祖?zhèn)髅胤健�包治百病，專家推薦、明星代言……虛假宣傳無孔不入，忽悠公眾無所不能。凈化廣告環(huán)境，規(guī)范市場秩序。5月22日-25日，經(jīng)濟之聲《天天315》特別節(jié)目——“杜絕虛假廣告宣傳，我們在行動！”

據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，鋪天蓋地的地產(chǎn)樓盤廣告，報紙上、雜志、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)，可謂“百花齊放，百家爭鳴”。為了吸引購房者的注意力，許多開發(fā)商都選擇在廣告上做文章，“語不驚人死不休。”

“大哥，買房嗎？70年大產(chǎn)權(quán)，買一瓶送一瓶，汽水”，“帥哥，您看看這個，200平米的大別墅，買一套送一套，煎餅”“老板，看房嗎？大海邊兒的四合院，四合院里有大海。”這是蛇年春晚小品《大城小事》里的經(jīng)典開場白，相信在現(xiàn)實的生活中，許多的購房者也有類似的經(jīng)歷。經(jīng)濟之聲特約評論員包華以及潮陽律師事務(wù)所邵桐律師對房地產(chǎn)廣告的大忽悠發(fā)表評論。

某房交會上有這樣一條關(guān)于海景房的廣告：北方唯一萬米金沙灘。當(dāng)記者追問，為什么這條海岸線就是唯一的萬米金沙灘時，房產(chǎn)銷售人員說：“我們也不知道，我就是開著車現(xiàn)場轉(zhuǎn)了一圈，我就認為它是唯一的萬米金沙灘了。”

現(xiàn)在，地產(chǎn)廣告中各種最牛、頂級、最佳、唯一這樣的排他性詞語頻頻出現(xiàn)，這在法律上是否允許？

包華：這肯定不是被允許的。規(guī)范中要求，不能用排他性的詞語或者用可以描述“頂級”、“第一”等詞語跟消費者傳遞信息，因為這樣的詞語往往帶有一定的判定標準，在判定標準不明確的情況下，這樣的詞語會產(chǎn)生誤導(dǎo)的效果。但遺憾的是，這樣的詞語在廣告中頻頻出現(xiàn)，而廣告商本身并沒有得到任何相應(yīng)的制約，這一點來需要監(jiān)管部門和媒體關(guān)注。

邵桐：在《廣告法》第七條第二款有相關(guān)的規(guī)定，不僅是房地產(chǎn)廣告，其他商品廣告也不能出現(xiàn)這種類似于“頂級”、“唯一”的詞語，這是廣告法當(dāng)中命令禁止的一種規(guī)定。如果出現(xiàn)這種詞語，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)主動履行職責(zé)，告知廣告主或者廣告的制作者和發(fā)布者，立即停止使用廣告，并在相應(yīng)的范圍內(nèi)予以更正，更嚴重的，還要沒收廣告的制作者和發(fā)布者相應(yīng)的廣告費用。

既然法律不予支持，為什么地產(chǎn)銷售廣告上卻一再出現(xiàn)？而且愈演愈烈？

包華：廣告是為工商部門去進行相應(yīng)的市場約束的，如果工商部門對于這樣的排他性用語進行相應(yīng)的處罰的話，都會讓其他的廣告商和媒體借鑒。但是，非常遺憾，這個案例一直沒有出現(xiàn)。另外一方面，對于一個樓盤的銷售而言，一個廣告費用即使再高也是有限的，用一個非常有限的廣告費換取一個高額的銷售利潤，對于任何一個開發(fā)商都是有盈利動機的。在這種巨大的盈利動機面前，哪怕有行政處罰，很多廣告商也愿意面對。所以處罰的力度不僅僅只是經(jīng)濟處罰的問題，更多應(yīng)該在其他方面進行延展和綜合治理。

央視記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京一家樓盤忽悠人的本事非常了不起。在一家樓盤的宣傳單上寫著小區(qū)內(nèi)設(shè)有超市、醫(yī)務(wù)室、銀行、郵局、洗衣店、幼兒園等服務(wù)配套設(shè)施，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有溫泉戲水樂園，記者從房展會上出來以后，按宣傳單上提供的地址找到了這個樓盤的售樓處，發(fā)現(xiàn)很多東西和廣告所寫的不一樣。

