在論壇上，陳淮做了“2013房地產(chǎn)穩(wěn)定壓倒一切”的演講，表達(dá)了自己對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈信心，“過去十年來，在我們媒體評(píng)論房地產(chǎn)出現(xiàn)頻率很高的詞‘撲朔迷離’，更多是陷入冰點(diǎn)、打壓、迷霧重重。這十年中國(guó)還有哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展速度超過房地產(chǎn)？哪一個(gè)行業(yè)的業(yè)績(jī)狀況超過房地產(chǎn)？我們?cè)倏纯慈�世界哪一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度及業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)狀況超過中國(guó)的房地產(chǎn)？”

獨(dú)生子女增多

降低住宅需求是偽命題

陳淮認(rèn)為，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的城市化仍然是比較初級(jí)的，還有很大的發(fā)展空間，城市化過程將消化大量房子，不存在泡沫問題。對(duì)于未來獨(dú)生子女多，從而房子需求量就少的說法，陳淮比喻說：“不必在乎這樣的說法，有些人總喜歡拿更年期的病，來嚇唬十七八歲的少女，根本是居心不良！就拿成都房子的需求量來說，現(xiàn)有房地產(chǎn)有沒有泡沫，完全不取決于成都有多少獨(dú)生子女，而是取決于成都未來3年、5年、10年里人口是否增長(zhǎng)、增長(zhǎng)多少，有多大的發(fā)展空間，這樣看來，成都樓市還有泡沫嗎？”

房地產(chǎn)至少還有

20～30年的輝煌期

對(duì)于成都房地產(chǎn)的發(fā)展方向，陳淮表示成都還有上升的空間。他表示：“成都的房?jī)r(jià)也只是持續(xù)溫和上漲而已，你聽說銀川、貴陽暴漲了嗎？你聽說其他的省會(huì)城市暴漲了嗎？中國(guó)河南、山西、湖南、湖北、江西幾個(gè)省，我們不說地市級(jí)城市，省會(huì)級(jí)城市里面武漢溫和上漲還趕不上成都。所謂的房?jī)r(jià)暴漲，也就是一線城市的問題，二三線城市并不存在。因?yàn)橄癯啥歼@樣的大城市，無論怎樣有中國(guó)的國(guó)情，逃不脫一個(gè)共同的規(guī)律，就是在城市建設(shè)發(fā)展到相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)候，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，人口在城鄉(xiāng)分布穩(wěn)定以后，中產(chǎn)階級(jí)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)會(huì)接著出現(xiàn)。所以我們并不是有多少人住進(jìn)房子，我們這個(gè)房地產(chǎn)就算建設(shè)完了，我們的房地產(chǎn)業(yè)，我堅(jiān)定地認(rèn)為至少還有二十到三十年的輝煌期。”

根本就不存在“錢荒”

而是缺流通渠道

陳淮就媒體關(guān)心的熱點(diǎn)問題跟大家進(jìn)行了交流。在提到錢荒問題時(shí)，陳淮先生嚴(yán)肅地反問：“荒什么？哪里有一個(gè)“錢荒”？我認(rèn)為媒體說的這個(gè)‘錢荒’是個(gè)虛假的命題。僅僅才幾個(gè)月前人們還高調(diào)宣稱房?jī)r(jià)漲是因?yàn)橹袊?guó)的貨幣亂發(fā)，貨幣政策過度寬松，貨幣流動(dòng)性泛濫導(dǎo)致的，余音未消又‘錢荒’，到底是錢多了還是少了？不可能幾個(gè)月內(nèi)由貨幣供大于求變?yōu)楣┎粦?yīng)求。我個(gè)人的見解根本不存在一個(gè)“錢荒”，用股市的話借題材拉高，借題材打壓，說國(guó)外的資金要流出市場(chǎng)，有沒有呢？肯定有，但一定是言過其實(shí)。

