5月20日下午，在北京市東城區(qū)和平里北街土地交易大廳的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，周偉(化名)置身于一片興奮與躁動(dòng)中。

通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗土地的拍賣(mài)，21家企業(yè)你來(lái)我往，將價(jià)碼依次抬高，其中一塊土地竟以溢價(jià)率230%成交，而北京土地市場(chǎng)上一次出現(xiàn)此種盛況還是兩年前的事。

在樓市調(diào)控亦步亦趨、“限價(jià)令”重壓下的北京，房企為何如此不惜代價(jià)。周偉想起近日某論壇上同行的一種觀點(diǎn)：現(xiàn)在的調(diào)控政策不得要領(lǐng)，未必長(zhǎng)久，等到在拍得土地上建成房屋銷(xiāo)售時(shí)，這些政策恐怕已不復(fù)存在。

久違的跳價(jià)者

“七億！”5月22日，“大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)西區(qū)AA-25地塊F3其它類(lèi)多功能用地”進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)。在該地塊競(jìng)拍至6.3億元時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)中東亞新華地產(chǎn)并未按照常規(guī)進(jìn)行舉牌，而是直接報(bào)出了價(jià)格。由于此時(shí)的競(jìng)價(jià)階梯為1000萬(wàn)元，東亞新華的這一報(bào)價(jià)，直接跳過(guò)了7個(gè)競(jìng)價(jià)階梯。

這一插曲引起現(xiàn)場(chǎng)一陣騷動(dòng)。經(jīng)驗(yàn)豐富的競(jìng)價(jià)者們很快讀出這一舉動(dòng)背后的含義：若沒(méi)有足夠的實(shí)力和決心，房企斷然不會(huì)跳價(jià)，此舉只會(huì)暴露自己的急躁情緒。

沒(méi)想到的是，幾分鐘后，同樣的戲碼再次上演。當(dāng)該地塊的報(bào)價(jià)達(dá)到7.5億元時(shí)，東亞新華再次跳過(guò)5個(gè)競(jìng)價(jià)階梯，直喊“8億”。引得圍觀者驚嘆。

然而，過(guò)早暴露野心的競(jìng)爭(zhēng)者最終未能如愿以?xún)�。�?jīng)過(guò)78輪的漫長(zhǎng)競(jìng)價(jià)，北京城建最終以11.15億元成功拿下該地塊，土地溢價(jià)率為102%。競(jìng)價(jià)結(jié)束后，當(dāng)中國(guó)證券報(bào)記者上前追問(wèn)時(shí)，輸贏雙方均一言不發(fā)，迅速離開(kāi)。

“跳價(jià)”現(xiàn)象在北京土地市場(chǎng)并不陌生。在2010年數(shù)宗“地王”拍賣(mài)中，幾乎均出現(xiàn)過(guò)“跳價(jià)”現(xiàn)象，無(wú)論競(jìng)爭(zhēng)者最終能否中標(biāo)，其當(dāng)仁不讓的豪情總會(huì)引發(fā)眾人矚目。

進(jìn)入5月下旬，北京土地市場(chǎng)似乎“夢(mèng)回2010”。久違的跳價(jià)只是其中一個(gè)縮影。

5月20日，“通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23多功能地塊”以8.25億元的價(jià)格被北京世紀(jì)鴻地產(chǎn)競(jìng)得，競(jìng)價(jià)62輪，溢價(jià)率為230%，樓面價(jià)13136元/平方米。

5月20日，“通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-03住宅用地”以11.25億元的價(jià)格上限、配建7.1萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)被泰禾地產(chǎn)競(jìng)得，競(jìng)價(jià)71輪，溢價(jià)率48%。剔除保障房面積后，樓面價(jià)達(dá)19053元/平方米。

5月22日，“大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)西區(qū)AA-25地塊F3其它類(lèi)多功能用地”以11.15億元的價(jià)格被北京城建收入囊中，競(jìng)價(jià)78輪，溢價(jià)率為102%，折合樓面價(jià)6051元/平方米。

5月22日，“大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A2-1地塊”以12.82億元的價(jià)格上限、配建10500平方米保障房的代價(jià)被保利首開(kāi)聯(lián)合體競(jìng)得，競(jìng)價(jià)39輪，溢價(jià)率為49%，折合樓面價(jià)18870元/平方米，剔除保障房后樓面價(jià)22320元/平方米。

經(jīng)過(guò)此役，在通州臺(tái)湖和大興舊宮區(qū)域，又有“面粉貴過(guò)面包”之勢(shì)。

對(duì)賭“限價(jià)令”

在“鋼地板”不斷抬升的情況下，房子賣(mài)到多少才能有得賺？有業(yè)內(nèi)人士估算，按照通州臺(tái)湖兩宗土地的價(jià)格，算上建安、資金和運(yùn)營(yíng)等成本，未來(lái)房?jī)r(jià)恐將邁入3萬(wàn)元大關(guān)。而大興舊宮區(qū)域，則在幾家龍頭房企的推動(dòng)下，向4萬(wàn)元的門(mén)檻沖擊。

綜合交通、配套、升值潛力等因素，上述價(jià)格能否被市場(chǎng)接受尚待觀察。但在入市之前，項(xiàng)目必須首先邁過(guò)“限價(jià)令”的門(mén)檻。

按照當(dāng)前北京市的限價(jià)原則，若項(xiàng)目的后期價(jià)格明顯高過(guò)前期、項(xiàng)目?jī)r(jià)格明顯高過(guò)同區(qū)域同類(lèi)型其他房源和二手房?jī)r(jià)格，將不予發(fā)放預(yù)售許可證。今年以來(lái)，上述地塊所在的通州和大興，已有不少項(xiàng)目“中招”。

