國內(nèi)休閑游的巨大市場空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，是各路資本下注旅游地產(chǎn)的主因，但同質(zhì)化嚴(yán)重的問題始終困擾著我國旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展。

從東部沿海到西部山區(qū)，從長白山到海南椰島，今年旅游景點隨處可見開發(fā)商的身影在尋找著各類資源進(jìn)行“聯(lián)姻”式的開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)行業(yè)排行前100名的企業(yè)中，已有2/3的房企介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，其中包括萬科、恒大、龍湖、綠地等地產(chǎn)龍頭企業(yè)在內(nèi)。

而大手筆布局旅游地產(chǎn)的案例更是比比皆是，數(shù)據(jù)表明，2012年1季度中國旅游地產(chǎn)總投資額約為2600億元，占整個房地產(chǎn)投資的20%以上。萬科早在2005年就耗資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年租賃權(quán)建高級酒店;今年至今，中弘地產(chǎn)已投資規(guī)模高達(dá)150億元建云南西雙版納路南山旅游度假項目、規(guī)模為150億元的長白山望天鵝國際旅游度假區(qū)等10個項目。

近年來旅游業(yè)的火爆，也在一定程度上促進(jìn)了旅游地產(chǎn)的升溫。從一線城市到旅游勝地，房地產(chǎn)企業(yè)正通過上山下海，且無論是開發(fā)面積還是資金規(guī)模都有越來越大的趨勢。

在全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟副秘書長陳寶存看來，旅游地產(chǎn)雖具有巨大的利潤空間，但是其在開發(fā)過程的投入成本也是巨大的。拿地、購買景區(qū)經(jīng)營權(quán)、興建基礎(chǔ)設(shè)施、廣告營銷、后續(xù)維修、物業(yè)管理等耗資動輒就數(shù)十、上百億，令許多中小型房企望而卻步。尤其是旅游度假地產(chǎn)要開發(fā)商長期投入持續(xù)經(jīng)營，耐得住寂寞才能等到最后的收獲。

中國旅游地產(chǎn)服務(wù)(集團(tuán))有限公司總裁丁祖昱表示，國內(nèi)休閑游的巨大市場空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，是各路資本下注旅游地產(chǎn)的主因，但同質(zhì)化嚴(yán)重的問題始終困擾著我國旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展。旅游度假資源與房地產(chǎn)的完美融合，還有很長的路要走。

異軍突起

地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變，一片蕭條的房地產(chǎn)市場，卻見得一片風(fēng)景獨好，這就是近幾年異軍突起的旅游地產(chǎn)。

海南便是典型一例。不足4萬平方公里的土地上，動輒引來數(shù)十億、上百億的投資，旅游地產(chǎn)項目星羅棋布。全國10大房企排行榜中已有半數(shù)房企進(jìn)駐海南，包括萬科、雅居樂、恒大、碧桂園、綠城等知名房企。

云南旅游地產(chǎn)更是達(dá)到狂熱的境地。在從麗江、大理、騰沖、普洱的漫長旅游資源帶上，動輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數(shù)百億元的旅游地產(chǎn)項目星羅棋布。

萬達(dá)集團(tuán)更是重金下注旅游地產(chǎn)，其在長白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山等地的投資規(guī)模預(yù)計高達(dá)1700億元左右。萬達(dá)董事長王健林曾表示，萬達(dá)未來將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，以儲存未來10年的競爭優(yōu)勢，2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

事實上，瞄準(zhǔn)旅游地產(chǎn)這塊肥肉并不是這一兩年的事情。數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，國內(nèi)已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過3000億元人民幣。一些房企的旅游地產(chǎn)份額甚至高達(dá)6成。

由于在城市范圍內(nèi)針對土地的政策和限制繁多導(dǎo)致幾乎已無地可圈，開發(fā)商庫存壓頂，生存壓力越來越大。于是，城市邊緣地區(qū)，特別是旅游區(qū)域就成了開發(fā)商打擦邊球的灰色地帶。

