，導(dǎo)致了自2011年以來(lái)出現(xiàn)了歷史上第三次土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)，舊土地供應(yīng)庫(kù)存今年3月終止，新增土地供應(yīng)的負(fù)增長(zhǎng)，使供需矛盾加劇，而每次土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)之后房?jī)r(jià)都會(huì)暴漲。

此外，任志強(qiáng)分析稱，與2007年、2009年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，市場(chǎng)都有較充分的二手房供應(yīng)，釋放了房?jī)r(jià)上漲壓力不同的是，此番上漲由于限購(gòu)令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場(chǎng)需求的路子也被堵上，導(dǎo)致市場(chǎng)上開發(fā)商新房及二手房存量同時(shí)出現(xiàn)不足。

中原集團(tuán)主席黎明楷在1月9日的觀點(diǎn)地產(chǎn)論壇上表示，去年上半年開始，開工量開始下降，總體供應(yīng)量在下半年應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性的短缺，所以如果純粹從供需關(guān)系來(lái)講，對(duì)樓價(jià)是利好的，但考慮到政策方面的壓力，樓價(jià)要漲其實(shí)也并不容易。

而與一線城市面臨反彈的壓力不同，此刻的三四線城市正面臨著供應(yīng)過(guò)剩的危機(jī)。

“從去年開始，一二線城市成交量開始發(fā)力，反而跑贏了三四線城市，而未來(lái)三四線城市過(guò)去土地供應(yīng)過(guò)大，仍存在一些壓力。”黎明楷表示。

在調(diào)控初期，包括大型房企在內(nèi)的投資資金開始向三四線城市轉(zhuǎn)移，這些城市承載了調(diào)控壓力之下的剛性需求和投資性需求的主要市場(chǎng)。然而隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續(xù)傳出了投資增長(zhǎng)減速、潛在需求逐漸減弱等信號(hào)，這些城市的土地供應(yīng)規(guī)模偏大、可供應(yīng)商品房的庫(kù)存較高。

“房?jī)r(jià)可漲的空間正逐步受到限制。”有房企人士如此預(yù)判三四線城市的房?jī)r(jià)。他分析稱，這些城市也可能逐步分化，一些城市可趁借著城鎮(zhèn)化的機(jī)會(huì)繼續(xù)承載一線城市無(wú)法滿足的需求，而一些實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、泡沫過(guò)大的城市則會(huì)面臨崩盤的危機(jī)。

“我擔(dān)心在新一輪反彈中，一線城市的泡沫增速會(huì)加大，經(jīng)濟(jì)情況再次圍繞著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)。”華南某中型房企人士李先生向記者表達(dá)了他的擔(dān)憂。“我當(dāng)然希望賣得好，不過(guò)我不想看到房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。”在去年5、6月樓市復(fù)蘇期，包括中海地產(chǎn)主席孔慶平等房企高層也曾時(shí)向本報(bào)表示過(guò)類似的看法。

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣近日撰文表示，調(diào)結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為新一屆政府最重要的任務(wù)，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的絆腳石，房地產(chǎn)調(diào)控是調(diào)結(jié)構(gòu)的一個(gè)關(guān)鍵前提。

王小廣分析，中國(guó)一半以上的新建商品房是在滿足投資需求，屬于不正�，F(xiàn)象，由于房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫式上漲，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)可觀，導(dǎo)致很多企業(yè)，無(wú)論是民營(yíng)企業(yè)還是國(guó)有企業(yè)，都希望把利潤(rùn)的一部分，甚至一大部分拿出來(lái)投資房地產(chǎn)，資金不斷地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流入房地產(chǎn)行業(yè)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，就是要通過(guò)創(chuàng)新，使企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，這需要大量的資金投入。

調(diào)控窘?jīng)r將持續(xù)

“調(diào)控走了一圈，要改變的變了沒(méi)？要改善的改善了沒(méi)有？如果答案是否定的，那2013年甚至之后也很難找到清晰的路子。”某上市房企區(qū)域公司負(fù)責(zé)人陳先生認(rèn)為，調(diào)控政策并不是近兩年來(lái)出現(xiàn)的，調(diào)控依然牽動(dòng)著房地產(chǎn)眾多利益鏈條的各種關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)是抑制還是支持仍舊思路不清，以致政策在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中經(jīng)常“變味”。

“一方面市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上對(duì)調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生很大的免疫能力，另一方面調(diào)控似乎已經(jīng)妥協(xié)了。”陳先生表示。

這種怪圈持續(xù)至今仍未解決，并一直被業(yè)內(nèi)眾多人士指責(zé)為“行政手段管得太多”。

黎明楷稱，政府因?yàn)樵诠��?yīng)方面控制做得并不好，就只能干預(yù)需求方面。他認(rèn)為，政府沒(méi)法用好金融政策、稅收政策，或者覺得政策不好用，就只能暴力去干預(yù)需求。

萬(wàn)科總裁郁亮曾對(duì)本報(bào)記者分析，目前的調(diào)控政策并未建立長(zhǎng)效機(jī)制，這導(dǎo)致很多政策并不能符合具體地方的實(shí)際情況，一刀切的政策并不能解決長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題。

郁亮提出了地方政府在處理土地供應(yīng)、調(diào)控政策和配套規(guī)劃等方面的不足之處。“最需要房子的城市土地供應(yīng)最緊張，這時(shí)候很需要政府做好配套，要規(guī)劃清楚建設(shè)目標(biāo)、配套所需要的資金、配套的土地、需要多少市場(chǎng)力量來(lái)做。”他表示，要解決用地量和規(guī)劃問(wèn)題，“難就難在各個(gè)部門要配合起來(lái)。”

近日，包括朱中一、陳淮[微博]等業(yè)內(nèi)人士已提出2013年政策應(yīng)偏重于支持合理的改善性需求。“投資壓抑過(guò)度最終也導(dǎo)致供需極度不平衡，因此，合理的改善性需求需要支持，這也有助于疏導(dǎo)投資渠道。”

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，在2013年的改革過(guò)程中，如果打破壟斷、土地政策上頂層設(shè)計(jì)、劃分與協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)的邊界、調(diào)整中央與地方的稅負(fù)關(guān)系等改革措施不能有實(shí)質(zhì)性推出的話，2013年你再加碼什么限購(gòu)，發(fā)糧票、發(fā)房票也根本解決不了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和健康發(fā)展問(wèn)題。

從行業(yè)角度、企業(yè)角度來(lái)看，曾任萬(wàn)科集團(tuán)原執(zhí)行副總裁的協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明認(rèn)為，調(diào)控讓人感到非常遺憾。他稱，這么多年來(lái)，政策調(diào)控的焦點(diǎn)一直都在房?jī)r(jià)，雖然交易量年年增加，賣了這么多房子，但房子的質(zhì)量、品質(zhì)、綠色、低碳沒(méi)有明顯改善。“如果不發(fā)生這個(gè)變化，這個(gè)政策一定是失敗的。”他補(bǔ)充道。