編者按：2012年，樓市快跑完了全程。這過程中，把樓市比喻成了很多有意思的詞匯，比如“面粉面包”，“看病吃藥”，“拔河比賽”等等。這些比喻是樓市的真實(shí)寫照，反映著樓市，也在改變著樓市。有分析認(rèn)為，在中央政策、地方政府、金融機(jī)構(gòu)等多方力量的博弈下，中國樓市在2012年呈現(xiàn)出趨冷、反彈、微漲三個(gè)階段，而明年樓市持續(xù)穩(wěn)中微漲的局面將成為大概率事件。

房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向調(diào)結(jié)構(gòu)

專家表示，保持經(jīng)濟(jì)高速增長才是房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)

“各地政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場時(shí)，應(yīng)該將合理的房價(jià)作為一個(gè)明確的宏觀目標(biāo)，而不是將注意力過多地集中在土地、房型等微觀層面。”中國發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長湯敏表示。

靠吃藥不是長久之計(jì)

限購、限價(jià)、限貸、限售等短期行政手段，對于房價(jià)而言，這些政策確實(shí)能在短期見到明顯的效果，但是終究不是長久之計(jì)，房價(jià)在平穩(wěn)運(yùn)行了一段時(shí)間后，環(huán)比房價(jià)連續(xù)6個(gè)月走高，一線城市的同比房價(jià)也回到上升通道。

中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮認(rèn)為，2012年是中國房地產(chǎn)市場成功發(fā)展的一年，也是調(diào)控政策取得明顯成效的一年。至于2013年樓市的發(fā)展，陳淮覺得，僅僅靠吃藥，靠調(diào)控，是無法長期健康運(yùn)行樓市這艘大船的，而是應(yīng)將希望寄托于未來的“改革”和“城鎮(zhèn)化”。

陳淮笑稱：“很多人問我2013年走勢，我覺得是蓋更多的房子。中國的城鎮(zhèn)化剛剛開始，這是最強(qiáng)大的引擎，而改革可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，保持經(jīng)濟(jì)高速增長，這才是房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。”

城鎮(zhèn)化將加大住宅需求

中國目前的城市化進(jìn)程如火如荼，毫無疑問，城市化為中國的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展空間。城市化進(jìn)程的加速，致使房地產(chǎn)出現(xiàn)剛性需求，從這個(gè)意義上說，房價(jià)上漲是正常的。

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人們對于住房需求的確很大，這也是不爭的事實(shí)，但剛性需求絕非房價(jià)不斷上漲的主要原因。只有具備購買意愿的人群同時(shí)具備了購買能力，有效需求才成立。

“城鎮(zhèn)化”毋庸置疑是未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的潛力所在，正如國務(wù)院副總理李克強(qiáng)11月28日所說：“中國已發(fā)展還很不平衡，尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。”與以往的城鎮(zhèn)化發(fā)展不同，接下來的城鎮(zhèn)化更多的意味著人口的城鎮(zhèn)化，這就是說，更多的人面臨著住宅需求。

城鎮(zhèn)戶口與非城鎮(zhèn)戶口的差別，阻礙了人口城鎮(zhèn)化，造成了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地與人口的不匹配，很多人守著一張非城鎮(zhèn)戶口望著曾經(jīng)的土地上林立的高樓慨嘆。2011年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)51.27%，據(jù)此計(jì)算我國城鎮(zhèn)人口已達(dá)6.9億，但是，2011年年底中國農(nóng)村戶籍人口是9.3億，這意味著城鎮(zhèn)人口數(shù)量僅為4.2億。

對于城鎮(zhèn)化發(fā)展中出現(xiàn)的問題，全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任尹中卿直言，改革開放30多年來城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了顯著成就，但也要清醒地看到，長期以來各個(gè)地方都把推進(jìn)城鎮(zhèn)化簡單地等同于城市建設(shè)，過分注重城市建成區(qū)規(guī)模的擴(kuò)張而忽視了城市人口規(guī)模的集聚，把農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移人員僅僅當(dāng)做生產(chǎn)者、當(dāng)做勞動(dòng)力，而不愿意接受他們本人和他的家屬進(jìn)入城市成為市民，結(jié)果導(dǎo)致了現(xiàn)在比較嚴(yán)重的城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化。

