眾多三四線城市正是從2009年前后開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的盛宴。

在揚(yáng)州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長(zhǎng)，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計(jì)供應(yīng)426.29萬(wàn)平方米，同比增加68.58%。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資101.48億元，同比增長(zhǎng)80%。

惠州2011年商品房成交量相當(dāng)于廣州的31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。

在貴陽(yáng)，已經(jīng)有十幾個(gè)超過100萬(wàn)平方米的在售樓盤項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入住人口30萬(wàn)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)，2012年上半年，貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)的整體供應(yīng)量就已超過2007～2009年期間每年全年的供應(yīng)量。

在南通，近4年土地累計(jì)成交量超過7500萬(wàn)平方米，消化時(shí)間需要近15年。

這些嚇人的數(shù)字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，引起眾多學(xué)者的關(guān)注。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜一直在關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高潮，2012年上半年，她就告訴記者，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

盡管從2009年以來，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)讓不少三四線城市獲得了很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，高鐵的建設(shè)提速也串聯(lián)起了不少三四線城市與一二線城市，但這些三四線城市依舊沒能得到足以支撐迅猛開發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的人口聚集、產(chǎn)業(yè)配套，那些大力開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不可避免地陷入銷售困境。

“當(dāng)?shù)厝速I不起，外地人不來買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀態(tài)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，風(fēng)險(xiǎn)排名前50名全部是三四線城市。

“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因?yàn)檫@些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的根本，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐。”胡景暉說，但從這幾年的發(fā)展來看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒有在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上得到相應(yīng)的成果。

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對(duì)三四線城市失去信心，而是暫時(shí)還看不到這些城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

城鎮(zhèn)化能否化解難題

“三四線城市如果沒有產(chǎn)業(yè)的培育，將難以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，三四線城市對(duì)人口、資金的吸納能力都沒有想象中那么強(qiáng)。過去幾年，不論是地方政府還是開發(fā)商，對(duì)三四線城市的發(fā)展都作了過于樂觀的判斷。

在陳國(guó)強(qiáng)看來，不同的城市面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不同，需要從各自城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行研究，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)作出調(diào)整。對(duì)開發(fā)商來說，區(qū)域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育過程中，但不能把重心全放在三四線城市。

“城鎮(zhèn)化是遠(yuǎn)水，不可能馬上解決那些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的三四線城市的問題。”陳國(guó)強(qiáng)說，中央對(duì)城鎮(zhèn)化的表態(tài)也說明，恰恰是要通過城鎮(zhèn)化來調(diào)整前幾年發(fā)展中遇到的問題。

對(duì)于目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的三四線城市，有人認(rèn)為很危險(xiǎn)，也有人有著不同的看法。

在張大偉看來，對(duì)這幾年進(jìn)入三四線城市發(fā)展的開發(fā)商來說，并沒有太大的壓力，因?yàn)樗麄兡玫氐某杀静⒉桓�，有些城市土地價(jià)格一平方米只有幾百元。如果這個(gè)城市有發(fā)展?jié)摿�，目前的供大于求就不是問題，很快就能消化掉庫(kù)存。

“但如果沒有發(fā)展?jié)摿Γ�就值得認(rèn)真研究。”張大偉說，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒有新推什么土地，之所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅下跌，是因?yàn)槊簝r(jià)下跌了，而煤炭是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的絕對(duì)支柱。如果當(dāng)?shù)爻�了煤炭之外還有別的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱，那就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的問題。

在張大偉看來，中央近期對(duì)城鎮(zhèn)化的表態(tài)，其實(shí)正是強(qiáng)調(diào)一二線城市和三四線城市之間的產(chǎn)業(yè)布局，培育三四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

其實(shí)，產(chǎn)業(yè)布局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅僅出現(xiàn)在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設(shè)的“新城”往往也因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)的支撐從而成為“睡城”。

在胡景暉看來，未來中國(guó)還將有三億到四億的人口轉(zhuǎn)移，這些人口不是轉(zhuǎn)移到大城市，而是在百萬(wàn)人口左右的城市，要做到這一點(diǎn)，這些城市就必須有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐。“一二線城市也需要將現(xiàn)有的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，分解到三四線城市。”

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)大城市發(fā)展到一定程度后往往會(huì)出現(xiàn)逆城市化，“中國(guó)未來恐怕也會(huì)如此，三四線城市的房地產(chǎn)會(huì)發(fā)展，但基礎(chǔ)一定是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善。”