7月31日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，確定加強(qiáng)城市基建六大重點(diǎn)任務(wù)，并研究推進(jìn)政府向社會(huì)力量購買公共服務(wù)。我們認(rèn)為，隨著這六大任務(wù)的推進(jìn)，尤其是公共服務(wù)市場(chǎng)購買機(jī)制的形成，將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。

國家此舉兼顧了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)前需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益

我們認(rèn)為，國家此舉可謂兼顧國民經(jīng)濟(jì)民生的當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；

從當(dāng)前看，進(jìn)入“十二五”以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)的下調(diào)趨勢(shì)。 2013年上半年的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速為7.6%，已經(jīng)觸及國家7.5%的保增長(zhǎng)底線。在結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型沒有明顯成效，尤其新興產(chǎn)業(yè)以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)還有沒有成長(zhǎng)為經(jīng)濟(jì)支柱的情況下，經(jīng)濟(jì)增速快速下滑實(shí)際上意味著我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行抗風(fēng)險(xiǎn)能力也在下降。在出口、內(nèi)需和投資三家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的馬車中，投資是國家對(duì)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)行調(diào)控的最有效手段。

所不同的是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大背景下，以往那種以“鐵、公、基”為主導(dǎo)的政府重復(fù)投資將逐漸弱化。而此次國務(wù)院會(huì)議明確表達(dá)了：今后，與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)能級(jí)提升相一致的基礎(chǔ)投資，如智能電網(wǎng)、先進(jìn)設(shè)備制造，更便利的城鎮(zhèn)生活公共設(shè)施，將成為投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，以繼續(xù)強(qiáng)化投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“保駕護(hù)航”的作用。

需要指出的是，當(dāng)前，無論是上海、北京、等重點(diǎn)城市的基建更新，還是未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求，預(yù)計(jì)這六個(gè)領(lǐng)域的總投入將非常龐大，規(guī)模絲毫不遜于傳統(tǒng)的“鐵、公、基”建設(shè)。正因此，我國未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將多一根穩(wěn)定的“錨”，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力將增強(qiáng)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國家此舉更是在為更好地經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和即將大規(guī)模開展的城鎮(zhèn)化建設(shè)做好鋪墊，夯實(shí)基礎(chǔ)。以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為例，其內(nèi)在的要求是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，外在的要求就是城市能級(jí)和面貌的更新?lián)Q代。國務(wù)院此次確定的六大任務(wù)無不與此有關(guān)，首先產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，無論是上海、北京等要發(fā)展的服務(wù)經(jīng)濟(jì)，尤其是總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)，還是蘇州、寧波、東莞等要發(fā)展的制造經(jīng)濟(jì)，尤其是先進(jìn)尖端制造，都對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施有更高的要求。而六大任務(wù)的實(shí)施對(duì)城市能級(jí)和面貌的提升不言而喻。隨著城市能級(jí)的提升，城市對(duì)高端經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的吸引力和集聚力都會(huì)增強(qiáng)。

六大任務(wù)的推進(jìn)會(huì)給房地產(chǎn)帶來多重影響

從國民經(jīng)濟(jì)的宏觀層面講，基建投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，會(huì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度相關(guān)的行業(yè)，將因此受益。而從行業(yè)的中觀層面看，盡管此次國務(wù)院公布的城市基建六大重點(diǎn)任務(wù)，看似與房地產(chǎn)業(yè)并無直接的聯(lián)系，但實(shí)質(zhì)上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來多重利好。

直接影響：直接推動(dòng)城市中的舊改和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產(chǎn)成為最大受益對(duì)象

經(jīng)過幾十年的大發(fā)展，我國相當(dāng)多城市都已進(jìn)入大規(guī)模的新舊更替階段，城市“舊改”任務(wù)逐漸嚴(yán)重。以上海為例，目前中心城區(qū)以來有600多萬平米的舊改任務(wù)，但每年推進(jìn)的速度只有70萬平米左右。而且代價(jià)高昂，每平方米舊改，政府的財(cái)政投入高達(dá)10-14萬元。很多區(qū)縣因此債臺(tái)高筑，明顯入不敷出。

