在不到一個(gè)月的時(shí)間里，多個(gè)城市微調(diào)樓市政策。其中，鄭州、南京、北京屬于全國房價(jià)上漲較快的城市，溫州、蕪湖由于銷售狀況不佳導(dǎo)致庫存積壓。不同的城市“因房價(jià)而已”，調(diào)控的方向也出現(xiàn)分化。更耐人尋味的是，在地方刮起這股“微調(diào)風(fēng)”之前，中央剛做出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的決定。

中國樓市呈現(xiàn)“冷熱不均”的狀況。一方面，熱點(diǎn)城市房價(jià)居高不下；另一方面，“空城”現(xiàn)象又屢見報(bào)端。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房價(jià)走勢影響調(diào)控政策的方向，行政手段調(diào)控房價(jià)已十分艱難，市場化手段快速推進(jìn)尤為重要。中央層面近期也多次指出應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制似乎已是大勢所趨。

樓市調(diào)控松緊不一

“國五條”出臺(tái)后，樓市迎來了一段“政策平穩(wěn)期”。近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策再度出現(xiàn)調(diào)整信號(hào)；在不到一個(gè)月的時(shí)間里，多個(gè)城市微調(diào)樓市政策。與之前的情況不同，這輪調(diào)控以地方政府為主導(dǎo)，調(diào)整的力度不大、以微調(diào)為主，調(diào)控的方向上出現(xiàn)“兩極分化”。

溫州、蕪湖偏向于政策松動(dòng)。溫州松綁后的限購政策規(guī)定“本地戶籍家庭已有1套住房的，可以再購買1套，無房的可以購買 2套住房。”而蕪湖則以扶持人才為名進(jìn)行購房補(bǔ)貼，規(guī)定“在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補(bǔ)助的總額。�？茖W(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級(jí)工職業(yè)資格、初級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬元安家補(bǔ)助的總額。”

鄭州、南京、北京則傾向于政策收緊。與溫州的做法相反，鄭州升級(jí)后的限購政策規(guī)定“未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房；持有本市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個(gè)稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套。”北京針對(duì)居高不下的房價(jià)推出了限房價(jià)、競地價(jià)地塊。南京則規(guī)定“市、區(qū)屬國有獨(dú)資、控股(參股)企業(yè)從一般商品房地產(chǎn)領(lǐng)域(除從事保障房、科技文化地產(chǎn)外)退出。”

援引《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》的報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，中央希望房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，各地則根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行政策微調(diào)“溫州等地由于前期上漲至不合理的高價(jià)，因此持續(xù)下跌，而鄭州則面臨較大的內(nèi)在需求動(dòng)力，房價(jià)上漲壓力較大。”

房價(jià)走勢影響調(diào)控方向

8月份北京新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.22%，漲幅位居全國十大城市之首；8月份蕪湖新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌2.29%，跌幅位居100個(gè)受調(diào)查城市之首。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京同比上漲12.8%，鄭州同比上漲12%，漲幅排名第6、第7；而溫州是唯一價(jià)格下降的城市。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房價(jià)走勢影響了當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控方向。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，鄭州、南京屬于全國房價(jià)上漲最快的二線城市，完成年度調(diào)控任務(wù)的難度非常大；而溫州、蕪湖的房地產(chǎn)市場都非常蕭條。“在當(dāng)下情況下，預(yù)計(jì)長效機(jī)制不出臺(tái)的情況下，各地調(diào)控也將呈現(xiàn)兩級(jí)分化，過熱的區(qū)域可能會(huì)出臺(tái)收緊的舉措，而房市冷清的區(qū)域可能會(huì)出頭扶持性的政策。”

一方面，熱點(diǎn)城市房價(jià)居高不下；另一方面，“空城”現(xiàn)象又屢見報(bào)端。“中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線城市量價(jià)爆發(fā)式上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫存積壓，賣地難。一二線城市在年底前依然可能會(huì)有收緊政策的可能性，但很難抑制市場繼續(xù)上行。而三四線包括溫州等城市，雖然會(huì)扶持樓市，但因?yàn)樾枨蟛欢�，而庫存積壓，很難能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。”張大偉說。

援引《國際金融報(bào)》的報(bào)道，中原地產(chǎn)宋會(huì)雍認(rèn)為，二三線城市的房產(chǎn)市場在過去步伐邁得過大，許多有歷史積淀的二三線城市人口結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生太大變化，因此住房需求基本穩(wěn)定，尤其是改善購房的需求達(dá)到飽和。房企通過對(duì)于未來的趨勢預(yù)判，還是選擇了回流人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜、需求旺盛的一線城市。國家未來的房產(chǎn)政策是要建立長效的穩(wěn)定機(jī)制，在這樣的大背景下，地方政府在服從政策安排基礎(chǔ)上的小動(dòng)作救市都無濟(jì)于事。

長效機(jī)制呼之欲出

值得一提的是，在地方政府刮起這股“微調(diào)風(fēng)”之前，中共中央政治局在7月30日召開經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上表示，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行政手段調(diào)控房價(jià)已十分艱難，市場化手段快速推進(jìn)尤為重要。有媒體報(bào)道，新一屆政府可能正在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

從相關(guān)部門負(fù)責(zé)人近期向全國人大常委會(huì)做的報(bào)告中，似乎也可以看出一些端倪。國家改委主任徐紹史表示“下半年房價(jià)反彈壓力較大”，財(cái)政部部長樓繼偉直接指出“將擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。”

全國人大常委會(huì)委員尹中卿也在十二屆全國人大常委會(huì)第四次會(huì)議分組審議計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告和預(yù)算執(zhí)行報(bào)告中提出，應(yīng)盡快按人均居住面積征收累進(jìn)房產(chǎn)稅，增加擁有多套和豪華住房者的持有成本，同時(shí)要推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名登記和全國聯(lián)網(wǎng)工作，擠出部分非自住以及非正當(dāng)獲得的房源。

楊紅旭稱，“中央包括相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人說的比較清楚，逐漸建立長效機(jī)制，包括監(jiān)管的一些方案和草案已經(jīng)開始在籌劃了，可能年內(nèi)就卻推出相關(guān)的指導(dǎo)方式的文件。所以限購、限待、限價(jià)這種措施是過去幾年的常用措施，但是我說它是一些行政預(yù)從，從調(diào)控的方式上講，最好是用經(jīng)濟(jì)手段、市場手段、房地產(chǎn)手段，少用行政敢于手段，所以未來限購總體方向慢慢會(huì)淡化，甚至?xí)�退出，不再�?huì)進(jìn)一步的價(jià)***，其他措施，比如類似房產(chǎn)稅，土地供應(yīng)、制度問題等等長效機(jī)制慢慢建立，這樣就有個(gè)交替、有個(gè)接替的過程。”