而“十一”黃金周帶來的國內(nèi)旅游新高峰，更是讓旅游地產(chǎn)項目迎來了一場“狂歡”。

數(shù)據(jù)顯示，在今年為期8天的“十一”黃金周期間，全國共接待游客4.25億人次，較2011年同期相比增幅達(dá)40.9%，實現(xiàn)旅游收入2105億元，同比增長44.4%。此前，國家旅游局在2012年第3季度全國旅游經(jīng)濟(jì)形勢分析會上表示，預(yù)計2012年旅游業(yè)總收入約2.57萬億元，同比增長14%。國內(nèi)旅游人數(shù)約29億人次，同比增長10%，國內(nèi)旅游收入約2.22萬億元，同比增長15%。入境旅游人數(shù)1.35億人次，與上年持平。旅游外匯收入495億美元，同比增長2%。

北京周邊一家新開業(yè)的酒店，從9月29日開業(yè)，到10月7日，這間酒店的客房預(yù)訂率達(dá)到了100%。位于天池風(fēng)景區(qū)附近的長白山國際度假區(qū)，也在開業(yè)后的第一個長假就迎來一個客流高峰。據(jù)報道，這個由萬達(dá)、泛海、一方、億利、用友、聯(lián)想控股等集團(tuán)投資的旅游項目，開業(yè)2個月以來，度假區(qū)內(nèi)4個酒店的日常平均入住率達(dá)60%-70%，長假期間接待游客數(shù)量超過10萬人。

據(jù)統(tǒng)計，中國至少27個省區(qū)市制定的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。

據(jù)中國某房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計，截至今年4月，全國旅游地產(chǎn)項目多達(dá)2226個，規(guī)劃投資總額保有量為1.09萬億元，共覆蓋85個城市和地區(qū)，主要分布在海南、兩廣沿海、長三角、環(huán)渤海、西南地區(qū)、福建東南沿海6大旅游資源區(qū)。

據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，在9月披露的25只新基金中，有3只為旅游文化產(chǎn)業(yè)基金，資金規(guī)模達(dá)202億元。

開發(fā)雙刃劍

無論是單兵作戰(zhàn)還是抱團(tuán)前行，房企造城式開發(fā)的層出不窮也引發(fā)業(yè)內(nèi)的爭論不休。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)曾告訴記者，在開發(fā)商大量涌向旅游地產(chǎn)的同時，也出現(xiàn)一些借旅游地產(chǎn)之名拿地卻另做他用的亂象。他表示，旅游地產(chǎn)多位于相對偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府希望帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì);而企業(yè)希望避開調(diào)控，獲得土地。在他看來，開發(fā)商借旅游地產(chǎn)拿地并非不可，但開發(fā)商和消費者都需明確旅游地產(chǎn)項目和普通住宅項目在土地使用性質(zhì)上不同，住房使用年限也不同，開發(fā)商的建設(shè)需符合國家和當(dāng)?shù)卣�府的�?guī)劃和要求。

目前國內(nèi)有不少旅游地產(chǎn)項目都將關(guān)注點著重放在地產(chǎn)，而忽視對項目旅游產(chǎn)品的開發(fā)。中國旅游研究院院長戴斌表示，國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式是“做地產(chǎn)多過做旅游”，但其實真正科學(xué)可持續(xù)的模式應(yīng)該要先做好旅游景區(qū)，再做房地產(chǎn)建設(shè)�？蔁o奈的是，由于旅游景區(qū)的建設(shè)投入資金高，回報周期長，并不是每一個房企都像萬達(dá)這般既有資金又有資源，可以大刀闊斧地專注旅游地產(chǎn)項目開發(fā)。這便導(dǎo)致旅游地產(chǎn)變成許多房企逆市圈錢的新金礦。倘若不注重旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)以及住宅產(chǎn)品的后期維護(hù)管理，即便可以順利竣工，其升值潛力亦不容樂觀。

“旅游地產(chǎn)是把雙刃劍，旅游地產(chǎn)的開發(fā)與住宅建設(shè)不同，需長期的資金、人力和管理投入，若開發(fā)商一擁而上，準(zhǔn)備不足，抱著快速回籠資金的心態(tài)，容易陷入其中”，陳國強(qiáng)認(rèn)為。