如無意外，此次國務(wù)院確定六大城市基建重點(diǎn)任務(wù)，將大大加快城市舊改進(jìn)程。國家和地方都將加大對(duì)舊改的財(cái)政扶持力度，如設(shè)立加大資金配套、對(duì)舊改任務(wù)重的地方政府返回更多的財(cái)政稅收，等等。而且隨著市場(chǎng)化機(jī)制的引入，改造進(jìn)程有望加快。

另外我們認(rèn)為，國家選擇這個(gè)時(shí)機(jī)公布六大任務(wù)，實(shí)際上是為即將全面鋪開的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)做鋪墊。等到新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)布后，屆時(shí)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃范圍所及，都將是此次六大任務(wù)覆蓋的范圍，后者將成為前者重要的服務(wù)配套和發(fā)展支撐。

而無論是城市舊改還是新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)行業(yè)都將是最大的受益兌對(duì)象。

間接影響：基礎(chǔ)設(shè)施完善提升土地、住宅價(jià)值，助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將吸引更多的人口向各級(jí)城鎮(zhèn)集中。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚的雙重推動(dòng)下，將對(duì)城市房地產(chǎn)需求形成強(qiáng)烈的支撐。這有利于延長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期，減少行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施改善將推升土地和住宅價(jià)值，提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。這有利提高房企的開發(fā)利潤(rùn)，減少項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。而且，有利于增強(qiáng)所在區(qū)域房?jī)r(jià)的抗跌性，減少投資者的風(fēng)險(xiǎn)以及銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有利于延緩存量房地產(chǎn)的折舊速度，防止類似紐約曼哈頓等中心城區(qū)的貧民窟現(xiàn)象，以及減少將來重復(fù)性的“舊改”需求。

深遠(yuǎn)影響：市場(chǎng)機(jī)制一旦形成，舊改、保障房和城鎮(zhèn)化建設(shè)將進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期

此次會(huì)議的另一“亮點(diǎn)”是明確：推進(jìn)投融資體制改革，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，同等對(duì)待各類投資主體，利用特許經(jīng)營、投資補(bǔ)助、政府購買服務(wù)等方式吸引民間資本參與經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營。

我們認(rèn)為，這是與六大任務(wù)相輔相成的配套舉措。眾所周知，在目前地方債高企的大背景下，如果這六大任務(wù)都要靠地方財(cái)政兜底，是不切實(shí)際的。唯一可行的是，政府讓“利”，提供更多的財(cái)稅優(yōu)惠政策，吸引更多的社會(huì)資本參與分享這塊“大蛋糕”。正如我們此前分析所指出的那樣，在這六大領(lǐng)域中，那些盈利性好的項(xiàng)目，政府可積極加以商業(yè)化；盈利性較差的項(xiàng)目，政府可以財(cái)政專項(xiàng)資金和稅收優(yōu)惠的方式，加以補(bǔ)貼；而不盈利的項(xiàng)目，盡量與住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)項(xiàng)目打包，出讓給開發(fā)運(yùn)營商。政府要力爭(zhēng)做到少花錢，甚至不花錢，將事情辦好。

這里，我們強(qiáng)調(diào)的是：城市基礎(chǔ)建設(shè)的市場(chǎng)機(jī)制一旦形成，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的深遠(yuǎn)影響。一旦這種市場(chǎng)機(jī)制形成并得以強(qiáng)化和完善，就意味著，今后不僅城市基建和公共配套，城市舊改、保障房建設(shè)以及未來即將開展的大規(guī)模城鎮(zhèn)化建設(shè)等領(lǐng)域，都有望以市場(chǎng)化的機(jī)制加以推進(jìn)，從而吸引大量的社會(huì)資本進(jìn)入。毫不夸張地說，目前國內(nèi)看似泛濫的社會(huì)流動(dòng)性預(yù)計(jì)都將被吸干榨盡。隨著“水漲船高”，屆時(shí)與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的城鎮(zhèn)舊改、保障房建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，預(yù)計(jì)有望迎來大發(fā)展時(shí)期。