祖?zhèn)髅胤�、包治百病，專家推薦、明星代言……虛假宣傳無(wú)孔不入，忽悠公眾無(wú)所不能。凈化廣告環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)秩序。5月22日-25日，經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》特別節(jié)目——“杜絕虛假?gòu)V告宣傳，我們?cè)谛袆?dòng)！”

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，鋪天蓋地的地產(chǎn)樓盤廣告，報(bào)紙上、雜志、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)，可謂“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”。為了吸引購(gòu)房者的注意力，許多開(kāi)發(fā)商都選擇在廣告上做文章，“語(yǔ)不驚人死不休。”

“大哥，買房嗎？70年大產(chǎn)權(quán)，買一瓶送一瓶，汽水”，“帥哥，您看看這個(gè)，200平米的大別墅，買一套送一套，煎餅”“老板，看房嗎？大海邊兒的四合院，四合院里有大海。”這是蛇年春晚小品《大城小事》里的經(jīng)典開(kāi)場(chǎng)白，相信在現(xiàn)實(shí)的生活中，許多的購(gòu)房者也有類似的經(jīng)歷。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華以及潮陽(yáng)律師事務(wù)所邵桐律師對(duì)房地產(chǎn)廣告的大忽悠發(fā)表評(píng)論。

某房交會(huì)上有這樣一條關(guān)于海景房的廣告：北方唯一萬(wàn)米金沙灘。當(dāng)記者追問(wèn)，為什么這條海岸線就是唯一的萬(wàn)米金沙灘時(shí)，房產(chǎn)銷售人員說(shuō)：“我們也不知道，我就是開(kāi)著車現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)了一圈，我就認(rèn)為它是唯一的萬(wàn)米金沙灘了。”

現(xiàn)在，地產(chǎn)廣告中各種最牛、頂級(jí)、最佳、唯一這樣的排他性詞語(yǔ)頻頻出現(xiàn)，這在法律上是否允許？

包華：這肯定不是被允許的。規(guī)范中要求，不能用排他性的詞語(yǔ)或者用可以描述“頂級(jí)”、“第一”等詞語(yǔ)跟消費(fèi)者傳遞信息，因?yàn)檫@樣的詞語(yǔ)往往帶有一定的判定標(biāo)準(zhǔn)，在判定標(biāo)準(zhǔn)不明確的情況下，這樣的詞語(yǔ)會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)的效果。但遺憾的是，這樣的詞語(yǔ)在廣告中頻頻出現(xiàn)，而廣告商本身并沒(méi)有得到任何相應(yīng)的制約，這一點(diǎn)來(lái)需要監(jiān)管部門和媒體關(guān)注。

邵桐：在《廣告法》第七條第二款有相關(guān)的規(guī)定，不僅是房地產(chǎn)廣告，其他商品廣告也不能出現(xiàn)這種類似于“頂級(jí)”、“唯一”的詞語(yǔ)，這是廣告法當(dāng)中命令禁止的一種規(guī)定。如果出現(xiàn)這種詞語(yǔ)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)主動(dòng)履行職責(zé)，告知廣告主或者廣告的制作者和發(fā)布者，立即停止使用廣告，并在相應(yīng)的范圍內(nèi)予以更正，更嚴(yán)重的，還要沒(méi)收廣告的制作者和發(fā)布者相應(yīng)的廣告費(fèi)用。

既然法律不予支持，為什么地產(chǎn)銷售廣告上卻一再出現(xiàn)？而且愈演愈烈？

包華：廣告是為工商部門去進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)約束的，如果工商部門對(duì)于這樣的排他性用語(yǔ)進(jìn)行相應(yīng)的處罰的話，都會(huì)讓其他的廣告商和媒體借鑒。但是，非常遺憾，這個(gè)案例一直沒(méi)有出現(xiàn)。另外一方面，對(duì)于一個(gè)樓盤的銷售而言，一個(gè)廣告費(fèi)用即使再高也是有限的，用一個(gè)非常有限的廣告費(fèi)換取一個(gè)高額的銷售利潤(rùn)，對(duì)于任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都是有盈利動(dòng)機(jī)的。在這種巨大的盈利動(dòng)機(jī)面前，哪怕有行政處罰，很多廣告商也愿意面對(duì)。所以處罰的力度不僅僅只是經(jīng)濟(jì)處罰的問(wèn)題，更多應(yīng)該在其他方面進(jìn)行延展和綜合治理。

央視記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京一家樓盤忽悠人的本事非常了不起。在一家樓盤的宣傳單上寫著小區(qū)內(nèi)設(shè)有超市、醫(yī)務(wù)室、銀行、郵局、洗衣店、幼兒園等服務(wù)配套設(shè)施，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有溫泉戲水樂(lè)園，記者從房展會(huì)上出來(lái)以后，按宣傳單上提供的地址找到了這個(gè)樓盤的售樓處，發(fā)現(xiàn)很多東西和廣告所寫的不一樣。

根據(jù)售樓人員的介紹，這所樓盤在廣告中宣傳的六項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)際上只具備超市和洗衣店兩項(xiàng)。面對(duì)記者的疑惑，售后人員又趕緊宣傳起小區(qū)建了的公園和水上樂(lè)園。于是記者又從售樓處趕到樓盤現(xiàn)場(chǎng)，卻看到所謂的水上樂(lè)園只是看上去荒廢了很久，根本就沒(méi)有水的游泳池。在游泳池旁邊，所謂的社區(qū)公園也是大門緊鎖，上面掛著"閑人免進(jìn)，游人止步"的牌子。進(jìn)園一看記者才發(fā)現(xiàn)，公園建在一個(gè)防空洞上，一圈綠樹(shù)環(huán)繞著防空洞，遮住了里面大片的荒草和無(wú)人看管的果樹(shù)。走到防空洞的頂部，眼前是幾套銹跡斑斑的健身器材。