“錢荒”風(fēng)波期間，不少專家學(xué)者認(rèn)為資金短缺的根本原因在于銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的期限錯(cuò)配和空轉(zhuǎn)及其背后的金融結(jié)構(gòu)失衡。就這一問題陳淮給出了這樣的說法：“我們不缺水，缺的是水流到田里的渠道。在過去一年多，由于貨幣政策一定程度的調(diào)整，流到房地產(chǎn)的錢越來越多地通過信托、私募等方式，叫引資銀行，在金融規(guī)范上面的意見就有不統(tǒng)一的地方，并不是缺水或者缺地，而是缺渠道，這個(gè)問題和改革連在一塊兒，而不是和短期的調(diào)控政策連在一塊兒，改革指什么呢？指我們金融系統(tǒng)一些像市場(chǎng)機(jī)動(dòng)性轉(zhuǎn)變的調(diào)整。實(shí)際上我們過去講了十年，房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營(yíng)過程中，依靠于借錢，這件事是天經(jīng)地義，不可避免的，就四川西部山區(qū)農(nóng)民蓋房子，給兒子娶媳婦也得把十里八鄉(xiāng)借遍，動(dòng)用個(gè)人的信用資源，正常！關(guān)鍵是我們要把這種過度依賴銀行的間接融資轉(zhuǎn)變到依靠于多渠道，多層次的直接融資上來。”

炒作高地價(jià)毫無意義

房產(chǎn)稅不會(huì)影響房?jī)r(jià)

對(duì)于今年上半年國(guó)內(nèi)高價(jià)地頻出的現(xiàn)象，陳淮認(rèn)為很正常。“地價(jià)的短期波動(dòng)說明不了問題，我只能說那是‘臨時(shí)工干的事’，炒作高地價(jià)毫無意義。我希望有機(jī)構(gòu)給出一個(gè)平均數(shù)，比如2010年、2011年、2012年的平均地價(jià)平均曲線，我們?cè)賮碚f地價(jià)漲了沒有。開發(fā)商過去觀望沒拿地很正常，現(xiàn)在補(bǔ)倉拿了一些高價(jià)地也很正常。至于地價(jià)為什么那么高，我只能說土地制度不改革，什么調(diào)控都是扯淡。”

而就大家關(guān)心的房產(chǎn)稅問題，陳淮也幽默地給出了自己的答案：“房產(chǎn)稅不是調(diào)節(jié)稅，起不到調(diào)房?jī)r(jià)的作用。”陳淮認(rèn)為房產(chǎn)稅短期內(nèi)出爐不靠譜，“最近兩年來炒作房產(chǎn)稅的信息基本上出自一些政策類的報(bào)表，都是據(jù)接近某一個(gè)部委的人士說的，沒有一件是有根據(jù)。第二今年的任務(wù)是穩(wěn)增長(zhǎng)，所有加稅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起副作用的，作為學(xué)者，我個(gè)人不認(rèn)為這是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。第三如果房產(chǎn)稅一定要出臺(tái)，它是一個(gè)資產(chǎn)稅，不是調(diào)節(jié)稅，別以為房產(chǎn)稅是調(diào)房?jī)r(jià)的。”

雖然與房?jī)r(jià)沒關(guān)系，但是陳淮認(rèn)為房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求，“房產(chǎn)稅是間接稅，不同于直接稅�，F(xiàn)在市場(chǎng)主要是直接找你收的，你有收入沒有？交收入稅，你有資產(chǎn)沒有？交資產(chǎn)稅，這是制度的建設(shè)，和調(diào)房?jī)r(jià)沒有關(guān)系，但是會(huì)影響到市場(chǎng)的供求。比如說現(xiàn)在告訴你90平方米以下不征，180平方米征三倍，你買多大？我告訴大家一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)道理，家庭住房三到四口人的時(shí)候，90平方米可以滿足你住房需求九成以上的功能，廚房、衛(wèi)生間、臥室，以及公共活動(dòng)空間，再加90平方米，那90平方米最多滿足你5%~8%的功能，你為此要花一倍的錢去買，還要再若干年，上好幾個(gè)檔的交稅，你還會(huì)買嗎？此時(shí)需求自然就得到抑制，全社會(huì)的需求就被限定在合理的范圍，供求的平衡就有利于實(shí)現(xiàn)。”