12月4日，新一屆中央政治局召開會(huì)議，分析研究2013年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議上明確提出，明年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。會(huì)議指出，2013年要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，著力提高針對性和有效性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合；要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作，強(qiáng)化社會(huì)服務(wù)和管理，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控似乎收緊了房地產(chǎn)市場的閘門，而“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力”的思路，卻似乎又在為房地產(chǎn)市場發(fā)展尋找新道路，不過，政治局工作會(huì)議也指出要“有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。

與往年不一樣的是，國家發(fā)改委明年工作的重點(diǎn)，從過去通常的八項(xiàng)變成了九項(xiàng)，新增加了城鎮(zhèn)化內(nèi)容，此意味著未來最大內(nèi)需市場啟動(dòng)。

目前國家發(fā)改委已經(jīng)編制了《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃》，該規(guī)劃對于城市群建設(shè)，以及大中小城市協(xié)調(diào)健康發(fā)展，以及優(yōu)化城市化布局和形態(tài)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理等進(jìn)行了說明。該規(guī)劃將上升到國家層面，并由國務(wù)院審批通過。這涉及到上百個(gè)城市定位，以及上萬個(gè)小城鎮(zhèn)的布局。

此前有測算認(rèn)為，中國每年城市人口比重上升1個(gè)百分點(diǎn)，可以啟動(dòng)5萬多億的內(nèi)需。如果未來城鎮(zhèn)化率提高10個(gè)百分點(diǎn)，則可以啟動(dòng)50萬億內(nèi)需，相當(dāng)于再造一個(gè)目前的GDP。

有估算認(rèn)為，如果在未來十年中國的城鎮(zhèn)人口比重能上升到2/3，年均社會(huì)消費(fèi)額可以從目前的10萬億元增加到20萬億元，年均20萬億元以上的投資規(guī)�？梢跃S持20年。城市化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，新增投資需求6.6萬億元，能夠替代10萬億出口。

保障房流轉(zhuǎn)要盡快解決

一方面，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化使房地產(chǎn)調(diào)控面臨著新的人口挑戰(zhàn)，另一方面，人口城鎮(zhèn)化之后，低收入人群的增加還考驗(yàn)著政府的保障制度。

“十二五”期間，3600萬套保障房的建設(shè)體量，將大大改變原有住房結(jié)構(gòu)，將保障范圍提升至20%，這意味著，目前一部分夾心層的住房問題將得到解決。然而，擺在保障房建設(shè)難題面前的，不僅有天量資金從何而來，還有保障房分配與流轉(zhuǎn)這個(gè)系統(tǒng)性工程如何完善。保障房分配如何確保公平、經(jīng)濟(jì)適用房究竟能不能上市交易、如何流轉(zhuǎn)起來，這些都是需要從長計(jì)議的問題。

雖然，各地方出臺(tái)過一些符合自己地方需求的保障房流轉(zhuǎn)建議，比如不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、政府優(yōu)先回購保障房等等，但是這些都尚缺乏頂層設(shè)計(jì)，沒有一個(gè)相對同一固定的標(biāo)準(zhǔn)。

近日剛剛結(jié)束的全國發(fā)展和改革工作會(huì)議也對保障房建設(shè)問題進(jìn)行了討論。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“保障房建設(shè)是一大民生工程，而目前的一個(gè)大瓶頸是資金問題。中央財(cái)政補(bǔ)貼只是保障房資金的一小部分，其余都得地方政府自籌。作為財(cái)政來源重點(diǎn)的土地出讓凈收益，今年以來下降較大。另一方面城市建設(shè)成本升高，均給地方政府不小壓力。”

他表示，根據(jù)全國發(fā)展和改革會(huì)議的表態(tài)，明年有關(guān)方面將會(huì)進(jìn)一步研究如何吸引民資進(jìn)入保障房領(lǐng)域，并有望出臺(tái)相關(guān)政策。