曾有去云南旅游回來的人士向記者描述，當(dāng)?shù)芈糜尉包c“房地產(chǎn)化的痕跡太重了。”今年6月初央視曾報道，目前景洪在售的房地產(chǎn)項目有300多個。而在北京，目前處于主要銷售期的項目也就350個左右。

3月，中坤和云南省普洱市達(dá)成框架協(xié)議，中坤將領(lǐng)銜啟動中國普洱休閑養(yǎng)生部落，總投資規(guī)模預(yù)計500億元。

4月12日，西雙版納國際旅游度假區(qū)項目開工奠基。這個位于西雙版納州府景洪市西北的項目，由萬達(dá)、泛海、聯(lián)想控股等企業(yè)聯(lián)合投資，占地約6平方公里。投資規(guī)模為150億元。

4月14日，中弘股份公告將投資開發(fā)西雙版納路南山旅游度假項目，總投資預(yù)計150億元。

西雙版納的圈地，讓開發(fā)商開始感到不安。據(jù)記者整理，目前在西雙版納投資的企業(yè)包括中國平安、保利集團(tuán)、云南城投、世紀(jì)金源、華僑城等，開發(fā)項目達(dá)到12個，其中單體投資超過100億的有7個，總投資規(guī)模超過1300億元。

圈地風(fēng)險隱現(xiàn)

從房企角度來看，調(diào)控背景下，房企有戰(zhàn)略布局向三四線、向非限購板塊轉(zhuǎn)移的需求。同時，地方政府的熱情也在吸引房企。

據(jù)了解，某企業(yè)在西雙版納拿地每畝成本20萬左右，相當(dāng)于多數(shù)土地的“半價”。在中弘股份路南山項目上，西雙版納州根據(jù)協(xié)議，要協(xié)助中弘將路南山項目“納入省級重點旅游建設(shè)項目并積極爭取相關(guān)優(yōu)惠政策”。

另一方面，一些企業(yè)進(jìn)行的是一級開發(fā)。這將有利于該企業(yè)在二級市場中掌握主動，低成本甚至零成本拿下自己中意的最優(yōu)質(zhì)地塊。其他企業(yè)再拿地，就要溢價。而已經(jīng)進(jìn)入的房企還可以與地方政府一起，在二級出讓中獲得溢價收益分成。這種平衡資金的方式，在云南其他地區(qū)也能見到。目前在云南，房企布點較多的區(qū)域包括麗江、騰沖、瑞麗、普洱等旅游熱點地區(qū)。

然而，這種圈地運動是否存在風(fēng)險，部分房企和業(yè)內(nèi)人士都存在疑慮。據(jù)報道，西雙版納2009年全州建設(shè)用地規(guī)模超過34.98萬畝，已透支了十余萬畝用地指標(biāo)。

旅游地產(chǎn)布局海外

今年5月，萬科通過其全資子公司W(wǎng)klandInvestmentsCompanyLimited收購港交所一家上市公司南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份。據(jù)了解，萬科“出海”定位建筑業(yè)。

但與萬科不同的是，大部分房企海外投資偏好擁有優(yōu)美、獨特自然資源的國家和地區(qū)，業(yè)態(tài)方面以旅游、商業(yè)地產(chǎn)居多，多采取合作開發(fā)模式。

萬達(dá)集團(tuán)繼今年5月與全球第二大院線集團(tuán)AMC簽署并購協(xié)議，開啟萬達(dá)首單文化領(lǐng)域海外投資后，6月又與中國泛�？毓杉瘓F(tuán)、俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億-30億美元的意向協(xié)議書。

選擇了韓國，將投資9億美元，建設(shè)韓國濟(jì)州島“6大核心項目”中的健康醫(yī)療城項目。以旅游地產(chǎn)為主的深圳光耀集團(tuán)則參與開發(fā)韓國濟(jì)州島的“中國城”旅游項目。

碧桂園首次出海落子馬來西亞作為國外發(fā)展的首站，項目力圖打造旅游投資的優(yōu)質(zhì)項目。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來已在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資計劃的房企，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等12家大型房企，規(guī)模達(dá)上百億美元。