在地價(jià)如此高企的情況下，若房?jī)r(jià)“出類(lèi)拔萃”其結(jié)果可想而知。那么，這些項(xiàng)目將如何獲得預(yù)售許可證，保證利潤(rùn)率？

周偉并未正面回答問(wèn)題，卻向記者展示了一套邏輯：一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)發(fā)，再到銷(xiāo)售，通常需要一兩年。若企業(yè)認(rèn)為出手時(shí)機(jī)不佳，很容易通過(guò)合適的理由推遲入市時(shí)間。而兩年以后，“限價(jià)令”恐已不復(fù)存在。

周偉說(shuō)，在當(dāng)前北京的房地產(chǎn)界，這種對(duì)賭心態(tài)普遍存在，多數(shù)開(kāi)發(fā)商相信，這種行政色彩濃厚的限價(jià)政策不會(huì)長(zhǎng)久。開(kāi)發(fā)商的籌碼，便是市場(chǎng)供應(yīng)的驟然減少和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的不斷升溫。

“開(kāi)發(fā)商的資金能夠支撐一段時(shí)間，政府部門(mén)則面臨穩(wěn)樓市的壓力，就看誰(shuí)先撐不住。”周偉認(rèn)為，如果把定價(jià)權(quán)交還給市場(chǎng)，如今的高價(jià)地項(xiàng)目將來(lái)有可能獲得利潤(rùn)。

事實(shí)上，房企高價(jià)搶地，某種程度上也是不得已而為之。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，2012年，北京經(jīng)營(yíng)性用地出讓面積和規(guī)劃建筑面積雙雙同比下降四成。土地?cái)喙┦沟貌簧俜科竺媾R無(wú)房可賣(mài)的窘境，不少房企以往擁有3、4個(gè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備規(guī)模，如今可售項(xiàng)目只剩一個(gè)。饑渴供地的背景下，催生了饑渴拿地的怪相。

被打折的政策

高地價(jià)的頻繁出現(xiàn)，使得輿論矛頭指向北京市政府：“限房?jī)r(jià)不限地價(jià)”的政策思路，包含著一種不合理的強(qiáng)盜邏輯。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，限價(jià)表達(dá)的是行政的力量，而地價(jià)不停上漲表達(dá)的則是市場(chǎng)的力量。

實(shí)際上，在政府部門(mén)內(nèi)部，對(duì)于“限價(jià)令”也存在爭(zhēng)議。據(jù)悉，與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不同，北京市本擬于近期發(fā)布一組數(shù)據(jù)，通過(guò)今年以來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的平穩(wěn)，來(lái)闡釋“限價(jià)令”等調(diào)控手段的正面效果。但經(jīng)過(guò)多方權(quán)衡，最終放棄這一計(jì)劃，保持緘默。

這個(gè)隱秘的事實(shí)似乎說(shuō)明，與開(kāi)發(fā)商一樣，執(zhí)法者也并不贊同行政手段背后的邏輯。

中國(guó)證券報(bào)記者從多方了解到，近期不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)多種方式與主管部門(mén)商討，力求在價(jià)格問(wèn)題上獲得回旋余地。從近期北京新房預(yù)售證的發(fā)放情況來(lái)看，效果并不明顯。

但在有意避開(kāi)“限價(jià)令”的同時(shí)，政府部門(mén)似乎又在其他政策的執(zhí)行中，微微地放開(kāi)了口子。其中，曾被媒體多次曝光的拆分房?jī)r(jià)與裝修款，從而規(guī)避“限價(jià)令”的手段，如今又大行其道。而對(duì)早在2011年就出臺(tái)的“領(lǐng)取預(yù)售證3日之內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)”的條款，執(zhí)行中更是視而不見(jiàn)，不少項(xiàng)目在去年末就已領(lǐng)取預(yù)售許可證，開(kāi)盤(pán)時(shí)間已延遲半年。另有一些項(xiàng)目則一次性領(lǐng)取全部預(yù)售證，卻采用分批開(kāi)盤(pán)的辦法。

上述政策執(zhí)行中的松動(dòng)，是否有意而為尚未可知。但在出臺(tái)兩個(gè)月后，“新國(guó)五條”邊際效應(yīng)遞減已是不爭(zhēng)的事實(shí)。某豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商向中國(guó)證券報(bào)記者表示，通過(guò)“贈(zèng)送面積”的方式變相提價(jià)的情況，在豪宅銷(xiāo)售中普遍存在。他說(shuō)，就像以往行政色彩濃厚的調(diào)控政策一樣，“限價(jià)令”正在催生越來(lái)越多的市場(chǎng)怪相。

“誰(shuí)都知道這個(gè)政策不合理，所以大家都覺(jué)得，總有一天要調(diào)整。”周偉說(shuō)，那些拿了高價(jià)地卻不敢說(shuō)話的開(kāi)發(fā)商，未必就是吃了啞巴虧。等到兩年后賣(mài)房時(shí)，興許還偷著樂(lè)呢。

在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這種“賭博”贏面甚大，只是一旦失手損失將不可估量。2009年和2010年的幾個(gè)“地王”也曾風(fēng)光無(wú)限，僅僅一年后，“新國(guó)八條”肅殺樓市，來(lái)不及出貨的地王項(xiàng)目紛紛滯銷(xiāo)，企業(yè)資金一度承受重壓。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪出現(xiàn)的高價(jià)地也可能在兩年后面臨相同命運(yùn)。