根據(jù)售樓人員的介紹，這所樓盤在廣告中宣傳的六項基礎(chǔ)設(shè)施，實際上只具備超市和洗衣店兩項。面對記者的疑惑，售后人員又趕緊宣傳起小區(qū)建了的公園和水上樂園。于是記者又從售樓處趕到樓盤現(xiàn)場，卻看到所謂的水上樂園只是看上去荒廢了很久，根本就沒有水的游泳池。在游泳池旁邊，所謂的社區(qū)公園也是大門緊鎖，上面掛著"閑人免進，游人止步"的牌子。進園一看記者才發(fā)現(xiàn)，公園建在一個防空洞上，一圈綠樹環(huán)繞著防空洞，遮住了里面大片的荒草和無人看管的果樹。走到防空洞的頂部，眼前是幾套銹跡斑斑的健身器材。

包華：夸大和虛假同時出現(xiàn)在廣告語當(dāng)中，而這個樓盤本身的配套設(shè)施其實并不完善。在這種情況之下，大家應(yīng)該可以從項目的配套文件中乃至于規(guī)劃上找到答案。但是這些配套文件并沒有如實的向消費者出示，而是用廣告的虛假方式宣傳，這種方法對于消費者在判斷是否購買時，很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)。

眾所周知，售房要五證齊全，五證就是開發(fā)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱"五證"�？墒窃诖蠹业馁I房經(jīng)歷中，遇到的真正五證齊全的又有幾家呢？一般銷售商都會向這樣忽悠我們。

經(jīng)銷商：房屋的許可證，樓只要蓋到一半就肯定可以拿得到了，我們的樓都在蓋，蓋著蓋著房產(chǎn)的預(yù)售證就可以拿到了。

為什么現(xiàn)在五證不全也能賣方？這個說法有問題嗎？

包華：在五證不全的情況下，購房人確實能夠看到房形物。之所以它叫房形物，是它看上去是房子，但是它跟我們法律定義上的房子是有本質(zhì)不同的。首先購房人確實能看到這個東西，開發(fā)人員確實能開發(fā)完，購買房人可以有信心買。其次，確實有一些商人在賣這樣的房子，而且沒有得到任何制約，即使是有一些項目長期在進行這樣的銷售，也沒有政府監(jiān)管部門叫停，而且廣告還在做。所以，買家和賣家都有需求的情況下，政府的監(jiān)管顧不上了，就會出現(xiàn)這種房形物在市場上進行銷售的情況。

邵桐：經(jīng)銷商的說法確實有問題，因為根據(jù)我們國家現(xiàn)行的法律規(guī)定，所有的行政審批的證件都是要符合申請條件，由行政機關(guān)作出嚴格的審查以后，才可以批準這些行政審批。

房地產(chǎn)界的虛假宣傳由來已久，而且經(jīng)久不衰，原因何在？

包華：這跟房地產(chǎn)市場整體的市場走向有一定的關(guān)系，因為近些年來，房地產(chǎn)市場一直是向上走的，很多購房人獲得了實惠。另外，不可否認房地產(chǎn)市場在逐漸成熟的過程中，房子確實越蓋越好了，很多消費者也看到了這一點才會進入到這個市場之中。其次，很多房地產(chǎn)廣告到最后并沒有影響到消費者的購房預(yù)期，即使影響到了，廣告商也好，廣告主也好，沒有得到相應(yīng)的處罰或者賠償。在這種情況之下，就不難相信房地產(chǎn)廣告為什么越來越假了。

宣傳單也好，廣告單也好，不能作為開發(fā)商的承諾。曾經(jīng)有說法稱，如果消費者把宣傳單收藏起來，有朝一日發(fā)現(xiàn)宣傳的和實際不符，是否可以憑借宣傳單去追究相關(guān)責(zé)任？

包華：廣告本身并不是合同的一部分，消費者還是要以合同為準。另外，如果虛假宣傳確實影響到了購房人的購房預(yù)期，甚至于影響到了購房人對于房屋價值的判斷，應(yīng)該給予一定的賠償，但賠償?shù)臄?shù)額一定不會高于開發(fā)商的利益。因為房地產(chǎn)市場在上漲，即使當(dāng)年5千塊錢一平米的房子，等你去告他的時候，已經(jīng)1萬塊了。在這種情況下法院就會面臨一個問題，消費者確實從中獲利的情況下，如何讓開發(fā)商進行賠償，因為我們國家目前是以實際損失為賠償?shù)幕�本原則。

要想真正的遏制住房地產(chǎn)的虛假宣傳，最有效的辦法是什么？

包華：應(yīng)該建立一套成型制度，如果某一個商家、廣告主、媒體確實發(fā)布了虛假的廣告，經(jīng)過最終的認定這個虛假廣告造成了社會影響，就應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的信息系統(tǒng)上予以記錄，今后限制其進行相應(yīng)的預(yù)售、廣告等一系列經(jīng)營行為。否則，只是單對某一個行為進行處罰的話，很難解決目前虛假廣告泛濫的問題。