一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控 效果會(huì)前功盡棄

“房產(chǎn)稅”和“保障房”無疑是房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代的兩個(gè)關(guān)鍵詞

　任何經(jīng)濟(jì)政策的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)異動(dòng)。雖然從目前來看，調(diào)控堅(jiān)定的態(tài)度占據(jù)了上風(fēng)，但新建住宅成交均價(jià)連續(xù)6個(gè)月走高的事實(shí)不容忽略，而在房地產(chǎn)市場剛剛回暖的盛夏，調(diào)控松動(dòng)的言論也為遠(yuǎn)去。

“現(xiàn)在的市場就像拔河比賽一樣的。”中國農(nóng)業(yè)銀行專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚形象的描述各方面對房地產(chǎn)調(diào)控的心態(tài)，拔河比賽一邊是某些地方政府、開發(fā)商、媒體，包括參與投資投機(jī)性房產(chǎn)的這些投資人士，他們希望政策松動(dòng)，甚至有些人還在放出話說房地產(chǎn)的春天又要來了，房地產(chǎn)甚至?xí)�出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。而另一邊是中央政府和民眾希望房地產(chǎn)繼續(xù)回穩(wěn)，中央再三強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

向松祚稱，前一段時(shí)間不論是地方政府還是開發(fā)商，甚至也包括一些媒體，都在有意和無意的釋放一些似乎房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在松動(dòng)的信號(hào)。在最近的成交量和某些樓盤的價(jià)格的走向來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)也出現(xiàn)了一些松動(dòng)的跡象，在非常嚴(yán)峻的調(diào)控下已經(jīng)取得了一些明顯的效果，但如果一旦放松，那么房地產(chǎn)調(diào)控效果可能會(huì)前功盡棄。

其實(shí)，并不只是向松祚認(rèn)為調(diào)控如同艱難地拔河比賽。在房地產(chǎn)市場剛剛回暖的6月份，各種關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)的言論開始響起。

彼時(shí)，建業(yè)五棟大樓副總經(jīng)理劉增強(qiáng)認(rèn)為，不管是哪種調(diào)控政策的出臺(tái)，都會(huì)影響買房人和房企對市場的心理預(yù)期。“房地產(chǎn)市場調(diào)控就像在拔河，目前所處的環(huán)節(jié)恰是關(guān)鍵時(shí)刻。”劉增強(qiáng)認(rèn)為。

6月7日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 從6月8日起，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍；將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

也許是受到銀根調(diào)整消息的刺激，很快，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的新聞開始出現(xiàn)。 6月10日，一篇名為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報(bào)道出現(xiàn)在眾多網(wǎng)站顯眼位置。文章指出，發(fā)改委內(nèi)部人士解釋“救市”的原因?yàn)�，調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空比預(yù)想的情況還要嚴(yán)重。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，通脹可能比通縮更好應(yīng)對，此次開閘放項(xiàng)目，意在拉動(dòng)快速回落的經(jīng)濟(jì)。

事情并沒有到此結(jié)束，央行關(guān)于貸款利率的調(diào)整也被卷進(jìn)了調(diào)控松動(dòng)的風(fēng)波。一篇名為《央行特級文件，首套房貸利率最低7折》的報(bào)道吸引了眾多關(guān)注，房貸利率重回7折的消息傳遍大街小巷。銀監(jiān)會(huì)一份關(guān)于二套房貸認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)的文件將房地產(chǎn)松動(dòng)的預(yù)判推上了最高峰。6月11日，《銀監(jiān)會(huì)：給予二套房貸與首套同樣風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重》的報(bào)道出現(xiàn)。報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件，給予二套房貸與首套房貸同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，而此前，首套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。二套房貸與首套房貸同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重將刺激商業(yè)銀行擴(kuò)大二套房貸占比。

瘋狂的揣度之后是部委堅(jiān)定的調(diào)控態(tài)度。