包華：夸大和虛假同時(shí)出現(xiàn)在廣告語(yǔ)當(dāng)中，而這個(gè)樓盤本身的配套設(shè)施其實(shí)并不完善。在這種情況之下，大家應(yīng)該可以從項(xiàng)目的配套文件中乃至于規(guī)劃上找到答案。但是這些配套文件并沒(méi)有如實(shí)的向消費(fèi)者出示，而是用廣告的虛假方式宣傳，這種方法對(duì)于消費(fèi)者在判斷是否購(gòu)買時(shí)，很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)。

眾所周知，售房要五證齊全，五證就是開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱"五證"�？墒窃诖蠹业馁I房經(jīng)歷中，遇到的真正五證齊全的又有幾家呢？一般銷售商都會(huì)向這樣忽悠我們。

經(jīng)銷商：房屋的許可證，樓只要蓋到一半就肯定可以拿得到了，我們的樓都在蓋，蓋著蓋著房產(chǎn)的預(yù)售證就可以拿到了。

為什么現(xiàn)在五證不全也能賣方？這個(gè)說(shuō)法有問(wèn)題嗎？

包華：在五證不全的情況下，購(gòu)房人確實(shí)能夠看到房形物。之所以它叫房形物，是它看上去是房子，但是它跟我們法律定義上的房子是有本質(zhì)不同的。首先購(gòu)房人確實(shí)能看到這個(gè)東西，開(kāi)發(fā)人員確實(shí)能開(kāi)發(fā)完，購(gòu)買房人可以有信心買。其次，確實(shí)有一些商人在賣這樣的房子，而且沒(méi)有得到任何制約，即使是有一些項(xiàng)目長(zhǎng)期在進(jìn)行這樣的銷售，也沒(méi)有政府監(jiān)管部門叫停，而且廣告還在做。所以，買家和賣家都有需求的情況下，政府的監(jiān)管顧不上了，就會(huì)出現(xiàn)這種房形物在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的情況。

邵桐：經(jīng)銷商的說(shuō)法確實(shí)有問(wèn)題，因?yàn)楦鶕?jù)我們國(guó)家現(xiàn)行的法律規(guī)定，所有的行政審批的證件都是要符合申請(qǐng)條件，由行政機(jī)關(guān)作出嚴(yán)格的審查以后，才可以批準(zhǔn)這些行政審批。

房地產(chǎn)界的虛假宣傳由來(lái)已久，而且經(jīng)久不衰，原因何在？

包華：這跟房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的市場(chǎng)走向有一定的關(guān)系，因?yàn)榻�些年�?lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是向上走的，很多購(gòu)房人獲得了實(shí)惠。另外，不可否認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸成熟的過(guò)程中，房子確實(shí)越蓋越好了，很多消費(fèi)者也看到了這一點(diǎn)才會(huì)進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)之中。其次，很多房地產(chǎn)廣告到最后并沒(méi)有影響到消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期，即使影響到了，廣告商也好，廣告主也好，沒(méi)有得到相應(yīng)的處罰或者賠償。在這種情況之下，就不難相信房地產(chǎn)廣告為什么越來(lái)越假了。

宣傳單也好，廣告單也好，不能作為開(kāi)發(fā)商的承諾。曾經(jīng)有說(shuō)法稱，如果消費(fèi)者把宣傳單收藏起來(lái)，有朝一日發(fā)現(xiàn)宣傳的和實(shí)際不符，是否可以憑借宣傳單去追究相關(guān)責(zé)任？

包華：廣告本身并不是合同的一部分，消費(fèi)者還是要以合同為準(zhǔn)。另外，如果虛假宣傳確實(shí)影響到了購(gòu)房人的購(gòu)房預(yù)期，甚至于影響到了購(gòu)房人對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，應(yīng)該給予一定的賠償，但賠償?shù)臄?shù)額一定不會(huì)高于開(kāi)發(fā)商的利益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)在上漲，即使當(dāng)年5千塊錢一平米的房子，等你去告他的時(shí)候，已經(jīng)1萬(wàn)塊了。在這種情況下法院就會(huì)面臨一個(gè)問(wèn)題，消費(fèi)者確實(shí)從中獲利的情況下，如何讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償，因?yàn)槲覀儑?guó)家目前是以實(shí)際損失為賠償?shù)幕�本原則。

要想真正的遏制住房地產(chǎn)的虛假宣傳，最有效的辦法是什么？

包華：應(yīng)該建立一套成型制度，如果某一個(gè)商家、廣告主、媒體確實(shí)發(fā)布了虛假的廣告，經(jīng)過(guò)最終的認(rèn)定這個(gè)虛假?gòu)V告造成了社會(huì)影響，就應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的信息系統(tǒng)上予以記錄，今后限制其進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)售、廣告等一系列經(jīng)營(yíng)行為。否則，只是單對(duì)某一個(gè)行為進(jìn)行處罰的話，很難解決目前虛假?gòu)V告泛濫的問(wèn)題。